Budowlane kasy oszczędnościowe – alternatywa dla kredytów hipotecznych?

Treść artykułu

• Historia pierwszych kas oszczędnościowo-budowlanych
• Światowe doświadczenia w stosowaniu mieszkaniowych systemów oszczędnościowych
• Perspektywy powstania kas oszczędnościowo-budowlanych w Rosji
• Cechy projektu ustawy „O kasach oszczędności budowlanych” przedłożony rosyjskiej Dumie
• Jak powstanie SSK wpłynie na krajowy rynek nieruchomości

Około jedna trzecia populacji Rosji ma średnio nie więcej niż 9 metrów kwadratowych. m powierzchni mieszkalnej na osobę. Ponad 5 milionów ludzi nie ma środków na zakup nowego mieszkania i ustawia się w kolejce po mieszkanie, chcąc uzyskać nowe mieszkanie na koszt publiczny. Niemniej jednak państwo nie jest w stanie zapewnić mieszkań wszystkim potrzebującym, dlatego rozwiązanie problemu mieszkaniowego dla większości obywateli postępuje w bardzo wolnym tempie..

Niestety, z tego czy innego powodu kredyty hipoteczne nie są dostępne dla wszystkich obywateli. Dlatego władze muszą szukać różnych alternatywnych opcji umożliwiających ludziom zakup nowego mieszkania. Jedną z proponowanych opcji jest projekt ustawy „O bankach oszczędnościowych w budownictwie”, który powstał w oparciu o doświadczenia SSC w wielu krajach europejskich.

Historia pierwszych kas oszczędnościowo-budowlanych

Nowoczesne technologie inwestowania w nieruchomości mieszkalne na całym świecie opierają się na trzech głównych zasadach:

• wsparcie rządowe;
• udzielanie kredytów hipotecznych;
• oszczędności kontraktowe.

Oczywiście w różnych krajach metody realizacji niektórych obszarów mogą się znacznie różnić, ale zasady są takie same. Jeśli chodzi o budowę kas oszczędnościowych, wszystkie tego typu organizacje należą do trzeciej grupy, która opiera się na zasadzie oszczędności kontraktowych.

Pierwsze systemy oszczędności kontraktowych pojawiły się w Prusach w 1783 roku. Później, na początku XIX wieku, podobne systemy oszczędności budowlanych zaczęły pojawiać się w innych krajach i regionach (w Austrii od 1811 roku, w Saksonii od 1843 roku).

Pierwsze stowarzyszenia, które służyły jako prototyp dla kas oszczędnościowych, zaczęły pojawiać się w małych wioskach górniczych w Niemczech i działały w oparciu o prostą zasadę: gdyby do budowy domu potrzeba było np. 100 tys. tysięcy, widać, że dom mógł zbudować dopiero po 10 latach. Gdy jednocześnie zebrano 10 takich wnioskodawców, jeden z nich mógł otrzymać nowy dom w ciągu roku, drugi za 2 lata, trzeci za 3 lata itd. W rezultacie wszyscy uczestnicy wygrywają, z wyjątkiem ostatniego.

Pastor von Bodelschwing

Pierwsza kasa budowlana pastora von Bodelschwinga została otwarta w 1885 roku. Kierunek ten zaczął się aktywnie rozwijać po drugiej wojnie światowej w 1948 roku. Impulsem do ich rozwoju był brak środków finansowych w powojennych Niemczech, kiedy problemy mieszkaniowe ludności zaczęto rozwiązywać przy pomocy kas oszczędnościowych..

Jeden z najbardziej znanych i największych systemów budowania kas oszczędnościowych nadal funkcjonuje w Niemczech..

?W innych krajach europejskich przewaga systemu oszczędnościowego budynku została oceniona znacznie później – na początku reform rynkowych. Obecnie w Czechach, Wielkiej Brytanii, Słowacji, Węgrzech, Francji, Chorwacji itp. Uchwalane są ustawy o budowaniu kas oszczędnościowych. Oprócz krajowych, w tych krajach działają również niemieckie budowalne kasy oszczędnościowe. Należy również zauważyć, że współczesne budowlane kasy oszczędnościowe znacznie różnią się od pierwszych prób organizacji oszczędności zbiorowych na budownictwo mieszkaniowe. I to właśnie budowalne kasy oszczędnościowe są obecnie głównym instrumentem inwestowania w nieruchomości mieszkalne w Niemczech. Zatem budowa 3 z 4 domów w tym kraju jest finansowana przy udziale zbiorowych oszczędności umownych.

