Co to jest samokonstrukcja i co z tym zrobić

Treść artykułu

• Definicja i odmiany
• Przyczyny nieautoryzowanej konstrukcji
• Jakie jest niebezpieczeństwo squattera?
• Legalizacja squatter jest prawdziwa?

Chyba żaden inny kraj na świecie nie otrzymał tak powszechnej samokonstrukcji. Oczywiście nie można powiedzieć, że jest to atak czysto rosyjski, wcale nie pojedyncze przypadki obserwuje się nawet w cywilizowanej Europie, jednak to w ogromie WNP niedozwolona budowa nabrała charakteru zjawiska masowego, które jest znane prawie każdemu..

Co to jest samostroy, co oznacza rosyjskie ustawodawstwo pod tym pojęciem? Dlaczego to zjawisko jest niebezpieczne? Dlaczego taka nielegalna własność pojawia się tak często w rosyjskich miastach? A co zrobić z niedozwoloną budową później, gdy zajdzie potrzeba jej prawidłowej rejestracji dokumentowej?

Definicja i odmiany

Samodzielna budowa, czyli budowa nieautoryzowana (i wcale nie samodzielna), najczęściej oznacza budynek mieszkalny, który został wzniesiony bez zgody władz. Jednak samostroy można podzielić na kilka odmian. Jest to szczególnie ważne, aby dokładnie zrozumieć, jak może dojść do nieautoryzowanego rozwoju i jak uniknąć takiej sprzeczności z prawem..

Tak więc istnieją następujące rodzaje samokonstrukcji:

1. Budynek został wzniesiony na działce, która w ogóle nie była przeznaczona pod budowę. Czyli nawet jeśli wyobrazimy sobie, że właścicielowi udało się w jakiś sposób zdobyć dokumenty dotyczące samego domu, budowa nadal będzie uznawana za nielegalną, gdyż przede wszystkim konieczne jest rozwiązanie kwestii statusu prawnego działki. Ten rodzaj niedozwolonej budowy czasami pojawia się w przypadku nielegalnego zajęcia ziemi, a jest to już przestępstwo i prawie niemożliwe jest zalegalizowanie bezprawnej budowy w przyszłości. Jednak najczęściej deweloper narusza przeznaczenie działki, np. Stawia budynek na gruncie rolnym, na działce nieprzeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową i tak dalej..
2. Brak pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu budowlanego. W tym przypadku mamy na myśli brak wszystkich dokumentów, które zgodnie z prawem należy uzyskać przed przystąpieniem do budowy budynku mieszkalnego. Głównym dokumentem, który musi koniecznie uzyskać każdy deweloper, jest zezwolenie rady miasta lub gminy na rozpoczęcie prac budowlanych. Zezwolenie takie wydawane jest na podstawie gotowego projektu, który jest między innymi uzgadniany z władzami przeciwpożarowymi, sanitarnymi i środowiskowymi, a także przeprowadzane jest wstępne badanie projektu. Tylko licencjonowana organizacja, np. Biuro projektowe, powinna opracować plan budowy budynku, nawet małego domu z dwoma lub trzema pomieszczeniami. Jeżeli deweloper nie posiada takiego zatwierdzonego projektu, żadna rada gminy ani gmina nie ma prawa wydać pozwolenia na rozpoczęcie budowy..
3. Znaczące naruszenia ustalonych zasad i przepisów budowlanych. Jak zauważyli prawnicy, jest to najtrudniejszy do udowodnienia przypadek arbitralności. Jeśli brak dokumentów lub naruszenie przeznaczenia działki jest dość łatwe do wykrycia, to raczej trudno jest udowodnić, że deweloper naruszył normy i wymogi bezpieczeństwa podczas budowy. Konieczne będzie przeprowadzenie egzaminu, dokładne badanie budynku mieszkalnego, które można powierzyć jedynie licencjonowanej organizacji. Ponadto, zazwyczaj naruszenia popełniane podczas budowy nie są rażące, dlatego są wykrywane po upadku dachu lub powstaniu pęknięcia w murze w wyniku niewłaściwej lub złej jakości konstrukcji..
4. Przebudowa i przebudowa. Zmiany w pierwotnym układzie budynku, zmiana wyglądu kamienicy, przebudowa zabytkowego budynku, w wyniku której zmienił się on nie do poznania – to wszystko to także samobudowa, czyli niedozwolona zmiana w zatwierdzonym projekcie. Takie akty nielegalnych zmian w układzie obejmują w szczególności połączenie loggii lub balkonu z mieszkaniem, ustawienie drzwi w ścianie nośnej i tak dalej..

