Dlaczego mieszkanie może być niepłynne i jak je sprzedać

Treść artykułu

• „Podstawowe” lub „drugorzędne”
• Lokalizacja
• Ocena budynku
• Liczba kondygnacji
• Układ
• Jakość naprawy
• Błędy sprzedawcy

Nie każdą nieruchomość można sprzedać szybko i z zyskiem. Na przykład niewiele osób będzie zainteresowanych mieszkaniem zlokalizowanym w zrujnowanym budynku. Ale mieszkanie w nowym budynku, a nawet w prestiżowej okolicy, szybko „wyjedzie”, jeśli właściciel wprowadzi je na rynek za odpowiednią cenę. Eksperci mówią o takim mieszkaniu, że jest płynny.

Płynność, czyli „popyt” na obiekt na rynku nieruchomości jest kluczowym czynnikiem dla wielu kupujących, ponieważ jest wygodny do mieszkania i wynajmu. Takie mieszkania są często wykorzystywane jako opłacalna lokata środków, ponieważ stopniowo podnoszą ceny i zachowują wysoką płynność nawet podczas kryzysów gospodarczych..

Jakie czynniki wpływają na płynność mieszkaniową? Dlaczego niektóre mieszkania sprzedają się jak świeże bułeczki, a inne od lat czekają na swoich nabywców? Ta publikacja powie Ci o tym..

„Podstawowe” lub „drugorzędne”

Nowoczesne domy budowane są przy użyciu najnowszych technologii i nowych materiałów. Oczywiście w dłuższej perspektywie taka obudowa będzie bardziej płynna. Jest to zrozumiałe, ponieważ nowoczesne mieszkania są wygodniejsze i bardziej przestronne, komunikacja w nich nie jest zużyta. Więc wszystkie korzyści są tam.

Niemniej jednak kupujący nadal zwracają uwagę na wtórny rynek mieszkaniowy, pomimo jego wciąż dość wysokiej ceny za metr kwadratowy i mrocznego kontekstu prawnego niektórych nieruchomości. Dlaczego to się dzieje? Odpowiedź jest prosta: niestabilność rynku budownictwa mieszkaniowego i powolne tempo budowy. Niewiele osób jest dziś zaskoczonych bankructwem deweloperów i odkładaniem w czasie oddania domów do użytku. A jeśli obudowa nie jest ukończona, to o jakiej płynności możemy mówić??

Lokalizacja

To bardzo ważny czynnik, jeśli chodzi o płynność finansową mieszkania. Na przykład obiekty wzniesione w pobliżu obszarów przemysłowych lub wzdłuż ruchliwych dróg nigdy nie będą miały dużej płynności. Przecież trudniej je sprzedać niż te położone na czystym ekologicznie terenie. Duże znaczenie ma dobra dostępność komunikacyjna i rozwinięta infrastruktura. Wśród nowych budynków największą popularnością cieszą się te, które znajdują się w umiarkowanej odległości od centrum miasta, a nie „na obrzeżach”.

Ale płynność mieszkaniowa może nie być taka sama nawet w jednej dzielnicy mieszkalnej. Najbardziej atrakcyjne pod tym względem są mieszkania w niewielkiej odległości od stacji metra i przystanków komunikacji miejskiej. Wokół tych miejsc z reguły jest najbardziej nasycona infrastruktura w postaci sklepów, bazarów, kawiarni, punktów usługowych itp. Park czy zielona strefa znajdująca się obok domu znacznie zwiększa płynność. Ale obecność przedsiębiorstwa przemysłowego lub spółdzielni garażowej to duży minus.

Ocena budynku

Obecnie „wieżowce” wznoszone są głównie z gotowych paneli lub w technologii szkieletowej monolitycznej. Pod wieloma względami preferowane jest mieszkanie w „monolitach”. W takich budynkach ilość ścian nośnych jest zminimalizowana, dzięki czemu łatwiej jest dokonać przebudowy w znajdujących się w nich mieszkaniach. Ze względu na brak pęknięć, z których „słyną” domy panelowe, w budynkach o konstrukcji monolitycznej zapewnia się najlepszą izolację termiczną i wodoszczelną. Istotnym plusem wielu nowych budynków jest całkowita izolacja elewacji.

