Czynsz lub kredyt hipoteczny: wady i zalety

Treść artykułu

• Wynajem: zalety, korzyści i ryzyko
• Kredyt hipoteczny: zalety, korzyści i ryzyko
• Wniosek

Według statystyk opublikowanych przez narodowe biuro Rosji na mieszkańca naszego kraju przypada średnio 22,6 mkw. Mieszkań. Jak widać, statystyki to bardzo interesująca nauka, ponieważ wydaje się, że takie dane wskazują, że każdy Rosjanin ma zapewnioną normalną przestrzeń życiową. Nic takiego! Według wszystkich tych samych statystyk około 10% rosyjskich rodzin jest w kolejce po mieszkanie lub bierze udział w państwowym programie „Mieszkania po przystępnych cenach”, a 60% musi poprawić swoje warunki życia..

Jednak Rosjanie wcale nie potrzebują publikacji danych statystycznych, aby jednogłośnie stwierdzić, że problem mieszkaniowy w naszym kraju jest jednym z najbardziej bolesnych i dotkliwych. Własne mieszkanie pozostaje marzeniem wielu młodych rodzin, które są zmuszone albo zwrócić się do banku o kredyt hipoteczny, albo wynająć mieszkanie.

Oficjalne dane wskazują, że tylko około 3% rodzin wynajmuje mieszkania od osób fizycznych. Oczywiście w rzeczywistości odsetek ten jest znacznie wyższy, ponieważ strony transakcji nie zawsze formalizują umowę najmu. Jednocześnie, jak zauważają czołowe banki Rosji, w 2011 roku podwoiła się liczba kontraktów na zakup mieszkania na warunkach kredytu hipotecznego. Statystyki pokazują, że około 19,8% rodzin potrzebujących nowego mieszkania w minionym roku kupiło mieszkania lub domy prywatne na kredyt hipoteczny. A z każdym rokiem rośnie liczba rodzin rozwiązujących swoje problemy mieszkaniowe poprzez uzyskanie kredytu hipotecznego – w 2015 roku według ekspertów ich liczba wzrośnie do 30%.

Możemy śmiało powiedzieć, że czynsz mieszkaniowy i kredyty hipoteczne pozostają głównymi opcjami rozwiązania „problemu mieszkaniowego”, jest to raczej trudny wybór, który wymaga dokładnych obliczeń i dokładnego podejścia. Spróbujmy dowiedzieć się, w jakich przypadkach bardziej opłaca się wziąć kredyt hipoteczny i wynająć dom.

Wynajem: zalety, korzyści i ryzyko

Wynajem domu to więc transakcja dotycząca nieruchomości, w którą zaangażowane są dwie strony – właściciel mieszkania i najemca. Wynajmujący, który z jakiegoś powodu obecnie nie mieszka w swoim mieszkaniu, postanawia zarabiać lub przynajmniej zrekompensować koszty opłat za media i zapewnia lokal najemcy na określonych warunkach, z których najważniejsze to terminowa płatność i poszanowanie nieruchomości otrzymanej pod wynajem.

Oczywiście koszt wynajmu jednopokojowego mieszkania w różnych miastach Rosji jest bardzo różny. Tak więc, jeśli w Moskwie za wynajętą ​​„odnushkę” najemcy będą musieli zapłacić średnio 31 tysięcy rubli (według nieruchomości RosRielt za kwiecień 2012), w Soczi – 25 tysięcy rubli, to w Petersburgu – 17 tysięcy, Saratowie – 11 tysięcy , Omsk – 10 tysięcy, aw Czeboksarach tylko 7 tysięcy rubli.

Z rosyjskich doświadczeń wynika, że ​​najkorzystniejsze jest wynajmowanie mieszkania bez mebli i sprzętu AGD (oczywiście w tym przypadku pojawiają się problemy podczas przeprowadzki, ale koszt „pustego” mieszkania jest znacznie niższy). Najemcy najczęściej znajdują najkorzystniejsze oferty nie za pośrednictwem agencji nieruchomości (które również wymagają zapłaty za swoje usługi), ale za pośrednictwem znajomych, a sami wynajmujący wolą powierzyć swoją nieruchomość znajomym lub z polecenia kogoś bliskiego..

