Czego można się spodziewać po rynku nieruchomości w 2015 roku: trendy, ryzyka i prognozy cen

Treść artykułu

• Ryzyko związane z zakupem nieruchomości w kryzysie
• Spadek rentowności mieszkań na wynajem
• Ryzyko zakupu mieszkań w ramach wspólnych kontraktów budowlanych
• Trudność w nabyciu nieruchomości z hipoteką
• Co wpłynie na ceny
• Podwyższenie podatku od nieruchomości
• Wahania kursu rubla
• Poziom dochodów ludności
• Podwyższenie stopy dyskontowej Banku Centralnego do 17%
• Jaki rodzaj mieszkania jest bardziej opłacalny do kupienia w czasie kryzysu
• Typ nieruchomości
• Lokalizacja
• Segment cenowy
• Czas akwizycji

Ryzyko związane z zakupem nieruchomości w kryzysie

Na pierwszy rzut oka inwestowanie w nieruchomości w kryzysie wydaje się rozsądnym pomysłem, ale Rosjanie, którzy zamierzają skorzystać z tej metody inwestowania, powinni wziąć pod uwagę wszystkie możliwe ryzyka.

Spadek rentowności mieszkań na wynajem

Jak podaje portal Rosrielt, tylko w grudniu 2014 r. Średnie stawki czynszu za mieszkania 2-pokojowe w większości dużych rosyjskich miast znacząco spadły: w Moskwie – o 13,5%, we Władywostoku – o prawie 30%, w Tiumeniu – o 16%. , w Biełgorodzie – o 11%.

W 2015 roku eksperci przewidują jeszcze większy spadek cen najmu, ponieważ spadnie wypłacalność Rosjan, a liczba wynajmowanych mieszkań nieuchronnie wzrośnie z powodu nieruchomości nabytych w celu zachowania oszczędności. Największe straty poniosą właściciele luksusowych apartamentów, których ceny według niektórych prognoz spadną o prawie 40%.

Wraz ze spadkiem przychodów w 2015 roku wzrosną również wydatki leasingodawców w związku z planowanym ok. 3-krotnym wzrostem podatku od nieruchomości..

Ryzyko zakupu mieszkań w ramach wspólnych kontraktów budowlanych

Akcjonariusze ryzykują pozostawienie mieszkania bez mieszkania, jeśli deweloper nie dokończy budowy domu i nie zwróci pieniędzy klientom. W kontekście wzrostu stopy dyskontowej Banku Centralnego do 17% prawdopodobieństwo zaistnienia takich sytuacji wielokrotnie wzrasta, ponieważ ogromna liczba nowych budynków w Rosji jest budowana za pożyczone pieniądze. I tak np. Zaledwie kilka tygodni po podwyżce stopy dyskontowej duża firma budowlana Morton ogłosiła, że ​​w 2015 r. Produkcja nowych projektów zostanie zmniejszona o 35%..

Trudność w nabyciu nieruchomości z hipoteką

Według niektórych doniesień, udział mieszkań zakupionych na hipotekę na rynku rosyjskim wynosi 30%, dla nieruchomości w nowych budynkach jest to jeszcze więcej – 50%. Ten instrument finansowy był główną „siłą napędową” rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

W 2015 roku dla wielu Rosjan ta opcja zakupu nieruchomości stanie się po prostu nie do zniesienia, ponieważ po podniesieniu stopy dyskontowej przez Bank Centralny oprocentowanie kredytów hipotecznych w rosyjskich bankach wyniesie 18-20%. I jest mało prawdopodobne, aby dotacje rządowe, które są zaległe dla wielu kategorii kredytobiorców hipotecznych, w jakiś sposób radykalnie wpłyną na sytuację..

Co wpłynie na ceny

Bardzo trudno jest precyzyjnie prognozować, jak będą się zachowywać ceny nieruchomości w Rosji w 2015 r., Ale istnieje kilka czynników, które wpłyną na kształtowanie się cen mieszkań w ciągu całego roku..

Podwyższenie podatku od nieruchomości

Czynnik ten doprowadzi do zmniejszenia popytu na mieszkania wielkomiejskie, ponieważ mieszkania w Moskwie z reguły mają bardzo wysoką wartość katastralną i to na podstawie tego wskaźnika obliczana jest kwota podatku od nieruchomości.

