Treść artykułu
- Główne punkty umów najmu i prac
- Przegląd głównych błędów przy zawieraniu umów
- Przykład 1. Przedmiot umowy jest nieprawidłowo określony
- Przykład nr 2. Termin jest nieprawidłowo zapisany w umowie o pracę
- Przykład nr 3. Nieprawidłowo sformułowana cena w umowie
- Przykład nr 4. Umowa zawiera warunki, które są sprzeczne z normami prawa
- Przykład nr 5. Zawarcie umowy przez osobę nieuprawnioną
- Przykład nr 6. Wynagrodzenie za pracę wykonaną na podstawie umowy o pracę uzależnione jest od otrzymania pieniędzy od osób trzecich na rzecz klienta
- Przykład nr 7. Brak w umowie obowiązku zapłaty za czynności tymczasowe
- Przykład nr 8. Umowa zawiera warunek zapłaty za pracę po przekazaniu dokumentów wykonawczych klientowi, ale nie sprecyzowano, jakie dokumenty należy…
- Przykład nr 9. Nieprawidłowe zapisy wcześniejszego rozwiązania umowy
- Przykład nr 10. Nieprawidłowe rejestry VAT
W tym artykule będziemy nadal rozmawiać o niuansach kompetentnego sporządzania umów z wykonawcami i dostawcami na budowę podmiejską i remont mieszkań. A także rozważ główne błędy popełnione po ich zakończeniu..
Główne zasady sporządzania umów przy budowie domu wiejskiego. Część 1
Główne punkty umów najmu i prac
Wszystkie umowy najmu, w tym dzierżawa sprzętu specjalnego, muszą zawierać następujące istotne warunki:
- przedmiot umowy
- klauzula najmu
W przypadku braku terminu, umowa najmu jest zawarta na czas nieokreślony. Strony będą mogły w każdej chwili jednostronnie wypowiedzieć umowę poprzez przekazanie drugiej stronie miesięcznego wypowiedzenia przed przewidywaną datą wygaśnięcia.
Przedmiot umowy musi być tak określony, aby przy wypełnianiu obowiązków wynikających z umowy nie było możliwości zamiany jednego przedmiotu na inny. W Rosji wynajmowanymi obiektami mogą być:
- tabor kolejowy, w tym dźwigi budowlane na torach kolejowych;
- samolot;
- statki morskie, w tym statki do celów specjalnych;
- statki rzeczne (lub używane na wodach śródlądowych), w tym specjalny sprzęt stworzony na ich bazie;
- ciężarówki, ciągniki siodłowe z naczepami, dźwigi, koparki i inny sprzęt specjalny do trakcji samochodowej, których zarządzanie i obsługa wymaga specjalnych umiejętności i wiedzy.
Przedmiotem w tym przypadku będzie obowiązek przekazania urządzeń technicznych:
- których stosowanie wymaga wykwalifikowanego kierownictwa;
- przeznaczone do przewozu różnych towarów, osób lub holowania specjalistycznych przedmiotów;
- posiadające właściwości źródła zwiększonego zagrożenia.
Kolejnym istotnym warunkiem najmu jest cena. Jeśli chodzi o definicję czynszu, można to wskazać w tekście na kilka sposobów:
- zaksięgowane w określonej kwocie, płatne ryczałtem lub po upływie określonego czasu;
- jako płatność na rzecz leasingodawcy następuje przekazanie procentu dochodu uzyskanego z tytułu korzystania z przedmiotu leasingu (może być wyrażony nie tylko w gotówce, ale także na podstawie porozumienia stron zastąpiony naturalnym ekwiwalentem);
- w ramach płatności leasingobiorca świadczy określone usługi na rzecz leasingodawcy;
- w zamian za zapłatę najemca przenosi na leasingodawcę przedmiot umowy własności lub leasingu;
- w zamian za zapłatę najemca na własny koszt dokonuje pewnych ulepszeń w wynajmowanej nieruchomości określonych w umowie;
- kombinacje powyższych form mogą być również dostarczone jako płatność.