Przyczyny nieautoryzowanej konstrukcji

Jak jednogłośnie podkreślają eksperci od zagranicznych nieruchomości, po prostu nie do pomyślenia jest, aby w Niemczech czy Danii właściciel działki rozpoczął budowę budynku bez uprzedniego uzyskania wszystkich niezbędnych dokumentów od władz lokalnych. W Europie nieruchomości traktuje się bardzo poważnie, dlatego wszelkie przebudowy, przebudowy, a tym bardziej rekonstrukcja historycznego budynku, muszą zostać zatwierdzone przez organy regulacyjne. Dlaczego budowa skłotów stała się tak powszechnym zjawiskiem w Rosji? Może to mentalność naszych obywateli, którzy wierzą, że na swojej stronie iw swoim mieszkaniu mogą robić, co chcą, a władze nie powinny ingerować w ich „życie prywatne”?

Oczywiście Rosjanie zawsze mieli dość skomplikowane i niejednoznaczne stosunki z agencjami rządowymi, trudno nas podejrzewać o zamiłowanie do porządku i praworządności, przynajmniej jeśli chodzi o budownictwo mieszkaniowe prywatne..

A przecież głównym powodem pojawienia się w naszym kraju nielegalnych budów, a to, co zaskakujące, przyznają nawet sami urzędnicy, stało się bardzo skomplikowaną procedurą, która wymaga wiele czasu i wysiłku, aby uzyskać wszystkie pozwolenia na budowę..

W rzeczywistości wielu deweloperów po prostu decyduje się na rozpoczęcie budowy domu natychmiast po otrzymaniu działki, aby jak najwcześniej uczcić parapetówkę. Właściciele argumentują w ten sposób: „Zbuduję to teraz, a dokumenty sporządzę dopiero później, kiedy wprowadzę się do domu, po co czekać, aż dostaniesz wszystkie pozwolenia”. Tacy nowi osadnicy nie boją się kar, jakie na nich czekają w przypadku wykrycia nielegalnej budowy, braku projektu lub przebudowy. Grzywna jest jednak stosunkowo niewielka i dla osób fizycznych waha się od trzy do pięciokrotności płacy minimalnej (płacy minimalnej), dziś wynosi 4611 rubli. Oznacza to, że maksymalna grzywna dla zwykłego obywatela, który buduje dom bez dokumentów, wyniesie nieco ponad 23 tysiące rubli, musisz się zgodzić, nie jest to takie przerażające. Fakt, że zgodnie z rosyjskim prawem władze mogą zmusić właściciela nieuprawnionego budynku do wyburzenia budynku, a na własny koszt deweloperzy z jakiegoś powodu rzadko myślą.

To prawda, że ​​w przypadku osób prawnych wysokość grzywny za budowę squatterów wzrasta wielokrotnie i osiąga płace minimalne w wysokości 50-100.

Nawiasem mówiąc, na sąsiedniej Ukrainie, gdzie do niedawna ludzie płacili grzywnę za nieuprawnioną budowę w wysokości zaledwie 850 hrywien (ok. 3,5 tys. Rubli), dziś kary te zostały całkowicie zniesione. To prawda, że ​​dotyczy to tylko obiektów pierwszej lub trzeciej kategorii złożoności, do których należą wszystkie niskie prywatne budynki mieszkalne. Właściciele budynków czwartej i piątej kategorii złożoności, czyli obiektów przemysłowych i wielopiętrowych zespołów mieszkaniowych, będą teraz musieli płacić zwiększone kary – wręcz przeciwnie, na Ukrainie zaostrzono wymagania wobec nich..

Zdaniem ekspertów z zakresu budownictwa uzyskanie wszystkich dokumentów niezbędnych do budowy domu, począwszy od przygotowania projektu, akceptacji we wszystkich przypadkach i podpisania przez upoważnione osoby, zajmuje co najmniej cztery do pięciu miesięcy, aw niektórych przypadkach może trwać latami. Wielu deweloperów nie chce tracić tyle czasu, dlatego prace budowlane rozpoczynają bez dokumentacji..

Innym powodem pojawienia się budownictwa niedozwolonego jest niechęć do wydawania zbędnych w ocenie przyszłych właścicieli domów środków na zamówienie projektu budowlanego w licencjonowanym biurze projektowym. Poza tym nie jest tajemnicą, że często na stacji sanitarnej, w straży pożarnej czy w służbie ochrony środowiska trzeba będzie „płacić za dobre nastawienie”. W rezultacie wszystko to może skutkować znaczną kwotą. Tak więc samodzielne budowanie często można nazwać próbą zaoszczędzenia pieniędzy na budowie domu..