Jeśli chodzi o „obudowę wtórną”, to są trzy możliwe opcje – domy panelowe, blokowe i murowane. Preferowane są ostatnie dwa. Jednak niezależnie od rodzaju materiału, ważne jest, aby skrupulatnie ocenić stan budynku. Na płynność lokali wpływa również stan wejścia, a także poprawa okolicy (obecność placu zabaw, parkingu, miejsc do wyprowadzania psów).

Liczba kondygnacji

Ogromne znaczenie ma liczba kondygnacji mieszkania w stosunku do ogólnej liczby kondygnacji budynku. Nie jest tajemnicą, że mieszkania zlokalizowane na parterze cieszą się niewielkim zainteresowaniem wśród kupujących, dlatego są tańsze. To prawda, obiekty komercyjne mogą być zainteresowane mieszkaniem z widokiem na ruchliwą ulicę, ponieważ można je przekształcić w biuro lub mały sklep.

Jeśli chodzi o obiekty znajdujące się na ostatniej kondygnacji, sytuacja jest tutaj niejednoznaczna. Jeśli mówimy o pierwotnym rynku mieszkaniowym, to mieszkania „pod dachem” mogą kosztować nie mniej niż te znajdujące się poniżej. Ale jest to możliwe tylko wtedy, gdy zostanie spełnionych kilka warunków, w tym: dobry widok z okna, a także wysokiej jakości izolacja termiczna i wodoodporna podłogi. W niektórych przypadkach płynność mieszkania można zmniejszyć, jeśli znajduje się ono na rogu budynku.

Układ

Układ jest bardzo ważnym czynnikiem, który znacząco wpływa na płynność finansową mieszkania. Mieszkania z niewygodną aranżacją salonów, z małą kuchnią, z połączoną łazienką itp. Są niewielkie..

Niektórzy najemcy dokonują przebudowy, aby naprawić sytuację. Ale może być skuteczny tylko wtedy, gdy możliwe jest osiągnięcie prawdziwego komfortu po przeprowadzonych pracach, a sama przebudowa została zalegalizowana. Dopiero wtedy możemy mówić o większej płynności mieszkania.

Jakość naprawy

Oferowane na rynku obiekty mieszkalne nie zawsze mogą pochwalić się przeprowadzanymi w nich naprawami na wysokim poziomie. Zakrzywione ściany, podłogi i sufity stały się powszechne przez długi czas. Oczywiście negatywnie wpływa to na płynność mieszkań. Trzeba wydać dużo pieniędzy, aby przeprowadzić dobrą naprawę, wyrównać wszystkie powierzchnie, a także zainstalować okna z podwójnymi szybami, nowoczesne grzejniki, metalowe drzwi wejściowe i drewniane drzwi wewnętrzne. Wykonanie internetu, telewizji kablowej, wykończenie powierzchni wysokiej jakości materiałami dekoracyjnymi i odpornymi na ścieranie nie zaszkodzi.

Wszystkie koszty pozytywnie wpłyną na „popyt” na obiekt, ponieważ wielu kupujących jest skłonnych przepłacić za dobry remont mieszkania, zamiast wprowadzać się do mieszkania „z gołymi ścianami”. Ponadto rosną ceny materiałów budowlanych i robót.

Błędy sprzedawcy

Czasami niektórzy sprzedawcy „własnymi rękami” ograniczają płynność mieszkania, zawyżając jego wartość rynkową. W rezultacie ich obiekty są bezczynne, podczas gdy inne mieszkania są kupowane dość szybko, ponieważ mają bardziej adekwatną cenę..

W momencie nadejścia kryzysu gospodarczego mieszkania mało płynne stają się nieinteresujące dla kupujących, a te płynne często nie znajdują właścicieli ze względu na niechęć sprzedawców do obniżania ceny, mimo że popyt na mieszkania w tym okresie jest bardzo mały.