Eksmisja z mieszkania – przyczyny

Treść artykułu

• Drugim powodem eksmisji jest zmiana właściciela
• Trzecim powodem eksmisji jest wymóg najemcy
• Czwartym powodem eksmisji są rachunki za media
• Piąty powód eksmisji – niespłacenie kredytu hipotecznego
• Szósty powód eksmisji to „złe zachowanie”

Nie ma chyba w naszych czasach gorszego koszmaru dla przeciętnego mieszkańca miasta niż pozostawienie go bez mieszkania. Znaleźć się dosłownie na ulicy, bez własnego kąta i bez perspektyw na jakąkolwiek poprawę warunków życia to sytuacja naprawdę ekstremalna, niestety nie tak rzadka.

Najłatwiejszym sposobem eksmisji byłego męża lub żony jest sprywatyzowanie mieszkania przed ślubem, dziedziczeniem lub umową podarunkową. W takim przypadku sąd na pewno stanie po stronie prawowitego właściciela i podejmie decyzję o eksmisji byłych członków rodziny..

Nawiasem mówiąc, jeśli rodzice lub inni krewni byłej połowy byli zameldowani w mieszkaniu przed rozwodem, stają się również byłymi członkami rodziny i podlegają eksmisji po zdegustowanym małżonku.

Istnieje jednak kilka niuansów, które mogą zapobiec tak różowemu obrazowi dość prostej eksmisji. W przypadku, gdy była żona lub mąż nie posiada innego mieszkania, a obecna sytuacja materialna nie pozwala na wynajęcie mieszkania, sąd może wydać zezwolenie na zamieszkanie w tym mieszkaniu na kolejny okres, najczęściej na 1 rok..

Podejmując taką decyzję, sąd bierze pod uwagę wiele czynników, w tym:

• ile lat małżonkowie mieszkali razem przed rozwodem w ogóle, a konkretnie w tej dzielnicy mieszkalnej;
• sytuacja finansowa męża i żony;
• stan zdrowia i wiek wydalonego byłego członka rodziny oraz inne kwestie.

Tak naprawdę każdy indywidualny przypadek wymaga indywidualnego podejścia, w praktyce sądowej zdarzały się przypadki, gdy byłej żonie wolno było mieszkać w mieszkaniu męża przez kolejne 3 lata.

Sąd może również zobowiązać właściciela mieszkania do pomocy byłej drugiej połowie, która otrzymała prawo do pobytu czasowego, w uzyskaniu nowego miejsca zamieszkania. To prawda, że ​​najczęściej taka decyzja jest podejmowana tylko na korzyść tych członków rodziny, w stosunku do których istnieją zobowiązania alimentacyjne. Sąd musi wziąć pod uwagę możliwości finansowe właściciela mieszkania, jeśli jego sytuacja finansowa nie pozwala nawet na terminowe zapłacenie alimentów wymaganych prawem, to sędzia nie zobowiąże go do zakupu lub wynajęcia mieszkania dla swojej byłej żony.

Dużo trudniej jest jednak eksmitować byłą drugą połowę niesprywatyzowanego mieszkania. W takim przypadku oboje małżonkowie mają oczywiście równe prawo do korzystania z przestrzeni życiowej, jeśli oboje są w równym stopniu odpowiedzialni za opłacanie rachunków za media, w rzeczywistości mieszkają w tym mieszkaniu i utrzymują mieszkanie w należytym porządku..

Zatem eksmisja byłego męża lub żony z nieprywatyzowanego mieszkania jest możliwa tylko wtedy, gdy można udowodnić, że dana osoba nie bierze udziału w opłacaniu mediów, przeniosła się w inne miejsce zamieszkania lub nabyła nowe mieszkanie. W takim przypadku możesz zwrócić się do sądu, który rozważy wszystkie niuanse sprawy, w szczególności ustali, czy przeprowadzka byłego małżonka była dobrowolna i czy reszta gospodarstwa domowego nie przeszkadza mu w korzystaniu ze wspólnego mieszkania. Sąd może uznać daną osobę za utratę prawa do korzystania z mieszkania tylko wtedy, gdy istnieją mocne dowody na to, że były członek rodziny nie bierze udziału w utrzymaniu porządku, nie płaci rachunków organizacji komunalnych i od dawna mieszka w innej przestrzeni mieszkalnej z nową. rodzina.

Najważniejszy niuans– dzieci nie stają się „dawne” nawet w przypadku rozwodu rodziców, więc właściciel nie może ich eksmitować.

Drugim powodem eksmisji jest zmiana właściciela

Prawie żaden potencjalny nabywca nie chce kupić mieszkania z zameldowanymi w nim mieszkańcami. Oczywiście jest sporo problemów z niechcianymi najemcami, którzy nie chcą opuszczać mieszkania, które zmieniło swojego prawnego właściciela. Jednak możliwość eksmisji takich „odziedziczonych” mieszkańców wraz z nabytym mieszkaniem jest nadal przewidziana w części 2 artykułu 292 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej..

