Dlaczego gwałtowny wzrost tempa budowy nowych mieszkań nie jest korzystny dla Rosji

Treść artykułu

• A ceny są coraz wyższe
• Do czego może doprowadzić nierównowaga podaży i popytu na rynku krajowym?
• Wniosek

W ostatnich latach aktywnie rozwija się branża budowlana w Rosji. Według rządu tempo wzrostu budownictwa przewyższa tempo wzrostu PKB. Jest to obecnie jedna z najdynamiczniej rozwijających się gałęzi rosyjskiego przemysłu..

Wraz z innymi segmentami w dość wysokim tempie przebiega również rynek nieruchomości mieszkaniowych. Kraj aktywnie buduje nowe mieszkania. Według ekspertów, w zeszłym roku deweloperzy prawie dogonili poziom sprzed kryzysu.

Wydawałoby się, że to dobrze: większa podaż oznacza tańsze mieszkania dla ludności. Jednak w tym tkwi wielki problem..

Niestety popyt nie nadąża za wzrostem podaży, a władze z jakiegoś powodu zapomniały lub postanowiły zignorować ten fakt. Rząd aktywnie wdraża program zwiększenia wolumenu budowy budynków mieszkalnych w kraju, ale nie podejmuje działań stymulujących popyt. W efekcie coraz mniej osób może sobie pozwolić na zakup mieszkań oferowanych na rynku..

Władze planują do 2015 r. Zwiększyć wolumen budownictwa mieszkaniowego do 90 mln mkw. Rocznie

Wielkość budownictwa mieszkaniowego w Rosji znacznie rośnie, w rzeczywistości deweloperzy byli w stanie wyjść z kryzysu i zaczęli aktywnie działać. O ile maksymalny wskaźnik oddania nieruchomości mieszkalnej do użytku odnotowano w 2008 roku i wyniósł 64,1 mln mkw., To w ubiegłym roku budowniczym udało się wprowadzić na rynek 62,3 mln mkw. To o 6,6% więcej niż wskaźnik zanotowany w 2010 roku.

Według ministra rozwoju regionalnego Federacji Rosyjskiej Viktora Basargina w 2012 roku w Rosji zostanie oddanych do użytku kolejne 67 mln mkw. mieszkaniowy. Oznacza to, że wzrost wolumenów budowlanych wyniesie 7,5% w porównaniu do 2011 roku.

Minister potwierdził, że wydano już pozwolenia na budowę nowych apartamentowców o powierzchni ponad 55 mln mkw. Pozostały wolumen będzie pochodził z indywidualnych projektów mieszkaniowych, biorąc pod uwagę, że według oficjalnego zasobu budowlanego wynosi około 82 mln mkw..

Ponadto przez kolejne trzy lata władze postawiły sobie za cel zwiększenie wolumenu budowy nieruchomości mieszkalnych w Federacji Rosyjskiej do 90 mln mkw. m rocznie.

Jeśli weźmiemy pod uwagę wskaźniki budowy w regionach kraju, to bezwarunkowo liderem jest region moskiewski, w którym według wyników z 2011 r. Zbudowano 13,2% wszystkich oddanych do użytku mieszkań krajowych. Drugie miejsce zajmuje Terytorium Krasnodarskie (5,9%), trzecie – Sankt Petersburg (4,3%). Moskwa zajmuje dopiero 8. miejsce na tej liście. W pierwszej dziesiątce znajdują się również regiony Tatarstan, Baszkirii, Tiumeń, Rostowa, Swierdłowska, Niżnego Nowogrodu i Nowosybirska..

Ocena rosyjskich regionów według wielkości mieszkań oddanych do użytku w 2011 r

Jednak branża stoi przed wieloma poważnymi wyzwaniami. Przede wszystkim dotyczy to biurokratyzacji i dużej liczby barier administracyjnych. Przykładowo, aby zarejestrować działkę i uzyskać pozwolenie na budowę nowego domu, firma deweloperska musi przejść 53 procedury zatwierdzające. Czasami uzyskanie wszystkich niezbędnych dokumentów zajmuje budowniczym ponad rok.

Na przykład w rankingu Doing Business Rosja zajmuje 178. miejsce wśród wszystkich krajów na świecie pod względem łatwości prowadzenia działalności w branży budowlanej..

To właśnie poprzez uproszczenie i obniżenie kosztów procedury zatwierdzania władze rosyjskie planują w najbliższych latach zwiększyć wolumen nowych budów mieszkaniowych..

