Historia rozwoju kredytów hipotecznych

Treść artykułu

• Kredyt hipoteczny w średniowieczu
• Najnowsza historia – złoty wiek kredytów hipotecznych
• Amerykańskie doświadczenie
• Nowoczesny rynek kredytów hipotecznych

Kredyt hipoteczny … Słowo, które tak mocno zakorzeniło się w naszej codzienności, że jest postrzegane jako coś bardzo znajomego, znajomego, oczywiście, wywołującego niejednoznaczne opinie i krytykę, ale jednocześnie stało się integralną częścią życia wielu Rosjan, jeszcze większej liczby Europejczyków i zdecydowanej większości Amerykanie.

Solon zaproponował również wykorzystanie jako takiego zastawu cennego majątku ruchomego i nieruchomego obywatela. Aby zaświadczyć transakcję na działce pożyczkobiorcy, zainstalowano specjalny post, na którym wskazano nazwiska pożyczkodawcy i pożyczkobiorcy, kwotę zadłużenia i stan – zabrania się wykupywania i sprzedawania nieruchomości z tej witryny do czasu spłaty długu. Czyli w zasadzie główne punkty nowoczesnej umowy kredytowej pojawiły się już wtedy.

Taki „mówiący” filar nazwano „hipoteką” – „hipoteką”, co po rosyjsku oznacza „wsparcie, wsparcie”.

Oczywiście w przyszłości odmówili stosowania filarów, zamiast nich pojawiły się specjalne księgi, zwane „hipoteką”, ale już w czasach Cesarstwa Rzymskiego już za czasów Cesarstwa Rzymskiego zakorzeniła się sama zasada udzielania kredytów zabezpieczonych nieruchomościami (i nie tylko)..

Nawiasem mówiąc, w republikach starożytnej Grecji system pożyczek hipotecznych był dość otwarty i każdy pożyczkodawca mógł w każdej chwili zapoznać się ze stanem działki lub budynku, który został mu zaoferowany jako zabezpieczenie. Z drugiej strony pożyczkobiorca mógł mieć pewność, że warunki udzielenia pożyczki są ostateczne iw razie szykan i nowych żądań ze strony pożyczkodawcy może złożyć skargę do władz. Jednak same warunki kredytów hipotecznych w starożytnej Grecji były dość surowe – pożyczkodawca miał pełne prawo do sprzedaży nieruchomości otrzymanej jako zabezpieczenie, jeśli zaoferowano mu wyższą cenę, więc system ten był w dużej mierze oparty na osobistych relacjach i zaufaniu między stronami. Takie transakcje kredytowe nazywano „fiducjami”.

W Cesarstwie Rzymskim już w I wieku n.e. powstały pierwsze instytucje hipoteczne, a za panowania cesarza Antoniego Piusa w II wieku n.e. opracowano system aktów prawnych regulujących działalność takich instytucji kredytowych..

Ciekawe, że pierwsze programy państwowe, zgodnie z którymi pożyczki dla szczególnie potrzebujących grup ludności – sierot i wdów, były udzielane po preferencyjnych stawkach, pojawiły się w starożytnym Rzymie za panowania cesarza Trajana. Wówczas preferencyjna stawka wynosiła 5% w skali roku.

Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La Justice de Trajan. 1840

Jednocześnie zmianie uległa transakcja pożyczki z zastawem w postaci nieruchomości – pożyczkodawca miał teraz prawo do sprzedaży przedmiotu zastawu tylko wtedy, gdy pożyczkobiorca nie wywiązał się ze swoich zobowiązań do terminowej spłaty zabezpieczenia. Ta umowa została nazwana „pygnus” – nieformalne zobowiązanie.

Równolegle z rozwojem kredytów hipotecznych pojawili się pierwsi oszuści – niektórzy właściciele nieruchomości kilkakrotnie zastawili swoją nieruchomość hipoteką i tym samym otrzymali kwotę znacznie wyższą niż faktyczna wartość domu czy gruntu.

Po upadku Cesarstwa Rzymskiego hipoteki czekały na okres pewnego zapomnienia, aż do wyłonienia się dostatecznie rozwiniętych państw średniowiecznej Europy. Jednak transakcje, w których kredyt był zabezpieczony nieruchomością pożyczkobiorcy, a szczególnie cennym majątkiem, były przeprowadzane przez wszystkie stulecia bez interwencji władz państwowych..

