Dlaczego mieszkania w Moskwie stają się droższe

Treść artykułu

• Zwiększony popyt na mieszkania
• Dostępność programów kredytowych i pożyczkowych
• Możliwość powtórzenia się kryzysu finansowego
• Poszerzanie granic Moskwy
• Zakaz budowy w trzecim pierścieniu i zmniejszenie terenów budowy w innych dzielnicach Moskwy
• Kurs dolara i inflacja
• Wybory

Tylko w ciągu ostatnich 9 miesięcy tego roku w dzielnicach Moskwy, takich jak Krasnoselsky i Cheryomushki, cena 1 metra kwadratowego nieruchomości mieszkalnej wzrosła o ponad 34%. Informacje te dostarczyło centrum analityczne „Wskaźniki rynku nieruchomości” i stanowiły podstawę do oceny dzielnic stolicy, w których najszybciej rosły koszty mieszkań..

Specjalistom, w tym przedstawicielom Ministerstwa Rozwoju Regionalnego, udało się zidentyfikować cztery przyczyny wzrostu cen materiałów budowlanych:

• nadwyżka popytu nad podażą, zwłaszcza w regionach, w których realizowane są projekty budowy kapitału o znaczeniu federalnym;
• wzrost ceny sprzedaży materiałów obojętnych: piasku, tłucznia, keramzytu i skratek;
• wzrost taryf za przewóz towarów, co wiąże się również ze wzrostem kosztów benzyny w naszym kraju;
• wzrost cen energii.

Według przedstawicieli firm produkujących beton koszt materiałów obojętnych, które są jednym z głównych składników mieszanki betonowej, tylko w ciągu ostatnich sześciu miesięcy wzrósł 7-krotnie, w efekcie o prawie 15-20%. Deweloperzy zauważają, że od początku roku koszt budowy wzrósł średnio o 6-8%, a do końca roku może wzrosnąć o 20%.

Zwiększony popyt na mieszkania

Oczywiście nie da się „odpisać” wzrostu popytu na mieszkania w Moskwie tylko na odwiedzenie pracowników naftowych i gazowych, którzy w rzeczywistości stanowią tylko niewielki procent ogółu nabywców nieruchomości. Jednak eksperci jednogłośnie zauważają, że w tym roku popyt na mieszkania wzrósł o co najmniej 25%.

Największe zapotrzebowanie dotyczy nowych budynków, których koszt 1 m kw. Mieszkania nie przekracza 170 tys. Rubli, a także mieszkań w starych domach murowanych i budynkach monolitycznych o „drugiej świeżości”, czyli wzniesionych 3-5 lat temu.

Stabilny jest popyt na stosunkowo niedrogie mieszkania jedno- i dwupokojowe w zabudowie panelowej oraz malutkie, ekonomiczne „jednopokojowe” o niewielkiej powierzchni, zlokalizowane w „dobrych”, prestiżowych dzielnicach stolicy..

Dostępność programów kredytowych i pożyczkowych

Przyczyną wzrostu cen mieszkań w stolicy jest oczywiście nie bezpośrednio, ale wzrost popytu. Zdaniem analityków coraz więcej Rosjan może pozwolić sobie na kredyty hipoteczne, których oprocentowanie spadło do 11,9% w ciągu ostatniego roku. Zgodnie z wynikami badań przeprowadzonych przez ośrodek analityczny Penny Lane Realty jest to historyczne minimum na cały czas obserwacji. Dla porównania w minionym roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło 14-15%.

Odsetki od kredytów hipotecznych wyemitowanych w walutach obcych również spadły, choć nie tak istotnie – z 10,5% do 10,4%.

Oczywiście banki nie spieszą się z obniżaniem oprocentowania kredytów udzielanych na długi okres – 15-20 lat, ale można z całą pewnością stwierdzić, że powoli, ale systematycznie rośnie liczba Rosjan, którzy uważają kredyty hipoteczne za jedyny sposób na zakup mieszkania..

Wielu deweloperów przyciąga nabywców możliwością zakupu mieszkań na raty, których zainteresowanie również spadło w ostatnich miesiącach.

Rząd z kolei obiecuje, że do 2030 r. 60% młodych rodzin potrzebujących lepszych warunków mieszkaniowych będzie mogło kupić mieszkanie na preferencyjnym kredycie hipotecznym, który przewiduje państwowy program. W tym względzie analitycy przypominają sytuację, która rozwinęła się w stolicy w latach 2007-2008, kiedy wprowadzenie kredytów preferencyjnych bez zaliczki i wynikający z tego gwałtowny wzrost popytu na mieszkania doprowadziło do tego, że koszt 1 m kw. Wzrósł średnio o 2 tys. Dolarów..

Jednak niektórzy eksperci uważają, że obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych i kredytów nie jest tak istotnym czynnikiem wzrostu kosztów mieszkania. Zdaniem ekspertów, nawet jeśli oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi zero, przytłaczająca większość Moskali, którzy otrzymują wynagrodzenie poniżej średniej, nadal nie będzie mogła sobie pozwolić na zakup zbyt drogich moskiewskich „metrów kwadratowych”..

Możliwość powtórzenia się kryzysu finansowego

Nie jest tajemnicą, że najnowsze, niezbyt optymistyczne wiadomości o rynku finansowym Unii Europejskiej i wzroście długu publicznego w Stanach Zjednoczonych skłoniły ekspertów do rozmowy o możliwości nowej rundy kryzysu, który dotknął światową gospodarkę w 2008 roku..

LeRoy Neiman. Amerykańska giełda papierów wartościowych. 1986

Wspomnienia o gwałtownym wzroście kursu dolara i ogólnej niestabilności są wciąż zbyt świeże, a sama możliwość powtórzenia się sytuacji sprawiła, że ​​wielu inwestorów niepewnych co do przyszłego stanu na giełdach, w instytucjach bankowych i wzroście notowań papierów wartościowych zainwestowało w nabycie tak solidnej i rosnącej ceny. szybko zmieniające się nieruchomości.