W nowoczesnej formie SSC jako źródło środków na finansowanie kredytów mieszkaniowych wykorzystują depozyty obywateli, opłaty kredytobiorców za korzystanie z kredytu oraz ustaloną premię państwową, która jest opłacana zgodnie z zawartą umową o oszczędności w budownictwie, pod warunkiem, że w ciągu roku deponent wpłacił na swoje konto wskazane w ust. kwota umowy.

Jednocześnie kredyt mieszkaniowy w budownictwie kasowym banku oszczędnościowym może uzyskać jedynie jego deponent i dopiero po upływie ustalonego w umowie czasu (ok. 5-6 lat), jeżeli wpłacał miesięczne wpłaty na konto w SSC na kwotę określoną w umowie. W tym miejscu należy zaznaczyć, że oprocentowanie (zarówno depozytów, jak i kredytów) jest stałe przez cały okres trwania umowy.

Po otrzymaniu pożyczki z SSC jej spłata następuje w terminie ustalonym umową. Zazwyczaj maksymalny okres spłaty pożyczki w tym przypadku wynosi 12 lat. Jednocześnie oprocentowanie jest niższe niż w przypadku kredytów hipotecznych.

Światowe doświadczenia w stosowaniu mieszkaniowych systemów oszczędnościowych

Oczywiście minęło dużo czasu od pojawienia się w Niemczech pierwszych kas oszczędnościowo-budowlanych. Obecnie podobne systemy oszczędnościowe w budynkach istnieją w wielu krajach. Według statystyk prawie połowa Europejczyków korzysta z kas oszczędnościowo-budowlanych, aby zaoszczędzić pieniądze na zakup mieszkań. Jak już sprawdziliśmy na przykładzie Niemiec, wszyscy deponenci zawierają z kasą oszczędnościową umowę, która określa wszystkie warunki: wysokość wkładu, oprocentowanie lokat i kredytów, czas trwania umowy itp. Zamówienie jest realizowane w trzech fazach.

Akumulacja.Przed otrzymaniem pożyczki na zakup mieszkania każdy członek musi zgromadzić określoną kwotę (udział w całkowitej kwocie kredytu ustalonej umową).

Zarabianie pieniędzy i kupno mieszkania.Na tym etapie członek SSC otrzymuje swoje zgromadzone pieniądze wraz z odsetkami, a także określoną w umowie kwotę pożyczki. Za te pieniądze inwestor kupuje mieszkanie.

Spłata pożyczki.Zgodnie z warunkami umowy pożyczone środki zwracane są do budowalnej kasy oszczędności wraz z odsetkami od kredytu w określonym terminie..

Liczba uczestników budowalnej kasy oszczędnościowej nie jest ograniczona. Oczywiście stabilność finansowa całego systemu zależy od liczby i regularności pozyskiwania nowych deponentów..

Akcja masowa. Ivan Pols. 2009

Niektórym może się wydawać, że SSC są jak piramidy. Ale tak nie jest. Osobliwością działających kas oszczędnościowo-budowlanych zapewniających ich stabilne działanie jest to, że są one całkowicie niezależne od rynku kapitałowego: wszystkie środki krążące w systemie tworzą błędne koło..

Okazuje się, że jest to rodzaj obiegu pieniędzy. Kosztem przyciągniętych depozytów kasa udziela pożyczek, które są następnie zwracane i ponownie wysyłane do pożyczenia innym członkom systemu.

A ten przepływ nigdy nie ustaje w przyciąganiu nowych inwestorów, ponieważ nowe pokolenie aktywnie wykorzystuje możliwości, jakie dają budowlane kasy oszczędnościowe. Należy również zauważyć, że w większości krajów europejskich CCM są aktywnie wspierane przez państwo, które zapewnia deponentom dodatkowe dopłaty mieszkaniowe (nazywane też składkami). Na przykład w 2000 r. W Czechach z budżetu przeznaczono 0,26% PKB na opłacenie składek państwowych od depozytów gospodarstw domowych w SSK.