Kredyt hipoteczny w średniowieczu

Nowa runda rozwoju hipoteki rozpoczęła się w średniowieczu, kiedy system niewolników zaczął ustępować ze swoich stanowisk, a udostępnianie ziemi pod wynajem stało się bardziej powszechne. Początkowo najczęstszym przedmiotem zastawu były narzędzia pracy, a następnie nieruchomości.

Ciekawostką jest, że np. W Niemczech kredyty hipoteczne jako takie pojawiły się w XIV wieku, ale pierwsze instytucje państwowe oficjalnie udzielające pożyczek pod zastaw nieruchomości powstały dopiero w XVIII wieku. Oznacza to, że początkowo zwykli obywatele udzielali pożyczek w zakresie bezpieczeństwa bez żadnej koordynacji z agencjami rządowymi. W przyszłości rola władz w regulowaniu systemu kredytowego znacznie wzrosła, pojawiły się hipoteki, ograniczone w czasie, odpowiednie warunki zaczęły być wpisywane do ksiąg hipotecznych, a także pożyczki, podzielone według stopnia ważności, ze względu na wymogi ustawodawstwa.

We Francji kredyty hipoteczne upowszechniły się nieco później – dopiero w XVI wieku, a potem jeszcze nie były publiczne, nie były regulowane przez państwo i opierały się głównie na relacjach zaufania między stronami.

W Rosji pierwsza wzmianka o udzieleniu pożyczki na zabezpieczenie pochodzi z XIII wieku, państwo w tym czasie również nie regulowało warunków transakcji.

To właśnie z powodu braku ingerencji w relacje kredytowe władz i braku odpowiednich przepisów już w XVI wieku pojawiły się pierwsze wzmianki o oszustwach – podobnie jak w starożytności niektórzy właściciele ziemscy kilkakrotnie zastawiali działki..

Ilya Repin. Woźnicy barek na Wołdze. 1870-1873

W zapowiedziach i dokumentach z tamtego czasu można znaleźć wzmianki o przeniesieniu zastawionego majątku w „inne ręce”, na zastawu w miejscu „już zastawionym wcześniej”, co mówi o powszechnym rozpowszechnieniu kredytów hipotecznych i pojawieniu się różnych możliwości zawierania transakcji.

Najnowsza historia – złoty wiek kredytów hipotecznych

Wzrost popularności kredytów hipotecznych i rozwój systemu regulacji państwa rozpoczął się w drugiej połowie XVIII wieku. Pierwszy bank państwowy, który udzielał właścicielom gruntów pożyczek na zabezpieczenie działek, otworzył w 1770 r. Na Śląsku, po trzech latach funkcjonowania, gdy system dowiódł swojej skuteczności i opłacalności, w Prusach otwarto podobne instytucje..

W Austrii pierwszy bank specjalizujący się w udzielaniu kredytów zabezpieczonych nieruchomościami został otwarty w 1811 roku, we Francji – w 1852 roku. Nawiasem mówiąc, pierwszy francuski bank hipoteczny – „Credit foncier de France” działa z sukcesem do dziś.

W Rosji pierwsze szlachetne banki, które udzielały pożyczek na zabezpieczenie majątków i rezydencji, zostały otwarte za panowania Elżbiety Pietrownej w 1754 roku. Przypisywali tylko wyższym warstwom społeczeństwa – wyłącznie arystokracji. Kilka lat później w Radzie Handlu iw porcie w Petersburgu otwarto pierwsze banki hipoteczne dla klasy kupieckiej, aw 1786 roku cesarzowa swoim dekretem połączyła wszystkie te instytucje w jeden państwowy bank pożyczkowy..

Alexander Grigorievich Varnik. Hrabia Michaił Michajłowicz Sperański. 1824

Już na początku XIX wieku Mikhail Speransky, słynny mąż stanu epoki Aleksandra I, opracował szczegółowe prawo zastawowe, którego główne przepisy zostały zawarte w Kodeksie Cywilnym.

W 1870 roku w Imperium Rosyjskim działało już 11 banków, które otworzyły swoje oddziały w całym kraju. To państwowe banki hipoteczne udzielały chłopom kredytów na zakup ziemi od właścicieli ziemskich po zniesieniu pańszczyzny, więc nie można nie doceniać roli takich instytucji w historii naszego kraju..