Zgodnie z tym artykułem przeniesienie prawa własności na nowego właściciela staje się przyczyną wygaśnięcia prawa do korzystania z powierzchni mieszkalnej przez członków rodziny poprzedniego właściciela. Czyli po zarejestrowaniu transakcji kupna lub sprzedaży mieszkania w Jednolitym Państwowym Rejestrze Transakcji Obrotami Nieruchomościami i Prawami do nich istnieje możliwość zwrócenia się do sądu z wymogiem eksmisji mieszkańców pozostałych po poprzednim właścicielu.

Trzecim powodem eksmisji jest wymóg najemcy

Oczywiste jest, że mieszkanie w wynajmowanym mieszkaniu nie może się równać z dużo bardziej stabilną pozycją właścicieli domów. A każdy mieszkaniec wynajmowanego mieszkania może stawić czoła żądaniom właściciela wyjścia z domu. Przyczyną takiej nieplanowanej przeprowadzki może być opóźnienie w płatności za mieszkanie, niewłaściwe utrzymanie porządku w przestrzeni życiowej, a także zmiana sytuacji właściciela..

Kodeks cywilny Rosji: Zmiana właściciela nie może być powodem wypowiedzenia umowy najmu.

Ciekawostką jest fakt, że w przypadku, gdyby umowa najmu została oficjalnie zarejestrowana, właściciel nie ma prawa żądać eksmisji najemcy mieszkania w związku z jego sprzedażą innemu właścicielowi. Jak stwierdzono w artykule 675 Kodeksu Cywilnego Rosji, zmiana właściciela nie może być powodem wypowiedzenia umowy najmu. Tym samym właściciel oczywiście może sprzedać mieszkanie, ale razem z najemcą, który po prostu zapłaci nowemu właścicielowi i będzie mógł bezpiecznie korzystać z mieszkania do końca umowy..

Czwartym powodem eksmisji są rachunki za media

Warto od razu wyjaśnić, że tylko mieszkańcy lokali wynajmowanych na podstawie umowy najmu socjalnego mogą zostać eksmitowani za niepłacenie rachunków organizacji komunalnych. Jednak nawet w tym przypadku niepłacenie za prąd, wodę, ciepło i mieszkanie może nie powodować eksmisji jako takiej, a przeprowadzkę do innego, najczęściej mniejszego mieszkania..

Jules Bastien-Lepage. Żebrak. 1880

Zgodnie z rosyjskim kodeksem mieszkaniowym, w szczególności jego 90. artykułem, jeśli najemca mieszkania i członkowie jego rodziny nie płacą rachunków przez 6 miesięcy, grozi im eksmisja do innej powierzchni mieszkalnej, która wyniesie 6 metrów kwadratowych na każdego mieszkańca.

Zgodnie z prawem, właściciel sprywatyzowanego mieszkania nie może zostać eksmitowany za niepłacenie rachunków za media, jeśli jest to jego jedyny dom. Nawet jeśli właściciel nie zapłaci za mieszkanie przez 10 lat, grozi mu „tylko” odcięcie wody i prądu, zajęcie mienia, w szczególności samochodu, telewizora i innych rzeczy, które można sprzedać, aby spłacić rachunki za media. Jeśli właściciel sprywatyzowanego mieszkania posiada inną nieruchomość, na przykład działkę lub letnią rezydencję, to wraz z inną nieruchomością może ją również opisać komornicy, lub właściciel mieszkania zostanie eksmitowany z tej dodatkowej powierzchni mieszkalnej, która do niego należy.

Piąty powód eksmisji – niespłacenie kredytu hipotecznego

Eksmisja z mieszkania zakupionego na kredyt hipoteczny grozi poważnymi niewypłacalnościami. Oczywiście instytucje bankowe zwykle nie spieszą się z eksmisją, a po pierwszym opóźnieniu w spłacie pożyczkobiorca raczej nie znajdzie się na ulicy. Ponadto sam bank nie jest bardzo zainteresowany mieszkaniem, jego głównym dochodem są odsetki od kredytu, dlatego instytucje bankowe są zainteresowane stabilnym i regularnym otrzymywaniem wszystkich płatności wymaganych warunkami kredytu hipotecznego.

Jeśli jednak opóźnienie w płatnościach będzie rosło, a kredytobiorca nie będzie próbował naprawić sytuacji, bank może podjąć decyzję o eksmisji z zabezpieczonej nieruchomości. Należy pamiętać, że instytucja bankowa jest zobowiązana powiadomić pożyczkobiorcę na miesiąc przed planowaną eksmisją. Tym samym płatnik kredytu hipotecznego będzie miał 30 dni na podjęcie jakichkolwiek działań i spłatę zadłużenia..

Nawet po przejęciu majątku, ale przed licytacją, dłużnik nadal może spłacić dług i uniknąć eksmisji. Dodatkowo warto pamiętać, że po sprzedaży mieszkania na licytacji byli mieszkańcy mają cały miesiąc na zebranie i poszukiwanie nowego miejsca zamieszkania..

Zgodnie z prawem, jeśli przedmiotem zakupu na kredyt hipoteczny było dokładnie mieszkanie, z którego dłużnik jest eksmitowany, to przysługiwało mu tymczasowe mieszkanie ze specjalnie utworzonego w tym celu funduszu rezerwowego..

Szósty powód eksmisji to „złe zachowanie”

Przyczyną eksmisji dosłownie „nigdzie” – na ulicy, może być aspołeczne zachowanie mieszkańców. Nawiasem mówiąc, za zachowanie chuligańskie i naruszenie zasad mieszkania w budynkach mieszkalnych można eksmitować zarówno najemcę lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu społecznego, jak i właściciela mieszkania.

Jan Steen. Pijacy. 1660

Proces eksmisji za „złe zachowanie” jest wystarczająco długi i wymaga poważnych wysiłków ze strony obywateli, którzy chcą pozbyć się niechcianego, psującego życie sąsiada lub członka rodziny. Na wstępie trzeba udowodnić, że najemca naprawdę przeszkadza pozostałym mieszkańcom domu. Na przykład konieczne jest wezwanie policji, która sporządzi protokół i udokumentuje fakt chuligaństwa. Takie protokoły staną się później dowodem w sądzie podczas decyzji o eksmisji.

Zatem najemcy, właściciele i członkowie ich rodzin, którzy:

• wykorzystują mieszkanie do innych celów, to znaczy nie mieszkają, ale np. jako punkt sprzedaży detalicznej;
• źle gospodarowane mieszkanie, przyznaj się do jego zniszczenia;
• systematycznie naruszać interesy i prawa sąsiadów;
• regularnie organizują pijackie bójki, pozwalają sobie na chuligańskie wybryki.

Po raz pierwszy mieszkaniec mieszkania, na którego wpłynęło zażalenie od sąsiadów lub członków rodziny, otrzyma ostrzeżenie (najczęściej więcej niż jedno) i dopiero po tym, jak najemca nie spełni wymagań i będzie nadal zachowywał się antyspołecznie, sprawa trafi do sądu, który może wydać orzeczenie o eksmisji.

Nawiasem mówiąc, nie da się eksmitować właściciela mieszkania bez odszkodowania – jego dom zostanie sprzedany, część niezbędna do jego uporządkowania, koszty prawne zostaną potrącone z wpływów, a reszta środków zostanie przekazana byłemu właścicielowi na jego osobiste potrzeby. Możliwe, że pozostała kwota wystarczy na zakup nowego mieszkania.

Obecnie takie przypadki eksmisji zdarzają się rzadko, ale prawo przewiduje taką możliwość.

Kategoria eksmisji za „złe zachowanie” może również obejmować eksmisję obywateli, którzy zostali pozbawieni praw rodzicielskich orzeczeniem sądu. W przypadku, gdy mieszkanie pozostaje w użytkowaniu dziecka, współżycie z nieodpowiednimi rodzicami może zostać uznane za niepożądane i szkodliwe dla rozwoju dzieci, przez co taka żałoba mama i tata mogą stracić przestrzeń życiową.

Istnieje kilka kategorii obywateli, którzy mają „immunitet” i nie mogą zostać eksmitowani:

• byli małżonkowie, którzy choć nie brali udziału w prywatyzacji, dobrowolnie zrzekli się swojego udziału, ale mają pełne prawo do korzystania z powierzchni mieszkalnej. W takim przypadku członek rodziny wydaje się zmieniać swoje prawo do części prywatyzowanego mieszkania na prawo do korzystania z mieszkania;
• obywatele korzystający z mieszkania na podstawie zrzeczenia się testamentu. Na przykład właściciel nieruchomości w testamencie wskazał, że mieszkanie jest przekazywane jednemu z członków jego rodziny, ale inny krewny może korzystać z powierzchni mieszkalnej przez okres przewidziany warunkami zrzeczenia się testamentu. Niemniej jednak tacy spadkobiercy mogą stracić swoje domy, jeżeli naruszą prawa innych mieszkańców mieszkania i sąsiadów, czyli z przyczyn z kategorii „złe zachowanie”;
• obywatele, którzy zawarli umowę o utrzymanie życia z osobą pozostającą na utrzymaniu, zgodnie z którą własność mieszkania przechodzi na innego właściciela dopiero po jego śmierci.

Jak widać, powodów do eksmisji jest wiele, jednak większość z nich można ochronić poprzez zwykłe przestrzeganie zasad mieszkania w bloku, terminowe opłacanie rachunków za media i podstawową znajomość ich praw.