Nie jest tajemnicą, że transakcje na rynku nieruchomości są dość opłacalnym sposobem inwestowania pieniędzy. Jak opłacalnie wykorzystać posiadaną nieruchomość? Którego preferować: sprzedać budynek czy go wynająć? Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy sprzedaży lub najmu? Prawnik M2 odpowiada na te pytania. Najpierw przyjrzyjmy się sposobom zarabiania na nieruchomościach. Najłatwiejszą opcją z prawnego punktu widzenia jest budowa budynku z późniejszą sprzedażą. Proste, ponieważ nie ma potrzeby sprawdzania prawnej „czystości” obiektu. Ponadto kupujący wolą mieć do czynienia z pierwszym właścicielem, jeśli okaże się on deweloperem – jeszcze lepiej. To prawda, są pewne trudności. Na przykład najpierw musisz znaleźć znaczną kwotę potrzebną na budowę – może to być albo kredyt bankowy, albo środki inwestorów.
Niektórzy chcą tego wszystkiego naraz…
Większość zarabiających na nieruchomościach działa według schematu: wybudowane – zaprojektowane – sprzedane. Najważniejsze jest to, że firma budowlana po wzniesieniu budynku sprzedaje go zainteresowanym stronom w stanie gotowym. Zawierając umowę sprzedaży nieruchomości, strony muszą sprawdzić, czy lokalizacja obiektu jest prawidłowo wskazana, czy do umowy dołączone są plany pięter i dokumenty dotyczące działki. Konieczne jest również dokładne zmierzenie pomieszczenia i wskazanie jego dokładnego obszaru. Jeśli mówimy o części budynku, na rzucie należy zaznaczyć, która część zostanie sprzedana.
Po zebraniu wszystkich niezbędnych dokumentów (z kopiami) możesz udać się do notariusza. Najprawdopodobniej będzie zainteresowany tylko umową sprzedaży. Po zarejestrowaniu transakcji u notariusza należy przeprowadzić jej rejestrację państwową. Listę wymaganych do tego dokumentów można wyjaśnić w miejscu rejestracji. W każdym razie musisz zaopatrzyć się w trzy egzemplarze umowy sprzedaży (po jednym dla każdej ze stron i dla organu rejestrującego). Ponadto poświadczone notarialnie kopie umowy i wszystkie dokumenty założycielskie nie będą zbędne.
dokumenty stron. Po uiszczeniu opłaty państwowej i zarejestrowaniu umowy transakcję można uznać za zakończoną.
Sam obiekt jest przekazywany zgodnie z aktem przyjęcia i przekazania, w którym należy wskazać datę przekazania budynku i jego stan. Jeżeli strony mają względem siebie roszczenia związane z jakością przedmiotu lub jego zapłatą w ramach umowy, musi to znaleźć odzwierciedlenie w ustawie.
Ponadto istnieje okres, w którym sprzedawca jest zobowiązany do zagwarantowania kupującemu jakości towaru. Ale w rzeczywistości, jeśli na przykład budynek się zawali, a ekspertyza wykaże, że winni są projektanci lub budowniczowie, zostaną pociągnięci do odpowiedzialności. W przypadku stwierdzenia ukrytych wad kupujący skontaktuje się również ze sprzedawcą.
-A niektóre – w częściach
Właściciele, którzy zamiast dużego ryczałtu wolą co miesiąc (rok) otrzymywać relatywnie małe pieniądze, wynajmują wybudowany budynek. Popyt na wszelkiego rodzaju nieruchomości komercyjne (biura, lokale handlowe, magazyny itp.) Jest obecnie dość duży, dlatego z reguły do czasu oddania obiektu do użytku wszystkie lokale są już rozdysponowane między najemców.
Przy rejestracji najmu wymagane jest prawidłowe sporządzenie umowy. Co powinien zawierać ten dokument i na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu? Konieczne jest sprawdzenie, czy dane stron są podane poprawnie: nazwiska, adresy, NIP, dane bankowe, dane paszportowe (jeżeli stroną umowy jest osoba fizyczna) itp..