Kodeks cywilny definiuje dwa rodzaje umów leasingu pojazdów:
- ze świadczeniem usług zarządzania i konserwacji;
- bez świadczenia usług zarządzania i konserwacji.
W zależności od rodzaju zawartej umowy, obowiązki stron w zakresie utrzymania pojazdu w dobrym stanie oraz tryb naprawienia szkody w przypadku jej wyrządzenia przez przedmiot leasingu różnią się.
Ostatnim na liście i być może najbardziej kontrowersyjnym pod względem rejestracji jest umowa o pracę. W przypadku takich transakcji ustawodawstwo rosyjskie przewiduje następujące podstawowe warunki:
- przedmiocie umowy – rozumie się przez to zwykle ilość, rodzaje i treść pracy, która powinna prowadzić do określonego rezultatu;
- daty rozpoczęcia i zakończenia pracy;
- cena pracy.
Dodatkowo zalecany jest tekst:
- procedura i warunki rozrachunku;
- obowiązki stron;
- procedura produkcji pracy;
- procedura odbioru pracy;
- odpowiedzialność stron za nienależyte wykonanie swoich zobowiązań.
Umowa o pracę oznacza wykonywanie pracy przez ludzi, która wiąże się z określonym ryzykiem. Aby uniknąć późniejszych nieporozumień, zaleca się zapisanie w tekście, że odpowiedzialność za przestrzeganie norm bezpieczeństwa na obiekcie spoczywa wyłącznie na wykonawcy, w tym za stworzenie bezpiecznych warunków pracy..
W przypadku zaniku konieczności wykonywania pracy należy określić warunki i tryb rozwiązania umowy. Za zgodą obu stron wszystkie artykuły dokumentu mogą być edytowane, w oparciu o charakterystykę obiektu, jego lokalizację i inne warunki.
W przypadku umowy o pracę, która zakłada wykonanie prac projektowych lub pomiarowych, dodatkowymi warunkami mogą być:
- udział stron w uzgodnieniach dokumentacji opracowanej przez projektanta;
- wykorzystanie stworzonej dokumentacji projektowej i kosztorysowej (możliwość przekazania jej podmiotom trzecim np. w celu późniejszych korekt lub opracowania nowego projektu na podstawie tej dokumentacji);
- ustalenie własności wynalazków;
- dostarczanie informacji poufnych.
Wróćmy jednak do zasadniczych warunków. Zatem najważniejsza i definiująca klauzula w każdej umowie, w tym w umowie o pracę, jest przedmiotem umowy. Aby to ustalić, musisz również wskazać:
- lista prac;
- przedmiot, na którym ma być wykonana praca;
- wynik, jaki ma zostać osiągnięty dzięki pracy kontraktowej.
Istnieje opinia, że jeśli na placu budowy nie ma dokumentacji projektowej i kosztorysowej, a umowa o budowę jest zawierana bez odniesienia do projektu, to jest to naruszenie zasad o zasadniczych warunkach. Jednak w praktyce brak dokumentacji wcale nie wskazuje na niespójność warunków stron, jeśli odpowiedzialność za opracowanie takiej dokumentacji spoczywa na wykonawcy..
Drugim ważnym warunkiem jest wyczucie czasu. Ponadto zarówno początkowe, jak i ostateczne. Istnieje wiele przykładów z praktyki sądowej, kiedy umowa została uznana za niezawartą w przypadku braku daty końcowej, a także w przypadku niemożności ustalenia faktycznej daty rozpoczęcia prac. To prawda, że istnieje wyjście z sytuacji, gdy umowa została już zawarta, a termin nie jest w niej określony. Jeżeli strony poprzez podpisanie dodatkowej umowy ustalą datę rozpoczęcia i zakończenia prac, umowę uważa się za zawartą. Należy również rozumieć, że jeżeli sama umowa i jej integralne załączniki zawierają różne informacje o terminie, sąd uzna umowę za niezawartą.