Wahania kursu rubla

Ceny mieszkań zależą bezpośrednio od kursu rubla. Oczekuje się, że w najbliższym czasie kurs ustabilizuje się, ponieważ rozpoczęły się już działania rządu mające na celu wsparcie krajowej waluty. Fakt ten dostrzegli nawet przedstawiciele MFW w oświadczeniu złożonym kilka dni temu..

Istnieje opinia, że ​​kurs rubla do dolara umocni się w 2015 roku, co doprowadzi do spadku cen nieruchomości rubla o ponad 10%.

Poziom dochodów ludności

Spodziewana w 2015 r. Redukcja dochodów Rosjan doprowadzi do znacznego spadku popytu na mieszkania. Zdaniem pracowników centrum analitycznego Est-a-Tet spadek popytu może wynieść 30%, a jeśli sytuacja gospodarcza w kraju pozostanie niestabilna przez długi czas – o 40-60%. Co więcej, najbardziej spadnie popyt na elitarne nieruchomości. Udział zakupów tanich mieszkań spadnie znacznie mniej, ponieważ wielu Rosjan w kryzysie inwestuje w nieruchomości, które można sprzedać najszybciej.

Podwyższenie stopy dyskontowej Banku Centralnego do 17%

Czynnik ten wpłynie na ceny w nowych budynkach budowanych za pieniądze kredytowe. Teraz płatności dla deweloperów z tytułu kredytów bankowych będą znacznie wyższe i naturalnie zostanie to zrekompensowane podniesieniem kosztów mieszkania. Tym samym według prognoz partnera firmy deweloperskiej „Khimki Group” ceny mogą wzrosnąć o 8-12%.

Jaki rodzaj mieszkania jest bardziej opłacalny do kupienia w czasie kryzysu

Typ nieruchomości

Najbardziej perspektywicznym mieszkaniem w czasach kryzysu są mieszkania z rynku wtórnego, budowane w latach 2005-2010. Ich zalety są oczywiste: takie domy niewiele różnią się od nowych budynków pod względem zużycia, mieszkania w nich można kupić z dużym rabatem, a poza tym to mieszkanie ma gotowe wykończenie, więc jego właściciele nie będą musieli mieszkać w stanie ciągłego remontu.

Również w tym roku warto zwrócić uwagę na nieruchomości w nowych budynkach. Ze względu na spadające dochody ludności i wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, mieszkania w takich domach nie będą wyprzedane zbyt szybko, a deweloperzy zapewne będą je sprzedawać z dużymi rabatami. Ale kupowanie mieszkań w domach na etapie zerowym jest zbyt ryzykowne, idealną opcją są nowe budynki na końcowym etapie budowy. W takim przypadku można mieć nadzieję, że deweloper będzie miał wystarczające środki na dokończenie budowy domu. Należy również zwrócić uwagę na udział w budowie spółek Skarbu Państwa. Zwiększa to prawdopodobieństwo zakończenia budowy zgodnie z harmonogramem..

Innym interesującym typem nieruchomości są bliźniaki i kamienice w średnim i budżetowym segmencie cenowym. Takie mieszkania z roku na rok zyskują coraz większą popularność wśród mieszkańców rosyjskich megamiast. Dlatego po kilku latach najprawdopodobniej zostanie sprzedany po wyższej cenie..

Lokalizacja

Najlepiej kupować mieszkania w zwykłych miejscach do spania. Takie mieszkania będą poszukiwane w każdej sytuacji gospodarczej i można je łatwo sprzedać lub wynająć. Należy również zwrócić uwagę na infrastrukturę okolicy: metro, sklepy, markety, przedszkola, szkoły – wszystko to wpływa na atrakcyjność mieszkań dla potencjalnych nabywców.

Segment cenowy

Oczywiście należy preferować mieszkania w klasie ekonomicznej, na które stać jak najwięcej Rosjan. Na luksusowe nieruchomości warto zwrócić uwagę tylko wtedy, gdy mieszkanie jest traktowane jako inwestycja długoterminowa. W ciągu najbliższych kilku lat może być trudno go sprzedać, a opłacalność z wynajmu będzie niska, ale kryzys gospodarczy prędzej czy później dobiegnie końca i wtedy cena takiego mieszkania nieuchronnie zacznie rosnąć.

Czas akwizycji

Nie powinieneś spieszyć się z zakupem domu. Popyt na rynku i zdolność płatnicza ludności, od której zależy cena nieruchomości, będą stopniowo spadać. W związku z tym najbardziej optymalny czas na zakup mieszkania to druga połowa roku lub nawet koniec 2015 roku..