Ważnym elementem umowy najmu jest akt przyjęcia i przekazania lokalu, dołączony do umowy. W nim należy wskazać stan pomieszczenia w momencie przeniesienia i zanotować, która komunikacja jest podłączona i działa (kabel telefoniczny, wodociąg i kanalizacja, sieć grzewcza itp.).
Kolejnym ważnym punktem jest czynsz, którego wysokość strony muszą negocjować w umowie. Można go obliczyć na 1 mkw. m rocznie lub dla całego lokalu miesięcznie. Ponadto konieczne jest ustalenie, w jaki sposób nastąpi płatność: jeśli w rublach, wówczas wskazana jest wielkość stawki najmu, jeśli w dolarach lub euro, należy zauważyć, że płatności dokonywane są w rublach według stawki określonej przez strony. Najczęściej utożsamiany jest z kursem Centralnego Banku Rosji. Przy ustalaniu wysokości czynszu należy wskazać, czy obejmuje on rachunki za media. W niektórych przypadkach wynajmujący zastrzega sobie prawo do wystawiania najemcy oddzielnych faktur za podstawowe media i usługi dodatkowe, do których należy np. Wywóz śmieci, komunikacja telefoniczna, internet itp. Aby uniknąć nieporozumień w umowie, warto doprecyzować, że przekazanie lokalu do dzierżawa nie jest przeniesieniem jej własności.
Umowa najmu zawarta na okres dłuższy niż rok podlega rejestracji państwowej. Biorąc pod uwagę fakt, że popyt na nieruchomości komercyjne jest obecnie dość wysoki, a także fakt, że wielu najemców zawiera długoterminowe umowy najmu, urzędy rejestracji w Moskwie stworzyły specjalne „okienko”, w którym można zgłosić wszystkie umowy do rejestracji. Jednak urzędnik nie przyjmie jednocześnie więcej niż 10 spraw (oddzielnych umów), więc trudno będzie zarejestrować więcej z nich jednocześnie. Dlatego wiele organizacji nakłada na najemców obowiązek rejestracji praw do długoterminowego najmu. Jeżeli strony nie chcą przechodzić przez tę procedurę, mogą zawrzeć umowę na krótszy okres i przewidzieć możliwość jej przedłużenia. Ponadto w umowie najmu nie możesz w ogóle określić terminu obowiązywania: w tym przypadku jest on uważany za nieokreślony i nie wymaga rejestracji.
Jeżeli zamierzasz jednocześnie wynająć powierzchnię handlową i magazyny, wskazane jest zawarcie jednej umowy na oba lokale. Ponadto umowa musi dokładnie wskazywać, gdzie będzie zlokalizowany pawilon i gdzie będzie składowany towar..
Co jest bardziej opłacalne?
Czy więc powinieneś sprzedać budynek, czy go wynająć? Każdy przypadek ma swoje zalety i wady. Sprzedaż pozwala jednorazowo zarobić znaczną kwotę, przy czym wynajem inwestycji będzie się opłacał stopniowo, ale budynek przynosi stabilny dochód.
W każdym przypadku trzeba będzie rozwiązać problemy z rejestracją Twoich praw. Jedyna różnica polega na tym, że rejestrując i rejestrując najem długoterminowy będziesz musiał uiścić opłatę (jest ona również naliczana przy dokonywaniu jakichkolwiek zmian lub uzupełnień do umowy). Nie zapomnij o podatkach.
W każdym razie, jeśli budynek jest własnością, może zostać sprzedany lub obciążony hipoteką. Ponadto hipoteka nie wpłynie na stosunki między wynajmującym a najemcami, ponieważ tak długo, jak budynek pozostaje własnością wynajmującego, wszystkie płatności czynszu będą do niego trafiać, tak jak poprzednio.
Trudno powiedzieć, co jest bardziej opłacalne z biznesowego punktu widzenia. Każda nieruchomość jest niezmiennie płynnym aktywem, który zawsze można sprzedać.
Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis