Jak kupić mieszkanie

Treść artykułu

• 1. Zawarcie umowy z agencją nieruchomości
• 2. Znalezienie odpowiedniego zakwaterowania
• 3. Sprawdzenie czystości mieszkania i przygotowanie oferty
• 4. Zawarcie umowy kupna-sprzedaży mieszkania oraz rozliczenia pieniężne
• 5. Państwowa rejestracja transakcji i przeniesienia własności mieszkania

Procedura zakupu domu na rynku wtórnym może wydawać się dość skomplikowana i nie do końca logiczna, ale w rzeczywistości jest opracowywana od lat i istnieje po to, aby zapewnić maksymalne bezpieczeństwo transakcji na rynku rosyjskim..

Anton ILYIN, prawnik Moskiewskiego Stowarzyszenia – Cech Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, opowiedział naszemu korespondentowi o tym, jak ogólnie odbywa się taki zakup. Cały proces można warunkowo podzielić na pięć etapów..

1. Zawarcie umowy z agencją nieruchomości

Można oczywiście znaleźć mieszkanie bez agencji nieruchomości, ale … Należy wziąć pod uwagę jedną rzecz – w Moskwie popyt na mieszkania znacznie przewyższa podaż. Nie wspominając o tym, że w warunkach rosyjskiego ustawodawstwa i realiów rynkowych o wiele wygodniej jest zrzucić winę za wszystkie problemy na barki pośrednika, który zostanie ci przydzielony – jest za to płacony.

Znalezienie mieszkania i towarzyszenie transakcji to usługa, za którą agencje pobierają określoną opłatę. Może to być stała cena – zwykle zaczynająca się od 1000 $ lub procent transakcji, albo tyle samo 1000 $ za znalezienie odpowiedniego mieszkania plus procent jego kosztu.

Jeśli agencja pobiera opłatę za znalezienie mieszkania, pieniądze będą musiały zostać zapłacone z góry. W takim przypadku umowa, którą zawierasz z agencją, powinna zawierać jak najdokładniejszy opis mieszkania, którego potrzebujesz. Umowa wskazuje również, z ilu opcji odpowiadających podanym parametrom będzie Ci do wyboru.

2. Znalezienie odpowiedniego zakwaterowania

Po zawarciu umowy z agencją ta ostatnia przystępuje do wyboru mieszkania. Idealną opcją jest mieszkanie, którego właściciel podpisał z Twoją agencją umowę sprzedaży. W takim przypadku agencja z reguły od razu sprawdza dokumenty i historię mieszkania. Jeśli agencja nie posiada takiego mieszkania, przeszukuje wszystkie dostępne źródła.

Gdy znajdzie się mniej lub bardziej odpowiednie mieszkanie, agent zaprasza Cię do obejrzenia. Podczas oglądania klient zazwyczaj podpisuje Certyfikat przeglądu mieszkania. Jeżeli mieszkanie nie spełnia podanych przez Państwa parametrów, które zostały określone w umowie z agencją, należy to zaznaczyć w Świadectwie odbioru. W tym przypadku opcja się nie liczy..

Jeśli mieszkanie Ci odpowiada, przechodzisz do następnego etapu.

3. Sprawdzenie czystości mieszkania i przygotowanie oferty

Zebranie dokumentów do transakcji mieszkaniowej wymaga określonej ilości czasu i pieniędzy. Ponadto wszystkie niezbędne certyfikaty mają ograniczoną datę ważności, tj. nie mogą być przygotowane do wykorzystania w przyszłości. Dlatego cały proces zaczyna się, gdy kupujący potwierdzi zamiar zakupu tego mieszkania. Takie potwierdzenie to określona kwota, którą w potocznym języku można nazwać kaucją lub zaliczką..

Często zdarza się, że kilku potencjalnych nabywców od razu przychodzi obejrzeć mieszkanie. Jeśli mieszkanie polubi kilka osób na raz, zwycięzcą zostanie ten, kto dokona pierwszej przedpłaty. Zdarzają się jednak przypadki licytacji, kiedy chciwy (przepraszam, bardzo wyrachowany) nabywca wprost deklaruje, że odda mieszkanie temu, który zaoferuje najwięcej. To, co w takim przypadku zrobisz, zależy od Ciebie, ale warto zauważyć, że jeśli w wyniku aukcji cena mieszkania przekroczy cenę określoną w Twojej umowie wyszukiwania, to również ta opcja nie jest liczona.

Jeśli wszystko jest w porządku i dokonałeś wymaganej kwoty, to być może zaczyna się najważniejszy etap – zbieranie dokumentów i ich weryfikacja. Przypomnijmy, że dziś ze wszystkich uczestników rynku nieruchomości kupujący jest najbardziej bezbronny z prawnego punktu widzenia. Praktyka prawna jest taka, że ​​w przypadku uznania transakcji za nieważną strony wracają na swoje pierwotne miejsce i zwracają sobie nawzajem wszystko, co otrzymały w ramach transakcji. Jeśli przypomnimy sobie, że przytłaczająca większość mieszkań na rynku wtórnym jest sprzedawana po oszacowanej wartości WIT, to łatwo się domyślić, że jest to kwota, którą kupujący otrzyma w zamian za wszystko, co otrzymał w ramach transakcji. Nawet rewolucyjny krok w ustawodawstwie rosyjskim – ochrona przez państwo praw nabywcy działającego w dobrej wierze – dokonywany jest na kwotę maksymalnie miliona rubli.

Rozszerzony wyciąg z książki domowej (pobrany z PRUE lub DEZ). To oświadczenie wymienia wszystkich, którzy mieszkali w tym mieszkaniu od czasu budowy domu, a także z jakiego powodu go zostawili.

Wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i transakcji z nim. Wskazuje właściciela lub właścicieli mieszkania, podstawy powstania własności. Obecność lub brak ograniczeń lub obciążeń prawa.

Plan piętra i wyjaśnienie WIT. To, co widziałeś podczas inspekcji mieszkania, musi odpowiadać temu, co widzisz na planie. Zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej, jeśli w mieszkaniu zostanie wykryta nielegalna przebudowa, właściciel mieszkania jest zobowiązany do przywrócenia mieszkania do pierwotnego stanu na własny koszt. Istnieje jednak możliwość zarejestrowania przebudowy już po fakcie.

To są główne kwestie do rozważenia. Cała gazeta nie wystarczy, aby opisać wszystkie możliwe sytuacje. Dlatego zajmiemy się tylko kilkoma typowymi przypadkami..

Jeśli sprzedawcą mieszkania jest osoba starsza lub intensywnie pijąca, to warto zaopatrzyć się w zaświadczenia z powiatowych poradni psycho-neurologicznych i narkologicznych. Ponadto, jeśli wcześniej osoba była zarejestrowana pod innym adresem, musisz odwiedzić przychodnie w tym obszarze. Krewni sprzedawcy zakwestionowali następnie zbyt wiele transakcji, twierdząc, że ten ostatni rzekomo nie mógł zrozumieć konsekwencji jego działań. Dlatego w szczególnie podejrzanych przypadkach możesz przeprowadzić badanie lekarskie w dniu transakcji.

Jeżeli transakcja dokonywana jest na podstawie pełnomocnictwa, a sprzedawca mieszka na terenie kraju, lepiej wymagać osobistej obecności sprzedawcy i jego podpisu na umowie sprzedaży. Wymówki związane z zajęciem pracą itp. powinno sprawić, że będziesz ostrożny.

Jeżeli wypis z księgi domowej wskazuje, że w mieszkaniu zamieszkiwały osoby małoletnie, które nie brały udziału w prywatyzacji mieszkania, wiedz, że w ten sposób ich prawa zostały naruszone i po osiągnięciu pełnoletności mogą próbować je przywrócić.

I wreszcie ostatnią zasadą jest wskazanie w umowie sprzedaży mieszkania dokładnie za taką kwotę, za jaką je kupujesz.

4. Zawarcie umowy kupna-sprzedaży mieszkania oraz rozliczenia pieniężne

Więc. Dokumenty zostały zebrane i sprawdzone, nie znaleziono przeszkód do transakcji. Ty ustalasz dzień zawarcia umowy. Przygotuj się na bardzo pracowity dzień. Najpierw musisz udać się do depozytu lub banku, który udostępnia skrytki depozytowe do wynajęcia. Taka komórka jest dzierżawiona, a oprócz głównej umowy dzierżawy komórki dołączane są tzw. Dodatkowe warunki. Te dodatkowe warunki wskazują, kto, kiedy i na jakiej podstawie ma dostęp do celi po złożeniu pieniędzy. W przypadku umowy z lokalem sprzedający ma w pierwszej kolejności prawo dostępu, ale tylko po okazaniu zarejestrowanej umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Jeżeli sprzedawca z taką umową nie przybędzie w wyznaczonym terminie (transakcja nie przeszła rejestracji państwowej, czyli nie miała miejsca), to zostaje pozbawiony prawa dostępu do celi, a takie prawo przysługuje kupującemu, który przychodzi i odbiera swoje pieniądze. Wstępny dostęp do celi (w celu wpłacenia do niej pieniędzy) mają zazwyczaj wszystkie zainteresowane osoby (sprzedawca, kupujący, agenci). W ten sposób pieniądze są przeliczane w obecności sprzedawcy..

Po przeliczeniu pieniędzy, sprawdzeniu i włożeniu do celi udajesz się do oddziału Rosregistratsiya lub do notariusza, aby zawrzeć umowę. W Rosregistratsiya umowa jest sporządzana i poświadczana przez urzędnika stanu. Od tego momentu transakcja jest uważana za zakończoną.

5. Państwowa rejestracja transakcji i przeniesienia własności mieszkania

Termin rejestracji państwowej wynosi teraz jeden miesiąc.

Miesiąc później strony transakcji otrzymują kopie umowy. Umowa sprzedawcy posiada jedną pieczęć potwierdzającą rejestrację transakcji. Na mocy tej umowy sprzedawca udaje się do banku (depozytariusza), uzyskuje dostęp do celi i zabiera swoje pieniądze. Na umowie kupującego znajdują się dwie pieczęcie: jedna potwierdza rejestrację transakcji, druga – rejestracja własności. Ponadto kupujący otrzymuje zaświadczenie o państwowej rejestracji własności nieruchomości – mieszkania. Od tego momentu staje się pełnoprawnym właścicielem.

Ponadto strony muszą podpisać akt przyjęcia i przekazania nieruchomości. Do państwowej rejestracji transakcji czynność ta nie jest potrzebna, ale bez niej transakcja jest również uważana za niezawartą. Od tego momentu możemy naprawdę powiedzieć, że transakcja miała miejsce.