A ceny są coraz wyższe

Pod koniec I kwartału 2012 r., Po wynikach 12 miesięcy, Rosja znalazła się w pierwszej dziesiątce krajów wiodących pod względem tempa wzrostu cen mieszkań. Analitycy Knight Frank przyznali Rosji 8. miejsce w oficjalnym rankingu Global House Price Index, który obejmuje kraje, w których notuje się najwyższe tempo wzrostu wartości nieruchomości mieszkalnych. W sumie w tym roku analitycy przeanalizowali wskaźniki 53 krajów.

Knight Frank obliczył, że średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rosyjskim rynku pierwotnym wynosiła 44 956 rubli.

Według ekspertów w ciągu roku ceny mieszkań w naszym kraju wzrosły o ponad 8%. Jest to maksymalna liczba z ostatnich 3 lat. Warto zauważyć, że wcześniej nasz kraj nie wznosił się powyżej 30. pozycji w tym rankingu. Rok temu Rosja zajmowała 49. miejsce na 50 krajów.

Rio de Janeiro

Według Knight Frank, trzej światowi liderzy wzrostu cen mieszkań to:

• 1. miejsce – Brazylia (+ 23,5%);
• 2. miejsce – Estonia (+ 13,9%);
• III miejsce – Indie (+ 12%).

Również bardziej niż w Rosji ceny nieruchomości mieszkalnych wzrosły w ciągu roku w Niemczech, Austrii, Turcji i Kolumbii..

Z badań Knight Frank wynika również, że jeszcze bardziej imponująca dynamika wzrostu cen w Rosji jest obserwowana w porównaniu z poziomami sprzed 6 i 3 miesięcy. Przykładowo, jeśli porównamy ceny z III kwartałem 2011 r., To nieruchomości mieszkaniowe w kraju wzrosły o 4,8% (6. wynik na świecie). W porównaniu z IV kwartałem 2011 – ceny wzrosły o 2,9% (5. miejsce na świecie).

W światowym rankingu Lloyds TSB International Rosja zajmuje drugie miejsce z 32 krajów świata pod względem wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych w ciągu ostatnich 10 lat. Z obliczeń ekspertów wynika, że ​​ceny mieszkań w naszym kraju w latach 2001-2011 wzrosły o 209%. Zwróć uwagę, że przy obliczaniu dynamiki cen uwzględniono inflację.

Pierwsza trójka w rankingu przedstawia się następująco:

• 1. miejsce – Indie (+ 284%);
• 2. miejsce – Rosja (+ 209%);
• 3 miejsce – RPA (+ 161%).

Analitycy Lloyds zauważyli, że największe wzrosty cen domów obserwuje się w krajach, w których występuje najwyższy wzrost PKB. Na przykład imponujący wzrost cen mieszkań i budynków mieszkalnych w Indiach naturalnie odzwierciedla wzrost PKB w ciągu ostatnich 10 lat o 280% (średnio 14,3% rocznie).

Łączny PKB dziesięciu czołowych liderów rankingu, do których należały także: Litwa, Hongkong, Bułgaria, Francja, Nowa Zelandia, Australia i Norwegia, wzrósł w badanym okresie o 155%.

Jednocześnie ceny mieszkań w Rosji iw II kwartale 2012 r. Nadal rosną.

Według raportu Ministerstwa Rozwoju Regionalnego, na koniec maja 2012 r. W pierwszej dziesiątce regionów pod względem kosztów mieszkaniowych znalazło się:

Z tabeli wynika, że ​​ceny rosną we wszystkich regionach w różny sposób, ale dodatnia dynamika, zgodnie z prognozami ekspertów, utrzyma się w najbliższej przyszłości w całym kraju..

Do czego może doprowadzić nierównowaga podaży i popytu na rynku krajowym?

Władze są przekonane, że im więcej nowych mieszkań powstanie i wejdzie na rynek, tym więcej osób będzie mogło je kupić..

Planowane jest stymulowanie realizacji nowych projektów oraz pozyskiwanie nowych inwestorów w budownictwo mieszkaniowe poprzez podział kosztów budowy infrastruktury. Jest to korzystne dla deweloperów, np. Firma buduje budynek mieszkalny lub wieś i niezbędne obiekty infrastruktury społecznej, a państwo przeznacza środki na budowę drogi lub rekompensuje deweloperowi część kosztów budowy infrastruktury.