Oprócz SSC, działającego zgodnie z opisaną powyżej zasadą, w Europie istnieje kilka innych odmian takich systemów. Na przykład we Francji istnieją 2 rodzaje mieszkaniowych rachunków oszczędnościowych:

1. Księga oszczędności A), na której można początkowo zaoszczędzić do 20 tys. Euro, a następnie otrzymać kredyt preferencyjny na zakup mieszkania w wysokości do 30 tys. Euro po 3,75% w skali roku. Ponadto do tej docelowej składki co roku dodawana jest premia państwowa w wysokości 1,5 tys. Euro..
2. Rachunki Oszczędnościowe PEL (Plan Oszczędności Mieszkaniowych). Na takim koncie osoba może zaoszczędzić nawet do 80 tys. Euro, a następnie otrzymać preferencyjny kredyt mieszkaniowy w wysokości do 120 tys. Euro w wysokości 4,8% w skali roku.

W Wielkiej Brytanii istnieje system kas mieszkaniowych, którego mechanizm jest nieco zbliżony do zasady działania niemieckiego SSC, ale tutaj, aby otrzymać kredyt mieszkaniowy, nie trzeba być wpłacającym do kasy mieszkaniowej. W ostatnich latach, w związku z liberalizacją brytyjskiego prawa bankowego, działalność wszystkich firm budowlanych zaczęła w większym stopniu pokrywać się z działalnością banków komercyjnych..

Budowlane kasy oszczędnościowe istnieją w wielu krajach i obok kredytów hipotecznych są narzędziem rozwiązywania problemów mieszkaniowych ludności..

Są też przykłady negatywnych doświadczeń z budową kas oszczędnościowych. Na przykład w Argentynie taki system był dość aktywny i działał z powodzeniem do lat 70. XX wieku. Jednak ze względu na wysoką inflację, oszczędności gospodarstw domowych w kasach budowlanych uległy gwałtownemu i silnemu osłabieniu..

W Indiach załamał się również system kas oszczędnościowo-budowlanych. Eksperci uważają, że głównym powodem takiego rozwoju wydarzeń jest brak efektywnego zarządzania aktywami. W szczególności na początkowym etapie SSC nie tworzył rezerw gotówkowych. Ponadto, z powodu niepiśmiennego zarządzania, pojawiły się dysproporcje między kwotą zgromadzonych oszczędności a wolumenem udzielonych pożyczek. W wyniku tych nieskutecznych działań indyjskie kasy oszczędnościowe w budownictwie szybko zbankrutowały. Niemniej, pomimo indywidualnych przykładów negatywnych doświadczeń SSC, przez kilka stuleci ich istnienia udało im się udowodnić swoją skuteczność i rzetelność. Budowlane kasy oszczędnościowe istnieją w wielu krajach i obok kredytów hipotecznych są narzędziem rozwiązywania problemów mieszkaniowych ludności..

Perspektywy powstania kas oszczędnościowo-budowlanych w Rosji

Przede wszystkim należy powiedzieć, że od dawna w Rosji działają jakieś budowalne kasy oszczędnościowe. Z pewnością wiele osób zna taką koncepcję jak mieszkalnictwo i spółdzielnie mieszkaniowe. W sumie około 30 cechów działa obecnie na terytorium Rosji w różnych regionach, zrzeszając te spółdzielnie..

Andrey Gorodnichev. Stolarze (szczegół)

Niestety w obecnym kształcie spółdzielni mieszkaniowych nie udało się osiągnąć znaczącego sukcesu. Nawet pomimo tego, że łączna liczba deponentów takich organizacji przekracza kilkadziesiąt tysięcy osób.

Główny problem polega na tym, że spółdzielnie te działają bez wsparcia rządu. A ludność nie ufa za bardzo takim organizacjom, ponieważ nie ma wiarygodnej podstawy prawnej, która ściśle regulowałaby ich pracę, dlatego często oszuści z tego korzystają.

Dlatego w 2006 roku przedstawiciele partii Sprawiedliwa Rosja przekazali do rozpatrzenia Dumie projekt własnego projektu ustawy „O budownictwie i kasach oszczędnościowych”. Zakłada się, że SSC będą się znacznie różnić od spółdzielni mieszkaniowych zarówno pod względem statusu, jak i poziomu kontroli ze strony agencji rządowych.

