Jak bezkonfliktowo iz zyskiem pozbyć się swojego udziału w mieszkaniu

Treść artykułu

• Sprzedawanie udziału poprawnie
• Trzy razy poniżej rynku
• Zameldowanie na podstawie orzeczenia sądu
• Nieautoryzowane zameldowanie
• Sprzedaż udziałów
• Kto kupuje akcje

W naszym kraju praktyka współwłasności mieszkań jest praktyką powszechną i bardzo rozpowszechnioną. Od czasu prywatyzacji większość nieruchomości przeszła we własność prywatną właśnie w formie udziałów.

Obecnie nieruchomości są często kupowane na własność cząstkową. Wreszcie nie da się uniknąć powstania współwłasności w podziale nieruchomości wspólnej między byłymi małżonkami, może ona powstać podczas darowizny, dziedziczenia mieszkania itp. Prawnie słuszne jest nazywanie takich współwłaścicieli współwłaścicieli mieszkania.

Dopóki relacje między współwłaścicielami nie są zaćmione konfliktem, żaden z nich nie martwi się o swój status. Jednak z chwilą, gdy współwłaściciele tracą zrozumienie, nieuchronnie pojawia się problem podziału tej konkretnej nieruchomości. A rozwiązania tego problemu nie są proste.

Typowy przykład: małżonek posiada mieszkanie w równych częściach. Po śmierci męża jego część (połowa mieszkania) jest dzielona między wdowę i syna zmarłego. Wtedy żona ma trzy czwarte domu, a syn jedną czwartą. Jeśli druga osoba chce odebrać jej udział, najprostszą opcją byłaby sprzedaż mieszkania i proporcjonalny do udziałów podział wpływów. Jednak wdowa może sprzeciwić się takiej decyzji i wtedy dochodzi do sytuacji skrajnie konfliktowej. Dziecko po zmarłym może po prostu zrezygnować z legalnego dziedziczenia, ale może też bronić swojego prawa własności. Z jego strony legalne będzie wprowadzenie się do mieszkania, przekazanie swojego udziału zarządowi trustu lub jego sprzedaż. I w tym przypadku możliwe są znacznie bardziej nieprzyjemne scenariusze dla wdowy, aż do potrzeby minimalnego kosztu sprzedaży jej części mieszkania i pozostawienia go.

Sprzedawanie udziału poprawnie

Jeżeli współwłaściciel mieszkania zamierza go sprzedać, zgodnie z prawem, musi powiadomić o tym pozostałych współwłaścicieli i zaprosić ich do zakupu. Zwykle takie powiadomienie jest dokonywane na piśmie, ze wskazaniem dokładnej ceny. W przypadku pisemnej odmowy pozostałych właścicieli lub jeśli w następnym miesiącu proponowany udział nie zostanie umorzony, współwłaściciel ma pełne prawo do sprzedaży swojego udziału każdemu nabywcy.

Uwaga: koszt sprzedaży musi w pełni odpowiadać cenie, za jaką sprzedawca zaoferował swój udział na piśmie innym współwłaścicielom. W przeciwnym razie współwłaściciele mieszkania mogą sądowo zażądać unieważnienia transakcji.

Trzy razy poniżej rynku

Specjaliści od nieruchomości podkreślają, że ułamkowa własność domu wcale nie jest własnością konkretnego pokoju w mieszkaniu. Na przykład współwłaściciel może nawet nie mieć prawa do zamieszkania w tym mieszkaniu, a zatem cena jego współwłasności wcale nie jest równa wartości rynkowej nieruchomości według powierzchni. Według niektórych ekspertów metr kwadratowy udziału w nieruchomości jest zwykle tańszy od metra kwadratowego w mieszkaniu lub domu z jednym właścicielem o około 15-40%. Inni eksperci podają 20-30% kosztu zwykłej nieruchomości jako cenę udziału w mieszkaniu. Co więcej, praktyka raczej potwierdza najnowsze dane, jeśli weźmiemy pod uwagę koszt całych mieszkań i udziałów w nich przynajmniej na przykładzie rosyjskich megamiast. Udziały w małych mieszkaniach (udziały problemowe) tracą najwięcej na cenie, gdzie jednoczesne zamieszkanie wszystkich współwłaścicieli jest fizycznie niemożliwe.

Przypomnijmy więc sytuację z żoną i synem zmarłego, którzy mają nierówne udziały w odziedziczonym mieszkaniu. Syn ma prawo sprzedać swój kwartał domu za jedyną ósmą wartości rynkowej, ponieważ nikt nie kupi za wysoką cenę. W tym samym czasie wdowa może zapłacić taką samą cenę za ósmą część mieszkania i de facto dwa razy drożej kupić przedmiot, bo wtedy staje się jedyną i pełnoprawną właścicielką całego mieszkania.

Niektórzy współwłaściciele mieszkań, którzy całkowicie je przejęli, są jeszcze bardziej radykalni. Przecież bez ich zgody reszta akcji nie może zostać zrealizowana, co oznacza, że ​​bez wykupu cudzych udziałów można bezkarnie zbyć całe mieszkanie lub dom..

Kiedy współwłaściciele nie mogą bezkonfliktowo rozstrzygnąć kwestii podziału udziałów, niektórzy z nich muszą latami żyć w oblężeniu innych współwłaścicieli, którym nie wpuszczono do mieszkania. Ta taktyka jest skuteczna, ale nie wtedy, gdy właściciel mniejszego udziału jest poważnie traktowany, aby bronić swojego prawa do bycia współwłaścicielem. Istnieje kilka prawnych możliwości rozwiązania problemu:

• ugoda za pośrednictwem sądu;
• nieautoryzowane zameldowanie;
• sprzedaż swojego udziału zewnętrznemu nabywcy;
• sprzedaż twojego udziału współwłaścicielowi, który zajmował dom.

Istnieje również piąta opcja – zażądać przydziału swojego udziału w postaci działki mieszkaniowej. Ale to raczej teoretyczny sposób rozwiązania problemu, ponieważ w zwykłych mieszkaniach miejskich wdrożenie tego bezboleśnie dla wszystkich współwłaścicieli jest prawie niemożliwe..

Zameldowanie na podstawie orzeczenia sądu

Prawnicy przekonują, że w idealnej sytuacji współwłaściciele lokali mieszkalnych powinni dobrowolnie ustalić warunki korzystania ze wspólnego mieszkania. Ale konstruktywny dialog nie zawsze się udaje i tutaj musisz zwrócić się do sądu. W takim przypadku orzeczenie sądu jest w znacznym stopniu uzależnione od obecności / nieobecności każdego ze współwłaścicieli innych nieruchomości, osób pozostających na utrzymaniu, sytuacji finansowej stron sporu itp. W mieszkaniu jednopokojowym prawo pobytu dużego właściciela z mniejszego udziału prawie na pewno zostanie ustalone, jeśli nie będzie miał innego mieszkania. a właściciel większego udziału zostanie „poproszony” od spornego mieszkania ze względu na własność innej nieruchomości mieszkalnej. Nierzadko sąd eksmituje agresora z mieszkania i daje zielone światło współwłaścicielowi z naruszonymi prawami. Natomiast w przypadku mieszkań wielopokojowych sąd zezwala wszystkim właścicielom na korzystanie z różnych pomieszczeń, biorąc pod uwagę wielkość udziałów własnościowych i samych pokoi.

Czas trwania takiego postępowania sądowego wynosi zwykle od sześciu miesięcy do roku. I nawet po zakończeniu procesu w relacjach współwłaścicieli zwykle nie zapanowuje pokoju. W końcu sprawiedliwość nie może wyeliminować osobistego konfliktu, a współwłaściciele mogą regularnie zmieniać zamki w drzwiach wejściowych. Ani komornicy, ani policja nie mogą pomóc w takich sytuacjach. Jedynym wyjściem jest ponowne zwrócenie się do sądu.

Nieautoryzowane zameldowanie

Ponownie, teoretycznie możliwe jest rozwiązanie problemu bez uciekania się do postępowania sądowego. Kiedy ktoś nie jest wpuszczany do swojego domu, ma pełne prawo wejść do niego samodzielnie, a nawet użyć do tego siły (tylko do wyważenia drzwi, ale nie do walki czy niszczenia ścian domu). Artykuł 12 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej reguluje tę sytuację: zachowanie uciskanego współwłaściciela będzie interpretowane przez prawo jako samoobrona praw. Prawnicy stanowczo zalecają przedstawienie dowodów, że przed wyważeniem drzwi podjęto nieudane próby pokojowego rozwiązania problemu. Przykładowo będzie to kopia telegramu poświadczona przez urząd pocztowy z prośbą do sprawcy o udostępnienie mu mieszkania i przekazanie mu kluczy lub wstępne oświadczenie policji przeciwko uzurpatorowi. Takie środki zapobiegną roszczeniom ścigania przeciwko współwłaścicielowi, który włamał się do domu. Ale musisz zrozumieć, że osobisty konflikt współwłaścicieli dopiero się zaostrzy.

Sprzedaż udziałów

Ważna kwestia: mieszkanie z kilkoma właścicielami, zgodnie z prawem, może być współwłasnością lub współwłasnością bez określania udziałów, zgodnie z art. 224 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. A w drugim przypadku żaden ze współwłaścicieli nie ma prawa odsprzedać swojej części, bo legalnie i faktycznie to po prostu nie istnieje. Ale jednocześnie takie mieszkania, za zgodą współwłaścicieli lub w sądzie, mogą zostać ponownie wydane na współwłasność.