Przed rewolucją kredyt hipoteczny w Rosji rozwijał się nie mniej, a często w szybszym tempie niż w Europie. Ale po 1917 roku pożyczka zabezpieczona w naszym kraju przeszła nie tylko w zapomnienie – została oficjalnie zakazana. Dlatego w latach 90. Rosja musiała odbudować swój system kredytów hipotecznych..

Amerykańskie doświadczenie

Zainteresowanie systemem hipotecznym Stanów Zjednoczonych Ameryki gwałtownie wzrosło po kryzysie finansowym w 2008 r., Ponieważ, jak wiadomo, recesja gospodarcza, która ogarnęła prawie cały świat, rozpoczęła się właśnie od kryzysu hipotecznego w Stanach Zjednoczonych..

Tymczasem tak duży i wpływowy system zaczął się formować nie tak dawno, przed Wielkim Kryzysem, rząd Stanów Zjednoczonych nie był zbyt zainteresowany systemem zabezpieczeń kredytowych, a kredyty hipoteczne w Ameryce były emitowane głównie przez małe banki prywatne, a sam system był mało efektywny i często przechodził okresy kryzysu.

W 1934 r. Rząd Theodore’a Roosevelta w końcu zrozumiał, jak skutecznie można wykorzystać kredyty hipoteczne, aby ożywić gospodarkę kraju. Powstała Federalna Administracja Mieszkalnictwa, która ujednoliciła warunki udzielania kredytów, pod jej wpływem zaczął się kształtować wtórny rynek kredytowy. Same kredyty hipoteczne zostały zaliczone do kategorii inwestycji niskiego ryzyka, co przyczyniło się do wzrostu ich popularności wśród różnych segmentów populacji..

John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

W 1938 r. Pojawiło się Federalne Stowarzyszenie Kredytów Hipotecznych lub „Fannie Mae”, z jego udziałem można było stworzyć system pożyczkowy, w którym ryzyko jest przenoszone z pożyczkodawcy na inwestora kupującego akcje i papiery wartościowe pod zastaw.

W 1970 r. Powstała Federalna Komisja ds. Kredytów Hipotecznych, lepiej znana jako „Freddie Mac”. Obie te organizacje są instytucjami prywatnymi; agencje rządowe, takie jak Departament Rozwoju Miast i Mieszkalnictwa, są również zaangażowane w dziedzinę kredytów hipotecznych..

Masowe rozprzestrzenianie się kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych było spowodowane ich dostępnością, ale w końcu, gdy Rezerwa Federalna została zmuszona do podniesienia oprocentowania, a ceny kredytów hipotecznych zaczęły rosnąć, wielu Amerykanów nie było w stanie spłacać pożyczek na czas, co ostatecznie doprowadziło do kryzysu finansowego.

Nowoczesny rynek kredytów hipotecznych

Dziś Rosja należy do krajów o dość słabym systemie hipotecznym. Dla porównania: tylko 10% Rosjan zwróciło się do instytucji bankowych o kredyt pod zastaw nieruchomości, w krajach europejskich odsetek ten sięga 40-50%, aw USA ponad 90% obywateli ma doświadczenie w uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Jeśli chodzi o średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego, w Japonii można kupić mieszkanie lub dom za jedyne 2% w skali roku, w Niemczech i Francji oprocentowanie kredytów zabezpieczonych na nieruchomości wynosi 4-5%, w ojczyźnie kredytu hipotecznego, w Grecji średnie oprocentowanie rozliczane na poziomie 6% w skali roku, aw Stanach Zjednoczonych – 3,2-3,5%.

Jeśli chodzi o spłatę początkową, to w USA ogólnie przyjętą praktyką przed kryzysem było udzielanie kredytu hipotecznego bez jakiejkolwiek spłaty początkowej, w Japonii i krajach UE najczęściej pożyczkobiorca musi zapłacić 10% wartości nieruchomości w pierwszej spłacie, rosyjskie banki najczęściej udzielają kredytów hipotecznych pod warunkiem wstępnej spłaty w w wysokości 30% wartości przedmiotu pożyczki.

Jak widać, rosyjskie oprocentowanie kredytów hipotecznych jest wciąż kilkakrotnie wyższe niż oprocentowanie kredytów w innych krajach rozwiniętych, a początkowa rata jest dość duża, to sytuacja decyduje o popularności kredytów hipotecznych wśród mieszkańców naszego kraju..