Oczywiście rząd stara się w pierwszej kolejności rozwiązać problem niedoboru mieszkań. Rzeczywiście, według statystyk, średnia podaż ludności w mieszkania w Rosji wynosi obecnie około 21 metrów kwadratowych. m na osobę. Co więcej, nawet z tych metrów kwadratowych około 40% przypada na zdewastowane i awaryjne mieszkania. Dla porównania w Chinach jest to 23 metry kwadratowe. m na mieszkańca, w USA – 65 mkw. m., w Holandii – 74 mkw. m.

Jednak rozwiązując problem niedostatecznej jakości mieszkań, władze nie uwzględniły potrzeby stymulowania popytu. Bez względu na to, jak bardzo starają się uczynić mieszkania bardziej przystępnymi, niestety obserwuje się odwrotny obraz. Ze względu na rosnące ceny wielu po prostu nie stać na luksus nowego mieszkania..

Tak, jest więcej podaży, ale efektywny popyt za nim nie nadąża. W efekcie wielu ekspertów zgadza się, że za kilka lat (być może nawet za 1,5-2 lata), jeśli polityka się nie zmieni i nie zostaną podjęte dodatkowe działania, efektywny popyt się wyczerpie. Problem ten będzie szczególnie dotkliwy w Moskwie, regionie moskiewskim i wielu innych dużych miastach..

I tu rynek staje przed kolejnym problemem. W przypadku przesycenia ceny w naturalny sposób spadną, a zdaniem części analityków w tej sytuacji Rosja może już stanąć w obliczu załamania rynku mieszkaniowego, upadku wielu deweloperów, zamrożenia budownictwa i innych negatywnych konsekwencji.

Władze muszą wziąć to pod uwagę i prowadzić skuteczną politykę, która pomoże utrzymać równowagę na rynku. Na razie niestety podejmowane są tylko jednostronne decyzje, które nie są w stanie kompleksowo rozwiązać istniejącego problemu..

Wniosek

Podsumowując, chciałbym powiedzieć, że problem braku mieszkań w naszym kraju jest nadal jednym z głównych. Rząd wielokrotnie powtarzał, że rozwiązanie tej kwestii jest jednym z priorytetowych obszarów polityki państwa, na to przeznaczane są miliony środków budżetowych..

Jednak nie wystarczy zbudować wielu domów. Konieczne jest zapewnienie możliwości zakupu nowego mieszkania przez obywateli potrzebujących nowego mieszkania lub lepszych warunków mieszkaniowych. Tymczasem rynek nie widzi zbyt korzystnego obrazu, kiedy na taki luksus może sobie pozwolić mniej osób..

Wraz z wdrażaniem programu mającego na celu zwiększenie wolumenu budowy, władze federalne i regionalne powinny zwrócić szczególną uwagę na to, jak uczynić nowe mieszkania bardziej przystępnymi cenowo.

Z jednej strony można to zrobić dzięki temu, że powstanie więcej domów klasy ekonomicznej. Obecnie w kraju istnieje duże zapotrzebowanie na małe mieszkania. Wielu obywateli jest gotowych kupić małe nowe mieszkanie za minimalną cenę. Kiedyś „Chruszczowowie” pomogli rozwiązać problem mieszkaniowy milionów ludzi. Wszystko sprowadza się do tego, że w nowoczesnych warunkach jest to niedrogie mieszkanie o niewielkich rozmiarach, na które będzie duży popyt. Wiele osób chce mieć własne, oddzielne mieszkanie. Choć mały, ale nowy i własny.

Z drugiej strony konieczne jest zastosowanie dodatkowych środków w celu dotowania ludności. Mamy już niezłe doświadczenie w realizacji programu zapewnienia mieszkań młodym rodzinom. Ponadto do dziś trwa realizacja federalnego programu „Przystępne mieszkanie dla młodej rodziny”, który przewiduje udzielanie tanich kredytów hipotecznych. Oczywiście, żeby wziąć udział w takim programie, trzeba spełnić określone warunki i zebrać całkiem sporo dokumentów, ale to daje nielicznych rodzinom pewną szansę na zakup własnego domu..

Ponadto konieczne jest kontynuowanie prac w tym kierunku, a także opracowanie nowych mechanizmów pomocy ludności..

Niestety sytuacja rynkowa jest taka, że ​​bez bezpośredniego wsparcia finansowego ze strony państwa nie będzie możliwe zapewnienie mieszkań w Rosji przystępnych cenowo. Tylko ścisła kontrola, właściwa polityka i wsparcie państwa mogą rozwiązać ten problem.

Anna Belova, rmnt.ru