I wreszcie, bardzo często niedozwolona konstrukcja wynika z nieznajomości obowiązującego prawa przestrzegających prawa i przyzwoitych obywateli. Uderzający przykład – osoba otrzymała daczę od państwa, którego dziś już nie ma, wiele lat temu. Zbudował na miejscu dom, tu dorastały dzieci, a wnuki już się bawią. I nie zawracał sobie głowy przygotowywaniem dokumentów do działki w ten sposób, po prostu nie wiedział, że to konieczne, był przyzwyczajony do traktowania domu jako swojej niezbywalnej własności. Czasami jednak dokumenty są sporządzane, ale niepoprawnie nie ma jasnego planu katastralnego, zatwierdzonego projektu architektonicznego, wpisu wszystkich informacji o działce i każdym budynku kapitałowym znajdującym się na niej w rejestrze Domu Spółek.

Przyczyną nieuprawnionej przebudowy mieszkania jest oczywiście fakt, że standardowe projekty są przeznaczone dla określonego przeciętnego najemcy i nie mogą zaspokoić potrzeb wszystkich właścicieli mieszkań. Starają się więc poszerzyć powierzchnię użytkową kosztem balkonu i korytarza, przesunąć drzwi i położyć okna tak, aby stworzyć bardziej przytulne i komfortowe ich zdaniem mieszkanie.

Stowarzyszenie Prawników Rosji podkreśla również, że głównym powodem pojawienia się budownictwa niedozwolonego jest wyraźna niedoskonałość mechanizmu organizacyjno-prawnego realizacji prawa właścicieli działek do ich zagospodarowania. Niedoskonałość ta przejawia się przede wszystkim w długości samego postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę, opracowaniu i zatwierdzeniu niezbędnej dokumentacji projektowej, rejestracji własności już zakończonej budowy oraz uzyskaniu pozwolenia na wykonanie robót budowlanych. Innym powodem masowego pojawiania się nieautoryzowanych konstrukcji prawnicy nazywają duże koszty finansowe związane z wykonaniem prac projektowych, prawnych i innych..

Jakie jest niebezpieczeństwo squattera?

Oczywiście jeśli nieautoryzowany budynek to garaż, który pojawił się na odpowiednio zaprojektowanej działce, oficynie lub łaźni, to konsekwencje takiej budowy nie będą zbyt dotkliwe. Jak już wspomniano, na właściciela czeka kara administracyjna i konieczność przejścia przez tak niekochaną przez niego procedurę, aby uzyskać niezbędne dokumenty do budowy, zarejestrować ją w WIT i uzgodnić z tymi samymi organami przeciwpożarowymi i sanitarnymi.

Przebudowa w mieszkaniu i przyłączenie do loggii lub balkonu może również grozić nałożeniem kary pieniężnej i koniecznością przywrócenia mieszkania do stanu pierwotnego decyzją sądu. Tak, to znaczny koszt i strata czasu, ale widzisz, nie katastrofa.

Ale domek zbudowany na gruncie rolnym, zbudowany tuż nad brzegiem zbiornika, w obszarze ochrony przyrody i tak dalej, władze mogą naprawdę zburzyć. Takie przypadki są regularnie opisywane w aktualnościach, dlatego należy bardzo uważać przy wyborze miejsca pod budowę, a najpierw sprawdzić przeznaczenie terenu..

Jeżeli w wyniku naruszenia norm i przepisów budowlanych powstał budynek typu squatter, a władzom uda się to udowodnić, właściciel będzie zobowiązany do uporządkowania budynku i usunięcia niedociągnięć. I tylko jeśli odmówi wykonania poleceń organów regulacyjnych, pojawi się kwestia wyburzenia budynku.

Główną niedogodnością, jaka czeka zwykłych obywateli, którzy zbudowali dom bez pozwoleń i projektu, jest brak możliwości sformalizowania własności mieszkania, a co za tym idzie niemożność oficjalnego wykonywania z nim kolejnych czynności. Tak więc samokonstrukcja nie będzie mogła zostać zrealizowana, odziedziczona, darowana i tak dalej. Z dokumentów wynika, że ​​nie istnieje, więc zanim zaczniesz szukać kupców, będziesz musiał przejść długą procedurę legalizacji niedozwolonej budowy i oczywiście zapłacić grzywnę.

O wiele poważniejsze konsekwencje powstają, jeśli budynek mieszkalny, w którym sprzedaż metrów kwadratowych już się rozpoczęła, okazał się lokatorem. W tym przypadku głównymi ofiarami są właśnie posiadacze kapitału, którzy zainwestowali swoje środki w budowę domu, którego deweloper nie miał niezbędnego pakietu dokumentów lub naruszył ustalone normy i zasady budowy. Sytuacja jest bardzo nieprzyjemna, tak duży budynek jest znacznie trudniejszy do zalegalizowania niż prywatny domek, więc w rezultacie kupujący znajdują się bez pieniędzy i bez mieszkania.