Najlepsze opcje najmu to przypadki, gdy kupujący mieszkanie w nowym budynku zapewnia je przez długi czas. Takie przypadki nie należą do rzadkości, być może nowy właściciel po prostu zdecydował się w ten sposób z zyskiem zainwestować dostępne wolne środki i od razu planował wynająć mieszkanie lub zmieniła się jego sytuacja rodzinna. Nie jest tak ważne, jaki był powód – niespodziewany spadek, nieudany ślub czy przeprowadzka do innego miasta, ale wolne mieszkanie nie powinno być puste, decyduje właściciel i zaczyna szukać lokatorów. Nierzadko spotyka się takie mieszkania w małych miejscowościach, nawet za „śmieszny” czynsz, nieco przewyższający rachunki za media. Ten rodzaj najmu jest ostatecznie korzystny zarówno dla samych najemców, jak i dla najemcy, który ma pewność, że jego dom jest w dobrych rękach..

A jednak, nawet jeśli najemcy wynajmują mieszkanie od znajomych, którzy nie ograniczają ich swobody działania, to tylko w przypadku wzrostu opłat za media podnoszą opłaty, a okres najmu jest bardzo odległy – „dopóki dzieci nie dorosną i nie potrzebują mieszkania”, wynajmowane mieszkanie pozostaje obce a przeprowadzanie, na przykład, większych napraw musi być koordynowane z właścicielem.

Znacznie więcej problemów pojawia się, gdy strony transakcji – wynajmujący i najemca nie byli wcześniej zaznajomieni, a właściciel domu stara się kontrolować każdy krok tymczasowego najemcy, zakazuje np. Posiadania zwierząt domowych i tak dalej. Dodatkowo, jeśli nie została zawarta formalna umowa najmu, w której wskazana jest dokładna wysokość czynszu, to najemcy w każdej chwili mogą spodziewać się bardzo niemiłej niespodzianki – wzrostu miesięcznych rat. A właściciele mogą też w każdej chwili „zapytać” z wynajmowanego mieszkania (choć oficjalnie przyjmuje się, że daje najemcy co najmniej miesiąc na poszukiwanie nowego domu).

Kredyt hipoteczny: zalety, korzyści i ryzyko

Zdaniem ekspertów rynek kredytów hipotecznych w naszym kraju jest bardzo młody i nie ma jeszcze dwudziestu lat, więc wciąż się rozwija i poprawia. Wyniki, jak mówią, są już „ewidentne” – liczba transakcji zakupu mieszkań na warunkach kredytu hipotecznego wzrosła na przestrzeni lat dziesięciokrotnie, a oprocentowanie kredytów bankowych systematycznie (choć dość wolno) spada.

Dziś średni poziom oprocentowania kredytów hipotecznych w Rosji wynosi 11,8-12,2%. Koszt metra kwadratowego w całym kraju różni się znacznie w zależności od miasta i jest dość zgodny z sytuacją na rynku mieszkań na wynajem. Tak więc w Moskwie za 1 metr kwadratowy nieruchomości mieszkalnej trzeba będzie zapłacić średnio około 160 tysięcy rubli, w Soczi – 100 tysięcy, w Petersburgu – 85 tysięcy, w regionie moskiewskim – 70 tysięcy, w Ufie – 53 tysiące, aw Saratowie – tylko 32 tysiące rubli.

Aby porównać spłatę kredytu hipotecznego z płatnościami za wynajem mieszkania, możesz skorzystać z kalkulatora online (teraz podobne są na prawie każdej stronie dużego banku) lub samodzielnie wykonać proste obliczenia.

Na przykład weźmy małe, jednopokojowe mieszkanie w Moskwie o powierzchni 40 metrów kwadratowych – 160 tysięcy rubli * 40 = 6,4 miliona rubli. Weźmy obecną średnią stopę procentową banku – 12% w skali roku, wyobraźmy sobie, że bierzemy pożyczkę na korzystnych warunkach – na okres 20 lat, a nawet bez opłaty początkowej, i otrzymujemy miesięczną wypłatę w wysokości 70 469 rubli (równe płatności). W przypadku płatności różnicowych wysokość miesięcznych rat „zaczyna się” od 90 666 rubli i do końca 20 roku kredytowania hipotecznego zmniejsza się do 26 933 rubli miesięcznie.

Biorąc pod uwagę średni czynsz w Moskwie (pamiętajcie – 31 tysięcy rubli), wynajęcie „odnushki” w stolicy jest teraz zdecydowanie bardziej opłacalne niż kupowanie na kredyt.