Tak więc, jeśli podczas samego kryzysu w 2009 roku koszt mieszkań w Moskwie nieznacznie spadł, to w oczekiwaniu na nowy okres kryzysu ceny zaczynają ponownie rosnąć..

Poszerzanie granic Moskwy

Eksperci już teraz spodziewają się gwałtownego wzrostu (co najmniej 20-25%) wartości nieruchomości w południowych i południowo-zachodnich okręgach administracyjnych, które po rozbudowie stolicy staną się centralne.

Jednak wielu analityków przewiduje wzrost kosztów mieszkań w centralnych dzielnicach stolicy, które w najbliższym czasie zostaną podzielone na „stare” i „nowe”. Ponadto wzrost cen rozpoczął się na długo przed rozpoczęciem jakiejkolwiek działalności budowlanej na nowo anektowanych terytoriach, a wraz z początkiem rozwoju „nowej” Moskwy skok cen może stać się jeszcze bardziej znaczący.

Zakaz budowy w trzecim pierścieniu i zmniejszenie terenów budowy w innych dzielnicach Moskwy

Jeszcze w marcu tego roku nowy burmistrz stolicy Siergiej Sobianin zapowiedział możliwość wprowadzenia zakazu budowy nowych budynków w ramach trzeciego pierścienia komunikacyjnego. I choć obecnie władze nie mówią o całkowitym zakazie, ale o wprowadzeniu ograniczeń, taka decyzja już spowodowała wzrost popytu na mieszkania w centralnych dzielnicach stolicy, bo w niedalekiej przyszłości podaż może się tu znacznie zmniejszyć..

Obecnie Komisja Urbanistyki i Gruntów analizuje już podpisane umowy z deweloperami i tylko część z nich będzie podlegać odnowieniu, pozostałe, które z jakiegoś powodu nie zadowalają władz Moskwy, zostaną rozwiązane. Prezydent miasta podkreśla, że ​​robi się to dla wygody samych mieszkańców stolicy, aby nie dopuścić do dalszego zagęszczania budynków..

W każdym razie terytoria, które można wykorzystać jako plac budowy w Moskwie, są coraz mniejsze, więc nie ma powodu, aby liczyć na masowy rozwój i pojawienie się na rynku dużej liczby nowych propozycji..

Kurs dolara i inflacja

Są jeszcze dwa zupełnie obiektywne czynniki, które wpływają na wzrost wartości nieruchomości nie tylko w stolicy, ale w całym kraju. Ponieważ koszt metrów kwadratowych jest najczęściej wyrażany w dolarach, to wraz ze wzrostem kursu waluty amerykańskiej rosną również ceny nieruchomości. To prawda, dotyczy to tylko cen w rublach.

W Stanach Zjednoczonych we wrześniu inflacja wyniosła 3,9%, a ekonomiści zaczęli już mówić o pogarszającej się sytuacji gospodarczej.

Wszyscy eksperci nazywają wzrost wartości nieruchomości do stopy inflacji czymś normalnym, a wręcz koniecznym. Należy jednak mieć na uwadze, że rosyjska inflacja, która według prognoz finansistów w tym roku może wynieść 5-7%, dla Europy i Stanów Zjednoczonych byłaby bardzo wysoka. Na przykład w Stanach Zjednoczonych we wrześniu inflacja wyniosła 3,9%, a ekonomiści już zaczęli mówić o pogarszającej się sytuacji gospodarczej. A w Unii Europejskiej inflacja na koniec października wyniosła zaledwie 2,1%.

Wybory

Wielu ekspertów uważa, że ​​w przededniu wyborów prezydenckich ceny nieruchomości zaczynają rosnąć szybciej niż zwykle. Najprawdopodobniej takie połączenie opiera się na oczekiwaniu zmian, które z pewnością nastąpią wraz ze zmianą władzy w kraju. Podobną sytuację obserwowano w Rosji za każdym razem przed wyborami prezydenckimi, więc eksperci już śmiało mówią o aktualnym trendzie..

Michaił Natariewicz. Wybory we wsi. 1975

Zdaniem ekspertów kampania wyborcza to czas „przewijania” dużych pieniędzy, a także niestabilności, która powoduje wzrost aktywności na rynku nieruchomości. Dodatkowo, chcąc przyciągnąć wyborców, władze dopiero tuż przed wyborami przystępują do realizacji programów socjalnych, w tym zapewnienia mieszkań dla młodych rodzin, uprzywilejowanych kategorii obywateli oraz osób znajdujących się na liście oczekujących..

I choć obecna kampania prezydencka straciła już główną intrygę, część analityków nadal uważa, że ​​zmiana lidera kraju wpłynie na koszty mieszkań. Choćby dlatego, że nowy prezydent będzie musiał podjąć decyzję o podatku od nieruchomości.

Jak widać, czynników wpływających na wzrost wartości nieruchomości w Moskwie jest całkiem sporo. Nie wszystkie z nich można uznać za obiektywne, wiele opiera się jedynie na oczekiwaniach i pesymistycznych prognozach..

W każdym razie, cokolwiek ma taki wpływ na kształtowanie się cen mieszkań, rząd powinien pomyśleć: w każdym innym rozwiniętym kraju na świecie wzrost kosztu metra kwadratowego w stolicy (i każdym innym mieście) o ponad 5-6% wywołałby panikę i natychmiastowe działania władz, aw Moskwie wzrost cen domów o 34% z jakiegoś powodu nie jest zaskakujący i jest uważany za całkiem do zaakceptowania.