Jak dokończyć zakup domu na wsi

Treść artykułu

• Gromadzenie i przygotowywanie dokumentów
• Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości
• Zawarcie umowy sprzedaży
• Podsumowując, zauważamy, co następuje.

Gwar, codzienność, hałas i kurz, stojące jak filar na ulicach wielkich miast, prędzej czy później skłaniają nas do zakupu własnego mieszkania podmiejskiego. W ciągu ostatnich kilku lat popyt Rosjan na budowę i zakup nieruchomości podmiejskich wzrósł o prawie 40%, co generalnie wskazuje na wzrost poziomu życia ludności i rozwój gospodarki naszego kraju..

Kupując dom na wsi, powinniśmy przede wszystkim zdecydować, do jakiego rodzaju noclegu będzie on przeznaczony – na stałe czy sezonowo. W zależności od tego jego koszt, lokalizacja oraz obecność lub brak niektórych komunikatów technicznych mogą się różnić..

Niezależnie od tego, czy w nowym domu zamierzasz mieszkać na stałe, czy na krótkich wypadach, dużym plusem takiego mieszkania będzie rozbudowana infrastruktura wsi, w której się znajduje. Kupując więc dom poza miastem, należy zwrócić szczególną uwagę na wygodę linii komunikacyjnych, dostępność dróg dojazdowych do domu, całoroczne zaopatrzenie w wodę, obecność strażników na wsi, a co najważniejsze – uzbrój się w cierpliwość, bo w praktyce zakup nieruchomości mieszkalnej nie jest najszybszym procesem..

Zakup domu wiejskiego można z grubsza podzielić na 3 etapy.

Gromadzenie i przygotowywanie dokumentów

Kupno domu na wsi, jak każda inna transakcja, zaczyna się od zebrania pakietu niezbędnych dokumentów. Z reguły sprzedawca wyszukuje dokumenty, a kupujący sprawdza je pod kątem autentyczności. Kupując dom na wsi, należy zwrócić szczególną uwagę na obecność następujących dokumentów od sprzedawcy:

1. Zaświadczenie o państwowej rejestracji własności działki.
2. Zaświadczenie o państwowej rejestracji własności obiektu nieruchomości.
3. Dokument pozwolenia na budowę.
4. Ustawa o zleceniu nieruchomości.
5. Dokumenty dla poszczególnych budynków (garaż, łaźnia, szopa itp.).

Dodatkowo potencjalny nabywca jest zobowiązany do upewnienia się, że nie ma sporów granicznych z sąsiadami na terenie, a także upewnienia się, że wielkość działki jest zgodna z danymi zadeklarowanymi w dokumentach.

Z kolei sprzedawca nieruchomości musi odebrać:

Akty urodzenia nieletnich i paszporty dorosłych właścicieli domów.W przypadku, gdy jeden z właścicieli nieruchomości nie osiągnął pełnoletności, jego rodzic, opiekun lub kurator ma obowiązek wystąpić do organu opiekuńczo-powierniczego z wnioskiem o uzyskanie odpowiedniego zezwolenia na sprzedaż domu. Małżonkowie będący właścicielami majątku powinni wspólnie zawrzeć umowę sprzedaży majątku. W przypadku braku możliwości stawienia się jednego z małżonków, strona obecna przy transakcji jest obowiązana złożyć w imieniu małżonka zgodę na sprzedaż domu poświadczoną notarialnie. W przeciwnym razie kupujący naraża się na problem „podziału majątku” małżonków.

Dokumenty tytułowe nieruchomości.Należą do nich: umowa kupna-sprzedaży, umowa zamiany, umowa podarunkowa, umowa małżeńska, akt spadku, orzeczenie sądu i inne dokumenty.

Paszport katastralny.Paszport katastralny to wypis z państwowego katastru nieruchomości, zawierający informacje o przedmiocie nieruchomości, niezbędne do zarejestrowania prawa do nieruchomości, a także transakcji z nią.

Paszport techniczny do pomieszczeń mieszkalnych.Paszport techniczny jest dokumentem informacyjnym i referencyjnym odzwierciedlającym stan faktyczny mieszkań. Rejestracja tego paszportu jest niezbędnym atrybutem wszelkich transakcji kupna, sprzedaży lub wymiany nieruchomości. Paszport techniczny budynku zawiera informacje o ilości pomieszczeń, całkowitej powierzchni pomieszczenia, materiale użytym do budowy ścian i ścianek działowych, a także o wartości inwentarzowej pomieszczenia.

Plan piętra domu.Plan piętra jest graficznym zastosowaniem paszportu technicznego lub katastralnego lokalu, jednak w razie potrzeby można go sporządzić jako oddzielny dokument. Plan piętra służy do sporządzenia eksplikacji mieszkania, legalizacji przebudowy, a także do rejestracji wszelkich transakcji dotyczących nieruchomości. Dokument ten jest wydawany na podstawie odpowiedniego wniosku do WIT. Termin jego produkcji zależy bezpośrednio od stopnia skomplikowania i pilności zamówienia..