W Saratowie, na przykład najtańszym z proponowanych rosyjskich miast, obraz będzie oczywiście nieco inny. Za to samo jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 40 „kwadratów” trzeba będzie zapłacić tylko 40 * 32 tysiące rubli = 1,28 mln rubli. Weźmy te same, raczej łagodne warunki kredytu hipotecznego – okres 20 lat, nie ma zaliczki, a stawka banku to 12%, a miesięczna rata wynosi 14093 rubli. Jednak czynsz w Saratowie, jak pamiętamy, wynosi tylko 11 tysięcy rubli, więc tutaj kredyt hipoteczny nie stał się rozwiązaniem korzystniejszym ekonomicznie..

Oznacza to, że aby na równych zasadach konkurować z mieszkaniami na wynajem, kredyty hipoteczne muszą być zapewniane przez co najmniej 30 lat, a oprocentowanie kredytów bankowych nie powinno przekraczać 5% w skali roku (co zresztą obiecał nie tak dawno Władimir Putin). Dopiero wtedy miesięczne raty kredytu hipotecznego za „odnushkę” w Saratowie spadną do 6871 rubli, aw Moskwie – do 34 356 rubli, czyli będą mogły konkurować z opłatami za czynsz.

W każdym razie na hipotece na okres kredytowania 20-30 lat dochodzi do dość solidnej kwoty nadpłaty, która może sięgać 50, a nawet 100% kosztu samego mieszkania.

Jednak to tylko liczby, zakup mieszkania na kredyt hipoteczny to generalnie projekt długoterminowy niż wynajem domu – dość trudno wyobrazić sobie umowę najmu mieszkania czy domu, zaprojektowanego na okres co najmniej 10-15 lat. Dodatkowo oprocentowanie kredytu hipotecznego ustalane jest tylko raz – w momencie zawarcia umowy i najczęściej są stałe, tak aby nie zagrażały kupującym niemiłe niespodzianki w postaci nieoczekiwanego i nieuzasadnionego wzrostu miesięcznej raty. I oczywiście nie ma potrzeby koordynowania z bankiem wszystkich etapów prac naprawczych, raportowania o psie, który pojawił się w rodzinie i tak dalej..

Ponadto wiadomo, że koszt mieszkania w naszym kraju systematycznie rośnie, co jest korzystne dla kupujących, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny, a może stać się problemem dla najemców..

Wniosek

Z takiego porównania jednoznacznie wynika, że ​​najem mieszkania i kredyt hipoteczny mają swoje wady i zalety, że tak powiem na pewno – wszystko, tylko mieszkanie wynajmowane, no, tego kredytu nie da się zrobić i odwrotnie..

Wydaje się, że obie opcje rozwiązania problemu mieszkaniowego mają prawo istnieć i zapewnić docelową grupę odbiorców. Wyraźnie widać, że mieszkania częściej wynajmują ludzie swobodni – studenci, obywatele, którzy przyjechali do obcego miasta, aby zarobić pieniądze, młodzi ludzie, którzy dopiero co zaczęli razem mieszkać i nie mieli jeszcze dzieci itd. Ale przez długi czas małżeństwa, obciążone dziećmi i majątkiem nagromadzonym przez lata życia, „błądzenie” po wynajmowanych mieszkaniach jest opcją prawie niedopuszczalną, dosłownie skrajnym przypadkiem (choć – ludzie żyją tak latami i dziesięcioleciami, dzieci zmieniają szkołę w przypadku przeprowadzki, dorastają i nabywać „własne”, zwykle również wynajmowane mieszkania).

Główną przeszkodą, aby kredyty hipoteczne stały się opcją bardziej opłacalną niż mieszkanie na wynajem, są wysokie oprocentowanie kredytów, obecność zaliczki i krótkie terminy kredytowania. Jeśli spadkowy trend oprocentowania kredytów w naszym kraju się utrzyma, program udzielania młodym rodzinom preferencyjnych kredytów hipotecznych wreszcie zacznie działać, to kredyty hipoteczne będą miały szansę stać się bardziej powszechne w rosyjskich miastach niż mieszkania na wynajem. Chociaż najmu jest zdecydowanie liderem.

Dokonując wyboru między wynajmem mieszkania a uzyskaniem kredytu hipotecznego, warto pamiętać, że niestabilność gospodarki, częstsze kryzysy gospodarcze, prawdopodobieństwo utraty dobrze płatnej pracy i inne nieprzewidziane okoliczności sprawiają, że długoterminowy kredyt hipoteczny jest transakcją z bankiem dość ryzykowną. Więc twoje własne mieszkanie jest oczywiście bardzo fajne i przyjemne, ale musisz być mocno przekonany o wiarygodności swojego źródła dochodu, aby nie znaleźć się bez tak pożądanego domu.