Oprócz kłopotów z władzami i kar sama w sobie nieautoryzowana budowa może stanowić zagrożenie dla jego mieszkańców – została zbudowana bez kompetentnego projektu, w miejscu, w którym najprawdopodobniej nie przeprowadzono żadnych badań geodezyjnych i inżynieryjnych. Dlatego raczej trudno jest zagwarantować bezpieczeństwo mieszkańcom..

Poważna przebudowa w mieszkaniu może również prowadzić do niebezpiecznych konsekwencji – pęknięcia na ścianach nośnych, strop, który spadł od sąsiadów od dołu, uszkodzona wentylacja wspólnego domu – to tylko niektóre z efektów bezmyślnej przebudowy mieszkania. Na przykład, zgodnie z wymogami bezpieczeństwa przeciwpożarowego, na loggiach powinna pozostać pusta ściana o szerokości co najmniej 1,2-1,6 metra. Tutaj właściciele mogli poczekać na strażaków i ukryć się przed płomieniami, jeśli wyjście na klatkę schodową jest już zablokowane przez ogień. Dołączając do mieszkania loggię, właściciele pozbawiają się takiej awaryjnej „drogi ewakuacyjnej” na wypadek pożaru.

Legalizacja squatter jest prawdziwa?

Jeśli właściciel nieruchomości wzniesionej bez zezwolenia stanie przed kwestią nadania jej oficjalnego stanu prawnego, będzie musiał przejść przez prawie wszystkie zaniedbane przez siebie etapy przed rozpoczęciem budowy.

Przede wszystkim musisz jeszcze sporządzić projekt gotowego domu kontaktując się z biurem architektonicznym, które posiada odpowiednią licencję. Czasami specjaliści udają się na lokalizację budynku i samodzielnie wykonują wszystkie pomiary niezbędne do sporządzenia planu, czasami właściciel może przesłać zdjęcia domku i przybliżony plan terenu ze wskazaniem wielkości domu i lokalizacji budynków gospodarczych.

Ponadto projekt domu musi być skoordynowany ze wszystkimi organami regulacyjnymi – służbami przeciwpożarowymi i sanitarnymi, mediami dostarczającymi gaz, prąd i wodę, a także z lokalnym wydziałem architektury i budownictwa. Następnie należy uzyskać tzw. Kopię planu zagospodarowania przestrzennego miasta lub wsi, gdzie czerwone linie wskażą obszar zajmowany przez nieautoryzowaną budowę.

Następnie należy skontaktować się z biurem inwentaryzacji technicznej w celu uzyskania paszportu technicznego dla budynku.

Eksperci zauważają, że taka ścieżka jest bardzo długa, trwa co najmniej rok, a pod względem kosztów wymaganych do zatwierdzenia i odbioru dokumentów w każdym przypadku jest dość porównywalna z remontem domu..

W związku z tym właściciele niedozwolonej budowy wolą zwrócić się do sądu, aby udowodnić swoje prawo do posiadania domu w sądzie. Sąd może uznać niedozwoloną konstrukcję za legalną, jeżeli „budowa obiektu nie narusza interesów innych osób”, to znaczy nie koliduje z sąsiadami, planami zagospodarowania przestrzennego itp. Warto pamiętać, że przed udaniem się do sądu nadal będziesz musiał sporządzić projekt domu i zaopatrzyć się w dokumenty potwierdzające, że samostroy spełnia wszystkie przepisy budowlane i przepisy.

Inną łatwiejszą opcją jest skorzystanie z programów rządowych, które ułatwiają proces legalizacji małych wiejskich domów i niskich budynków. Podobne programy istnieją w Rosji i na Ukrainie, ale są one ważne tylko dla budynków pierwszej i drugiej kategorii złożoności.

Aby zalegalizować przebudowę, będziesz musiał przerobić projekt mieszkania, zadzwonić do przedstawicieli WIT, którzy ocenią skalę restrukturyzacji i wprowadzą zmiany w paszporcie technicznym mieszkania. W każdym przypadku kara za taki budynek mieszkalny będzie musiała zostać zapłacona. Właściciele mieszkań, którzy przeszli już procedurę legalizacji przebudowy, zwracają uwagę, że duże znaczenie mają dobre relacje z przedstawicielami firmy zarządzającej, WIT i sąsiadami.

W każdym razie tak skomplikowana procedura legalizacji niedozwolonej budowy często przeraża nawet tych właścicieli, którzy chcieliby nadać swojemu domowi oficjalny status. A usługi pośredników, których jest teraz bardzo wielu, są bardzo drogie..

Pozostaje tylko ze smutkiem odnotować, że wstępne otrzymanie pozwoleń na budowę oraz legalizacja już postawionego nowego budynku są bardzo podobne do „bitwy z wiatrakami”, którą w tym przypadku jest system biurokratyczny..