Jednolity dokument mieszkaniowy (EZD).Za pomocą tego dokumentu obywatele Federacji Rosyjskiej rozwiązują wiele kwestii mieszkaniowych związanych z transakcjami na rynku nieruchomości: prywatyzacja, sprzedaż, kupno, zamiana itp. EZD można uzyskać w Jednolitym Centrum Informacji i Rozliczeń (EIRTS), całkowicie bezpłatnie. Wystarczy napisać odpowiednią aplikację i dołączyć do niej niezbędne dokumenty.

Kopia FLS.FLS (finansowe konto osobiste) to dokument zawierający dane o mieszkaniu i zarejestrowanych w nim osobach. Powyższa organizacja zajmuje się wydawaniem kopii FLS – EIRT.

Zaświadczenia o braku zadłużenia na mieszkania i usługi komunalne.Bez nich nie jest możliwe zawarcie umowy sprzedaży.

Zaświadczenie z poradni neuropsychiatrycznej lub narkotykowej skierowane do sprzedawcy i innych zarejestrowanych osób, odrzucające obecność choroby psychicznej lub narkomanii.Często po zawarciu transakcji okazuje się (iw postępowaniu sądowym), że właściciel nieruchomości jest częściowo zdrowy na umyśle, obłąkany lub częściowo ubezwłasnowolniony. Zgodnie z prawem cywilnym oznacza to nieważność dokonanej transakcji kupna-sprzedaży oraz nieważność prawną zawartej umowy.

Notarialny wniosek o wyrejestrowanie.Wyrejestrowania dokonują organy terytorialne Federalnej Służby Migracyjnej lub lokalna administracja osady.

Rozwiązanie problemu spadkobierców ubiegających się o nieruchomości.Kupujący może upewnić się, że nie ma nowych spadkobierców, odwiedzając notariusza, który wystawił sprzedającemu poświadczenie dziedziczenia. Zasada, o której powinni pamiętać zarówno sprzedający, jak i kupujący nieruchomości: zebranie i analiza prawna dokumentacji minimalizuje ryzyko zawarcia „złej transakcji”.

Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży i kupna nieruchomości stanowi oficjalne wyrażenie przez strony zgody na dalszą współpracę, co oznacza zawarcie w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości. Niniejsza umowa zawiera warunki, na podstawie których zostanie zawarta umowa w przyszłości.

Umowa przedwstępna jest podstawową formą umowy głównej. Niedotrzymanie warunków umowy przedwstępnej prowadzi do nieważności głównej umowy sprzedaży.

Zgodnie z prawem cywilnym umowa sprzedaży zawierana na warunkach przedwstępnych musi zawierać:

1. Warunki dotyczące przedmiotu (nazwa, ilość i jakość towaru).
2. Podstawowe warunki umowy sprzedaży.

Ponadto umowa przedwstępna musi określać okres, w którym strony zamierzają zawrzeć umowę główną. W przypadku, gdy kwestia ta nie jest uregulowana umową przedwstępną, umowa główna kupna-sprzedaży podlega zawarciu w ciągu roku od dnia zawarcia dokumentu pierwotnego. Jeżeli umowa główna nie zostanie zawarta w uzgodnionym (lub ustalonym przez prawo) terminie, wówczas wygasają zobowiązania wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży.

Należy zaznaczyć, że przedwstępna umowa kupna-sprzedaży ulega rozwiązaniu z chwilą zawarcia umowy głównej między stronami..

W przypadku uchylenia się jednej ze stron od zawarcia głównej umowy sprzedaży, drugiej stronie przysługuje prawo odwołania się od jej czynności na drodze sądowej, żądania wymuszenia zawarcia umowy, a także zadośćuczynienia za szkody wyrządzone przez nieuzasadnione uchylanie się od zawarcia umowy.

Umowa przedwstępna nie wymaga rejestracji państwowej, w przeciwieństwie do głównej. Zgodnie z obowiązującymi przepisami główna umowa kupna-sprzedaży jest zarejestrowana w Departamencie Stanu Federalnej Służby Rejestracji, Katastru i Kartografii.

W związku z tym zawarcie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży jest niezbędne do oficjalnej konsolidacji spółek osobowych między jej stronami..

Zawarcie umowy sprzedaży

Zawarcie umowy kupna-sprzedaży jest ostatnim etapem transakcji. Zgodnie z obowiązującym prawem cywilnym umowa sprzedaży sporządzana jest w formie pisemnej w formie jednego dokumentu podpisywanego przez obie strony. Taka umowa musi być zgodna z obowiązkowymi wymogami określonymi przez Ustawę federalną i inne regulacyjne akty prawne Federacji Rosyjskiej obowiązujące w momencie jej zawarcia.