Konieczne jest również rozróżnienie między samym czasem trwania umowy a czasem trwania umowy o dzieło. Pierwsza nie może zastąpić jasno sprecyzowanego warunku dotyczącego terminu wykonania prac i prowadzi do orzeczenia sądu, że umowa nadal nie jest zawarta. Transakcję można jednak uznać za zakończoną, jeżeli strony, w rozsądnym terminie od dnia zawarcia umowy, wypełniły swoje zobowiązania pomimo braku tego warunku w tekście.
Trzecim i najbardziej kontrowersyjnym warunkiem podstawowym zamówienia jest cena. Z jednej strony może być sporządzony kosztorysowo, z drugiej zaś może być pewny i zapisany w umowie tylko liczbowo. Wykonawca w toku wykonywania zobowiązań umownych nierzadko żąda od klienta zapłaty przewyższającej ustaloną cenę z tytułu wykonania dodatkowych prac. Jednak ważność tych wymagań zależy od następujących czynników:
- czy klient został poinformowany o dodatkowej pracy;
- czy klient zgodził się na wykonanie dodatkowej pracy;
- czy klient zaakceptował wynik dodatkowej pracy (czasami brana jest pod uwagę wartość tych prac dla klienta, czyli czy później wykorzysta wynik pracy).
Czasami umowy są zawierane w taki sposób, że nie można ich przypisać do żadnego konkretnego rodzaju. Ten typ dokumentu nazywa się mieszanym. Może zawierać oznaki kilku umów. Przykładowo wykonawca zobowiązuje się nie tylko do wykonania określonych prac, ale także do zaopatrzenia placu budowy w materiały. Ten rodzaj umowy jest najczęściej stosowany, gdy sprzęt jest instalowany przez ekipę konstruktorską producenta. Takie dokumenty muszą zawierać wszystkie istotne warunki charakterystyczne dla obu transakcji.
Przegląd głównych błędów przy zawieraniu umów
W praktyce sądowej często dochodzi do powtarzających się błędów przy zawieraniu umów. Poniżej postaramy się podać najbardziej uderzające i typowe przykłady..
Przykład 1. Przedmiot umowy jest nieprawidłowo określony
„Wykonawca zobowiązuje się do wybudowania domu pod wskazanym adresem”, „Dostawca zobowiązuje się dostarczyć cegłę na plac budowy”, „Wynajmujący zobowiązuje się do leasingu samochodu” – każda umowa o takim brzmieniu będzie traktowana jako niezawarta.
Dom może być parterowy, domek, wieżowiec. To sformułowanie nie daje prawidłowej oceny. W przypadku umowy o usługę budowlaną należy zamieścić link do dokumentacji projektowej lub w pełni opisać całą listę wykonanych prac. A jeśli z jakiegoś powodu trudno jest zawrzeć wszystko w tekście samego dokumentu, całkiem możliwe jest wydanie szczegółowego opisu z obowiązkową aplikacją..
W drugim przypadku nie określa się ilości towaru: 1 sztuka, 1 metr sześcienny lub kilkaset. Oprócz wyrażenia liczbowego powinno być również wyjaśnienie dotyczące jakości i właściwości produktu. Wskazanie GOST lub TU. Wyjaśnienia dotyczące używania produktu przed sprzedażą.
W przypadku wynajmu wskazane są również wszystkie cechy – samochód marki taki a taki, o ładowności 5 ton, liczba jest taka a taka.
Ogólnie rzecz biorąc, przedmiot zamówienia należy opisać w taki sposób, aby nikt nie miał wątpliwości co dokładnie miałeś na myśli lub aby jednego przedmiotu (dzieła) nie można było zastąpić innym (ymi).