Cechy projektu ustawy „O kasach oszczędności budowlanych” przedłożony rosyjskiej Dumie

Należy zauważyć, że projekt ten został już dwukrotnie przekazany Dumie Państwowej Federacji Rosyjskiej. Został jednak odrzucony i przesłany do weryfikacji. W ciągu ostatnich kilku lat nad dokumentem pracowało całe grono specjalistów, w tym przedstawiciele Banku Rosji, Ministerstwa Finansów, Ministerstwa Rozwoju oraz Ministerstwa Rozwoju Regionalnego..

Według twórców projektu budowalne kasy oszczędnościowe w Rosji mogą być dobrą alternatywą dla kredytów hipotecznych i powinny zwiększyć dostępność nowych mieszkań dla szerszej populacji.

Projekt zakłada utworzenie wyspecjalizowanych banków, które będą mogły wykonywać ograniczoną listę operacji bankowych. Każdy deponent budowlanej kasy oszczędnościowo-budowlanej będzie musiał zawrzeć z bankiem umowę o gromadzeniu oszczędności, przewidującą wpłatę stałych składek na jego rachunek oszczędnościowy w banku w określonym terminie.

Gdy deponent zgromadzi około 30-50% kosztu mieszkania, będzie mu przysługiwał kredyt w wysokości niezbędnej do zakupu nowego mieszkania. Okres kredytowania i odsetki zostaną z góry określone w umowie.

Ponadto w ustawie przewidziano, że oprocentowanie kredytu nie powinno przekraczać oprocentowania na lokacie oszczędnościowej o więcej niż 3% w skali roku..

W rzeczywistości ustawa ta ma na celu stworzenie nowej instytucji finansowej w kraju. Ponieważ wyraźnie stwierdza, że ​​budowlane kasy oszczędnościowe otrzymają status banku (organizacji finansowo-kredytowej), który będzie specjalizował się wyłącznie w przyciąganiu pieniędzy od ludności na budowalne depozyty oszczędnościowe i udzielaniu swoim deponentom ukierunkowanych kredytów na zakup mieszkań.

Proponuje się utworzenie specjalnego funduszu ubezpieczeniowego, który zostanie wykorzystany w przypadku gwałtownego spadku wielkości przyciągniętych depozytów budowlanych.

SSC, zgodnie z opracowanym projektem, będzie mogło prowadzić bardzo ograniczony zakres operacji bankowych. Będą więc mieli dostęp do: pozyskiwania depozytów od osób fizycznych i prawnych, lokowania przyciągniętych depozytów w aktywach o niskim ryzyku (na przykład obligacje rządowe), obsługi rachunków indywidualnych, dokonywania rozliczeń w imieniu obywateli na ich rachunkach bankowych, sprzedaży i kupna walut obcych (tylko w forma bezgotówkowa), a także wystawianie gwarancji bankowych. Takie ograniczenia dotyczące dostępnych operacji mają na celu zminimalizowanie ryzyka SSC.

Projekt ustawy zawiera także odrębne normy zapewniające stabilność finansową budowy kas oszczędnościowych. Przykładowo proponuje się utworzenie specjalnego funduszu ubezpieczeniowego, który będzie wykorzystywany w przypadku gwałtownego spadku wielkości przyciągniętych depozytów budowlanych..

Ponadto standardy stabilności finansowej, zdaniem twórców dokumentu, powinny opierać się na obliczeniu indywidualnych skumulowanych wskaźników każdego inwestora z osobna oraz ustaleniu kolejności deponentów. Ponadto należy ustanowić dodatkowe ograniczenia dotyczące wykorzystania zgromadzonych środków, gdy są one rozdzielane między członków SSC..

Projekt przewiduje również wsparcie rządowe dla systemu oszczędnościowego budynku. Deweloperzy przewidzieli naliczenie premii od lokaty oszczędnościowej w wysokości 20% jej rocznego przyrostu, która zostanie opłacona z budżetu federalnego. Jednocześnie dla jednego obywatela Rosji maksymalna kwota nagród państwowych rocznie nie powinna przekraczać 26 tysięcy rubli..

Nadzór nad działalnością kas oszczędnościowo-budowlanych zostanie powierzony Bankowi Rosji, który ustanowi specjalne standardy SSC, różniące się od standardów dla innych banków komercyjnych. Dodatkowo, w celu całkowitej izolacji budowalnych kas oszczędnościowych od rynku bankowego i giełdowego, oprocentowanie zarówno lokat oszczędnościowych, jak i kredytów zostanie ustalone w momencie zawarcia umowy. Jednocześnie budownicza kasa oszczędnościowa nie będzie miała prawa zmieniać warunków umowy w całym okresie obowiązywania umowy. Maksymalna dopuszczalna różnica między oprocentowaniem depozytu i kredytu zostanie ustalona przez Bank Rosji.

Jak powstanie SSK wpłynie na krajowy rynek nieruchomości

Pod koniec lutego 2012 r. Przewodniczący Rady Federacji Siergiej Mironow poinformował, że nowa wersja ustawy została ponownie przekazana do rozpatrzenia Dumie. Zwrócił również uwagę, że ustawa „O budownictwie kasowym” może wejść w życie w 2013 roku.

Jak przyjęcie tej ustawy wpłynie na krajowy rynek mieszkaniowy??

Ustawa ta wyraźnie reguluje działalność budowania kas oszczędnościowych w Rosji. Pomoże nam to uzyskać działające narzędzie, które pozwoli ludności oszczędzać na nowe mieszkania. Przyjęcie ustawy jest krokiem odpowiedzialnym i koniecznym, gdyż powstanie podstawa legislacyjna, która może chronić prawa ludzi i uczynić system oszczędności budowlanych całkowicie przejrzystym.

Zaletą SSC jest to, że dzięki temu, że wszystkie przepływy finansowe krążą w systemie, możliwe staje się ustalenie niskich stóp procentowych (zauważalnie niższych niż w przypadku kredytów hipotecznych). Jednocześnie stawki nie są uzależnione od wahań na rynku finansowym i nie mogą zmieniać się przez cały okres obowiązywania umowy z budowalną kasą oszczędności..

Oczywiste jest, że utworzenie SSK w Rosji stanie się alternatywą dla kredytów hipotecznych i umożliwi obywatelom, którzy nie mają środków na zaliczkę na kredyt, zgromadzenie wymaganej kwoty w banku oszczędności na budowie, a następnie zakup nowego mieszkania na kredyt.

Dodatkowo ich powstanie powinno pozytywnie wpłynąć na ogólny rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych: zebrane przez CU pieniądze zostaną przeznaczone na finansowanie nowej budowy. W konsekwencji wzrosną wolumeny nowych mieszkań do oddania, a ceny na rynku ustabilizują się..

Zasada działania kredytów hipotecznych i SSC jest zupełnie inna, dlatego ich klienci będą inni. W konsekwencji jest mało prawdopodobne, aby te instytucje stały się poważnymi konkurentami..

Jeśli chodzi o banki hipoteczne, nie powinny obawiać się poważnej konkurencji ze strony budowania kas oszczędnościowych. Mogą pokojowo współistnieć i współpracować. Z reguły w krajach, w których SSC istnieją od dłuższego czasu i działają efektywnie, około 30% osobistych oszczędności mieszkaniowych ludności stanowi około 30%, kolejne 30% obywateli inwestuje w SSC, a pozostałe 40% przypada na kredyty hipoteczne.

Zasada działania kredytów hipotecznych i SSC jest zupełnie inna, dlatego ich klienci będą inni. W związku z tym jest mało prawdopodobne, aby te instytucje stały się poważnymi konkurentami. Tyle, że system budowalnych kas oszczędnościowych poszerzy możliwości obywateli i zapewni możliwość zakupu mieszkania tym, dla których obecnie nie jest dostępny kredyt hipoteczny.

Podsumowując, chciałbym powiedzieć, że w każdym przypadku efektywność i stabilność budowniczych kas oszczędnościowych będzie zależała od dokładności przestrzegania prawa i wsparcia rządowego. Jak potwierdza światowe doświadczenie, system SSC po prostu nie może nabrać masowego charakteru bez poważnego wsparcia władz..