Od czasów rzymskiego prawa prywatnego wiemy, że zawarcie jakiejkolwiek transakcji powoduje pojawienie się określonych stosunków prawnych między jej podmiotami. Dobrym przykładem tego postulatu jest umowa kupna-sprzedaży nieruchomości. Wymieniamy główne prawa i obowiązki sprzedawcy wynikające z zawarcia niniejszej umowy.

Sprzedawca nieruchomości ma prawo żądać:

1. Zapłata kwoty określonej w umowie.
2. Zapłata wartości nieruchomości wraz z odsetkami, jeśli dom nie zostanie zakupiony w terminie.
3. Opłata za nieruchomość.
4. Odmowa wykonania zawartej umowy, jeżeli kupujący odmówi zapłaty za zakup i nie przyjmie nieruchomości.

Ponadto sprzedawca nieruchomości musi:

1. Przekazanie kupującemu nieruchomości wolnej od obciążeń, jeżeli kupujący nie wyraża zgody na przyjęcie przedmiotu obciążonego jakimikolwiek prawami.
2. Zwrot kupującemu za szkody wyrządzone przez osoby trzecie w czasie zajęcia nieruchomości, jeżeli kupujący nie wiedział o istnieniu podstaw, które spowodowały zajęcie nieruchomości.
3. Do działania po stronie kupującego nieruchomość w przypadku powództwa cywilnego o zajęcie przedmiotu przez osobę trzecią.
4. Przekazanie kupującemu nieruchomości w odpowiedniej formie, ustalonej uprzednio umową sprzedaży.

Z kolei kupujący ma prawo żądać:

1. Terminowe przekazanie mu sprzedanej nieruchomości.
2. Zmniejszenie wartości nieruchomości, jak również rozwiązanie umowy, jeżeli nieruchomość jest obciążona jakimikolwiek prawami.
3. Zgodność nieruchomości z właściwościami techniczno-architektonicznymi należącymi do obiektu w momencie zawarcia umowy.

Tym samym kupujący ma prawo do:

1. Równoważny spadek ceny transakcyjnej.
2. Bezpłatne usuwanie wad majątku przez określony czas (zwykle w ciągu dwóch lat).
3. Rekompensata za straty związane z eliminacją tych braków.
4. Zwrot zapłaconej wartości nieruchomości w przypadku odmowy realizacji zamówienia.

W takim przypadku kupujący zobowiązuje się:

1. Zaakceptuj nieruchomość.
2. Zapłać za zakup przed lub po jego przeniesieniu, chyba że umowa sprzedaży lub inny akt prawny stanowi inaczej.
3. Zapłać za zakup przedmiotu po cenie ustalonej w umowie sprzedaży.

Aby sporządzić umowę kupna-sprzedaży, a także jej późniejszą rejestrację państwową, będziesz potrzebować następujących dokumentów:

1. Wspólne oświadczenie obu stron w sprawie państwowej rejestracji umowy sprzedaży.
2. Otrzymanie zapłaty cła państwowego, potwierdzające opłacenie rejestracji państwowej.
3. Tytuł i inne dokumenty wymienione powyżej.

Rejestrując umowę kupna-sprzedaży, nowi właściciele domu nabywają swoje prawa w stosunku do nabytej nieruchomości, a transakcja staje się w pełni legalna.

Prawidłowo wykonana umowa sprzedaży ocenia, minimalizuje i eliminuje wszelkie możliwe ryzyka związane z zakupem nieruchomości podmiejskiej.

Podsumowując, zauważamy, co następuje.

Dziś ochrona nabywców nieruchomości przed niepożądanymi konsekwencjami tej transakcji jest prawie niemożliwa, ponieważ nawet dokumenty tytułowe sprzedającego nie dają stuprocentowej gwarancji posiadania przez niego własności w danym momencie.

Prawdziwym potwierdzeniem własności jest odpowiedni wyciąg z księgi rejestracyjnej wydany przez państwową służbę rejestracyjną i katastralną. Wyciąg ten zawiera informacje o prawach i ograniczeniach (obciążeniach) praw do nieruchomości.

Jednak nawet tutaj istnieje „luka” dla oszustów i oszustów – wyciąg z księgi rejestracyjnej jest ważny przez miesiąc od daty jego wydania, dlatego żaden z kupujących nie jest odporny na pozbawionych skrupułów sprzedawców.

Niestety, przed oszustami można całkowicie zabezpieczyć się jedynie dokonując transakcji kupna-sprzedaży za pośrednictwem rejestratora i przy udziale sprawdzonej agencji nieruchomości – to jedyny prawdziwy (ale i najdroższy) sposób na zakup wiejskiego domu. Rejestrator będzie monitorował i analizował sytuację z wyalienowanym obiektem, a agencja nieruchomości przeanalizowała historię obiektu nieruchomości i bezpośrednio zawrze transakcję.