Przykład nr 2. Termin jest nieprawidłowo zapisany w umowie o pracę
„W ciągu 4 miesięcy od rozpoczęcia pracy”, „miesiąc po podaniu wszystkich danych wstępnych”, „od 1 kwietnia 2013 roku do podpisania świadectwa ukończenia” – sporządzając w ten sposób należy mieć świadomość, że należy dokładnie określić godzinę rozpoczęcia a koniec zobowiązania będzie prawie niemożliwy. W przypadku umowy będzie to oznaczało uznanie umowy za niezawartą, w pozostałych przypadkach nie będzie mniej problemów. Zobowiązanie do takiego języka można odroczyć na czas nieokreślony.
Optymalne jest wskazanie w umowie daty rozpoczęcia pracy w formacie „dzień / miesiąc / rok” oraz „dzień / miesiąc / rok” zakończenia pracy. Należy zaznaczyć, że pożądane jest, aby termin rozpoczęcia prac nie był wcześniejszy niż data zawarcia umowy. Wszelkie zastrzeżenia, że w przypadku wystąpienia nieprzewidzianych okoliczności może dojść do zaległości w realizacji zamówienia, należy oddalić. W przypadku znacznego opóźnienia niezależnego od wykonawcy, termin wykonania zobowiązań zawsze można skorygować w drodze dodatkowej umowy. Obie strony mogą zainicjować jego podpisanie.
Przykład nr 3. Nieprawidłowo sformułowana cena w umowie
Ten rodzaj błędu jest bardziej związany z umowami o pracę. Sytuacja jest prosta: w trakcie prac ceny materiałów nieznacznie się zmieniły, a całkowity koszt obiektu wzrósł, jednak w umowie bez zastrzeżeń podana jest tylko ostateczna kwota. Należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 709 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeśli nie wskazano metod ustalania cen, uznaje się je za wiążące. W efekcie wykonawca w ramach takiego kontraktu ponosi straty z tytułu wzrostu cen materiałów. Wykonawca ma prawo żądać podwyższenia ceny stałej tylko przy znacznym wzroście kosztu materiałów i przed podpisaniem protokołu odbioru, jeżeli tego wzrostu ceny nie można było przewidzieć na etapie podpisywania dokumentów.
Przykład nr 4. Umowa zawiera warunki, które są sprzeczne z normami prawa
„Za naruszenie warunków pracy klient ma prawo żądać od wykonawcy zapłaty kary w wysokości 50% kwoty, a wykonawca traci prawo do żądania zapłaty za wykonaną pracę i zwrotu kosztu zużytych materiałów”.
Warunek utraty przez wykonawcę prawa do zapłaty za wykonaną pracę jest nieważny, gdyż nie jest zgodny z normą art. 702 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, która przewiduje zobowiązanie klienta do przyjęcia i zapłaty za wynik wykonanej przez wykonawcę pracy. W rezultacie, jeśli praca jest wykonana i nie ma żadnych roszczeń co do jej jakości, klient jest w każdym przypadku zobowiązany do zapłaty. Jednak wykonawca nadal zwróci karę za opóźnienie.
Przykład nr 5. Zawarcie umowy przez osobę nieuprawnioną
Czasami przy podpisywaniu umowy pojawia się pytanie, kto powinien ją podpisać. Najlepszą opcją dla osoby fizycznej jest podpis samego obywatela. W trudniejszych sytuacjach dopuszcza się podpisanie umowy przez uprawnionego do tego przedstawiciela. W przypadku osoby prawnej, zwłaszcza dużej firmy budowlanej z liczną kadrą, często popełniane są błędy. Na przykład umowę podpisuje brygadzista, główny inżynier lub zastępca dyrektora. Jedyną osobą, która ma prawo do podpisania umowy jest głowa. Wszyscy pozostali pracownicy mogą skorzystać z tej możliwości poprzez uzyskanie odpowiedniego pełnomocnictwa. Następnie, w przypadku podpisania umowy przez osobę niebędącą zarządcą, kopia pełnomocnictwa zostanie sporządzona jako załącznik do dokumentu.