Sprzedaż stawki to najłatwiejsza do wdrożenia opcja. Oczywiście wymagane jest przesłanie współwłaścicielom pisemnych zawiadomień o sprzedaży, dopełnienie kilku dodatkowych formalności, ale w każdym przypadku jest to łatwiejsze niż prowadzenie postępowania sądowego lub użycie siły fizycznej przy próbach wykorzystania swojej części domu.

Jeżeli dojdzie do ustnej umowy sprzedaży udziału ze współwłaścicielami, powiadomienia nie będą wymagane. Rejestracja kupna i sprzedaży odbywa się standardowo. Sytuację komplikuje odmowa współwłaścicieli zakupu własnych akcji i sprzedaży ich osobom trzecim. Wtedy transakcja jest zwykle opóźniana przez unikanie powiadomień o sprzedaży. W każdym przypadku konieczne jest wysyłanie telegramów lub poleconych listów sprzedaży do właścicieli. W przypadku uporczywego milczenia ze strony zgłoszonych współwłaścicieli, po którym udział nie zostanie im sprzedany, sąd prawie na pewno uzna legalność transakcji.

Jest jeszcze jedno radykalne rozwiązanie problemu, które nie wymaga kontaktu ze współwłaścicielami. Faktem jest, że zgoda tego ostatniego nie jest wymagana przy przekazywaniu części mieszkania. Jeśli prezent ukrywa sprzedaż, transakcję można zakwestionować w sądzie, ale udowodnienie faktu sprzedaży jest prawie niemożliwe.

Innym sposobem na ominięcie współwłaścicieli jest zastaw. Właściciel udziału sporządza zgodnie z art. 807 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej z nabywcą będącym stroną trzecią, umowa pożyczki na kwotę równą planowanemu kosztowi zbywanego udziału. Ta część stanowi zabezpieczenie kredytu. Zastaw jest rejestrowany w Rosreestr, właściciel otrzymuje pieniądze od pożyczkodawcy, a następnie strony sporządzają umowę odszkodowawczą: kupujący zawoalowany umarza dług, aw zamian otrzymuje przedmiot zastawu – w rzeczywistości udział w mieszkaniu. Wadą takiego programu są możliwe problemy przy rejestracji zastawu w Rosreestr, dlatego w takich przypadkach optymalne jest skorzystanie z usług profesjonalnych pośredników w handlu nieruchomościami lub prawników. W dużych rosyjskich miastach są agencje nieruchomości, które pracują z takimi obiektami.

Kto kupuje akcje

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zazwyczaj dzielą nabywców domów na następujące kategorie.

Pierwsi nabywają udział w mieszkaniu na własne potrzeby, licząc na negocjacje z pozostałymi współwłaścicielami. Nie trzeba dodawać, że ta opcja jest bardzo ryzykowna.?

Inni kupują udział w nieruchomości w celu uzyskania trwałej rejestracji. Tutaj udział może być absurdalnie mały – nawet setny, bo zgoda współwłaścicieli nie jest wymagana do rejestracji w miejscu zamieszkania. Wystarczy przedstawić w biurze paszportowym dokumenty potwierdzające własność udziału. Jednak rejestracja osób trzecich bez zgody współwłaścicieli nie zadziała – zauważają eksperci. Wyjątek stanowią tylko małoletnie dzieci przydzielone rodzicom.

Poszukiwaczy, którzy kupują udziały w mieszkaniu, aby narzucić właścicielom własne warunki, zwykle namawia się do sprzedaży swojego udziału. Ten ostatni typ nabywców stanowi duży problem dla właścicieli akcji, którzy wyrzucili innych współwłaścicieli ze swoich domów. Profesjonalny bandyta jest w stanie zapewnić swoim sąsiadom nieznośne warunki życia. Na przykład właściciel czwartej części mieszkania w nocy celowo zalał dolne piętra, których mieszkańcy wytoczyli procesowi wszystkich właścicieli mieszkania. Okazuje się, że właścicielowi reszty mieszkania bardziej opłaca się sprzedać swój udział rabusowi niż wypłacić odszkodowanie sąsiadom.

Czytelnicy tego artykułu wiedzą więc teraz, że nawet najbardziej agresywny współwłaściciel mieszkania może być traktowany całkowicie legalnie. Jednak jest też oczywiste, że najlepszym sposobem działania nie jest eskalacja konfliktu, ale próba porozumienia się ze współwłaścicielami, wykup pozostałych udziałów lub wspólna sprzedaż mieszkań. Rezultatem będzie większy zysk i mniej straconego czasu i nerwów..