Innym częstym błędem jest podpisanie umowy przez dyrektora oddziału, który również nie posiada pełnomocnictwa ani innego rodzaju rejestracji tego prawa..
Przykład nr 6. Wynagrodzenie za pracę wykonaną na podstawie umowy o pracę uzależnione jest od otrzymania pieniędzy od osób trzecich na rzecz klienta
„Zapłata za wykonaną pracę następuje po sprzedaży wybudowanego domu”.
Zgodnie z art. 190 Kodeksu Cywilnego okres przyjęty w umowie musi być określony datą lub upływem określonego okresu, który można obliczyć w latach, miesiącach itd. Termin ten można jeszcze określić poprzez wskazanie konkretnego zdarzenia, które musi koniecznie nastąpić. W naszym przypadku jest wskazanie na zdarzenie, które nieuchronnie nie powinno nastąpić, co nie jest uznawane w umowie terminu płatności. W efekcie umowę o takim brzmieniu uznaje się za niezawartą..
Przykład nr 7. Brak w umowie obowiązku zapłaty za czynności tymczasowe
Jeżeli w umowie przewidziano, że płatność następuje po podpisaniu przez klienta świadectwa odbioru przedmiotu lub po uzyskaniu przez wykonawcę pozytywnego wniosku od organu państwowego, to w przypadku braku tych dokumentów klient nie ma obowiązku zapłaty za wykonaną pracę. W konsekwencji wszystkie czynności pośrednie nie podlegają opłacie. Przeniesienie zaliczki na podstawie takiej umowy również musi być odrębnie uregulowane odpowiednim zapisem w tekście. Domyślnie zaliczki nie są udzielane.
Przykład nr 8. Umowa zawiera warunek zapłaty za pracę po przekazaniu dokumentów wykonawczych klientowi, ale nie sprecyzowano, jakie dokumenty należy przekazać
Jeżeli z podpisanej umowy nie wynika konkretnie, które dokumenty wykonawcze mają zostać przekazane klientowi, to obowiązek zapłaty za prace pojawia się następnego dnia po ich dostarczeniu. Wynika to z art. 711 ust. 1 Kodeksu Cywilnego. W związku z powyższym od momentu zaistnienia tych zobowiązań w przypadku opóźnienia w otrzymaniu pieniędzy wykonawca ma prawo do otrzymania odsetek określonych w art. 395..
Przykład nr 9. Nieprawidłowe zapisy wcześniejszego rozwiązania umowy
„W przypadku przedterminowego zerwania zobowiązań, klient zobowiązuje się zapłacić wykonawcy pełną kwotę wynikającą z umowy” – podpisując dokument z takimi warunkami należy rozumieć, że nawet jeśli chęć zerwania relacji spowodowana jest złym wykonaniem, płatność zostanie zrealizowana w całości.
Przykład nr 10. Nieprawidłowe rejestry VAT
Jeżeli z treści umowy nie wynika wyraźnie, że cena zawiera podatek VAT, wówczas określony podatek zostanie zapłacony ponad cenę ustaloną w umowie.
Na zakończenie artykułu chciałbym dodać, że każdy może uchronić się przed błędami w umowie i do tego wcale nie jest konieczne posiadanie wykształcenia prawniczego i śledzenie najnowszych zmian w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej. Wystarczy poświęcić dokumentowi odpowiedni czas i dokładnie ocenić każdy element pod kątem wystąpienia określonych konsekwencji. A jeśli jakieś nagrane zdanie budzi wątpliwości lub jest niejednoznaczne, sporządzaj protokół nieporozumień i przepisz go według własnego uznania. Naucz się korzystać ze swojego prawa, w ten sposób możesz zaoszczędzić pieniądze i nerwy.
Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis