Jak poprawnie sporządzić umowę najmu

Wynajmując mieszkania za pośrednictwem renomowanych agencji nieruchomości, najemcy uważają, że są gwarancją pomocy w przypadku konfliktów z właścicielami domów. I są poważnie rozczarowani: agenci odmawiają udziału w krajowych rozgrywkach. Czasami okazuje się, że obietnice pośredników w handlu nieruchomościami dotyczące wyboru innego mieszkania, jeśli nie zgadzasz się z właścicielami mieszkania, nie są warte swojej ceny – tak jest w przypadku czytelników „Pieniądze”, którzy zostawiali wiadomości na naszej stronie. W rzeczywistości wartościowe są tylko słowa zawarte w umowie. I nie z agencją, ale z samym właścicielem.

Uważaj, zła pani

Nie można trzymać psa, potem palić, a potem prowadzić dziewczyny – wachlarz roszczeń, jakie właściciel mieszkania może nagle wysunąć w stosunku do najemcy, jest uderzający. „Rynek wynajmu nieruchomości mieszkalnych jest najbardziej kontrowersyjnym rynkiem usług” – kategorycznie mówi Veronika Pankova, przewodnicząca Komitetu Ochrony Praw Konsumentów Usług Nieruchomości przy Moskiewskim Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (IDA). „Niedawno mieliśmy taki przypadek: młody mężczyzna wynajął pokój w„ kawałku kopiejki ”od starej kobiety, ale mógł tam mieszkać tylko miesiąc. Babcia poprosiła ją, żeby ją masowała, a potem poszła na zakupy, ale dziewczętom nie pozwolono mu z zazdrości”. Często właściciele mieszkań niepokoją najemców umowami zawartymi ustnie przy podpisywaniu umowy najmu. Rodziny z dziećmi podają wiele powodów do dokuczania złośliwym właścicielom: mówią, że twoja córka namalowała twarz na tapecie – wyremontuj całe mieszkanie. Albo wręcz przeciwnie, projekt czasów dojrzałej stagnacji jest tak bliski gospodyni, że stanowczo odmawia zmiany sfatygowanej tapety. Przyczyną konfliktu między czytelniczką „Pieniądze” Eleną Micheevą, która zostawiła wiadomość na naszej stronie, a właścicielką wynajmowanych przez nią metrów kwadratowych były meble: najemcy nie wolno było sprowadzać własnych, rozkazując mieszkać w miejscowych ruinach. W końcu zdarza się, że z dziećmi, psami i komodami wszystko jest w porządku, ale katastrofą okazuje się sam właściciel, który uważa, że ​​ma prawo odwiedzać wynajmowane Ci mieszkanie dwa razy w tygodniu za pomocą swojego klucza. Nie wspominając o oszukańczych schematach, kiedy okazuje się, że właściciel, od którego wynajmowałeś mieszkanie, w rzeczywistości nie jest, a zapowiedziany prawdziwy właściciel żąda pilnego zwolnienia jego metrów kwadratowych.

Podobna historia miała miejsce z klientem agencji „Defect” Maximem Komovem. „Mój agent odebrał mieszkanie i razem poszliśmy na spotkanie z właścicielem. Pokazał paszport z pozwoleniem na pobyt i dokumentem, w którym był wymieniony jako kupujący to mieszkanie. Agent przejrzał dokumenty, bo w mojej umowie z” Defactem „było napisane, że powinien sprawdzić Podpisali umowę, dostałem klucze, właścicielowi zapłacono z góry dwa miesiące z góry, agentowi zlecono 100% miesięcznego czynszu ”- mówi pan Komov. Kiedy pechowy lokator przybył dzień później do wynajmowanego mieszkania z rzeczami, okazało się, że mieszkają w nim już ludzie, którzy wynajmowali je za pośrednictwem innego agenta od tej samej osoby. Okazało się, że właściciel, podobnie jak pokazane mu dokumenty, nie był prawdziwy: półtora miesiąca temu sam wynajął mieszkanie od pierwotnego właściciela i sfałszował dokumenty. Według Komova agencja odpowiedzialna za prawną czystość transakcji początkowo przyznała się do winy i obiecała zrekompensować koszty (w sumie wyniosły one 90 tys. Rubli), ale nie spieszyło się ze zwrotem pieniędzy. W pewnym momencie klientowi powiedziano, że „firma została zamknięta”..

Jeśli jednak to głównie ci, którzy uciekają się do usług pojedynczych pośredników lub pseudo-agencji, wpadają na oszustów, to klienci firm nieruchomościowych o wielkich nazwiskach nie są chronieni przed tyranią właścicieli mieszkań. Dziś przekazałeś agentowi sporą kwotę – miesięczną opłatę za wynajmowane mieszkanie (koszt wynajmu przeciętnej „odnuszki” w Moskwie zbliża się już do 1000 $), jutro pokłóciłeś się z właścicielem (który nawiasem mówiąc, od razu otrzymał, zgodnie z powszechną praktyką, zapłatę za dwa miesiące ), idź do agencji – i prawie na pewno skręć od bramki. Jeśli nie byłeś czujny podczas sporządzania umów, niechęć agentów do rozwiązywania twoich problemów prawdopodobnie będzie całkowicie legalna, ostrzega Veronika Pankova z ARP..

Opracowanie szczegółów

Obowiązki pośredników w handlu nieruchomościami określa umowa o świadczenie usług. Każda agencja ma swoją własną, ale widać wspólną cechę, która jest bardzo nieprzyjemna dla klientów: niezwykle rzadko zdarza się, aby standardowa umowa zawierała klauzulę o udziale pośredników w handlu nieruchomościami w przyszłości (ta, która rozpoczyna się następnego dnia po uścisku dłoni przez strony w wybranym mieszkaniu) los swoich klientów. „Pośrednik jest ci winien dokładnie tyle, ile obiecał w umowie. Wiele agencji nieruchomości nie chce być arbitrem w przypadku konfliktu między właścicielem a najemcą” – mówi Veronika Pankova. „To stanowisko jest częściowo uzasadnione, ponieważ nikt nie może zagwarantować, że w przyszłości między najemcą a właścicielem będzie pełne porozumienie „.

Zwykle zestaw usług przewidzianych w umowie z agencją jest minimalny: wyszukanie mieszkania na podstawie parametrów określonych przez klienta i zorganizowanie jego obejrzenia. „Liczba opcji na prawdziwe mieszkania, które możemy zaoferować, znacznie przewyższa liczbę ofert, które ludzie mogą znaleźć, czytając ogłoszenia na słupach i w gazetach” – mówi Maria Zhukova, pierwsza zastępca dyrektora Miel-Arenda. Okazuje się, zgodnie z logiką pośredników w handlu nieruchomościami, że ich klienci płacą przede wszystkim za dostęp do baz agentów i możliwość zaoszczędzenia czasu, który musiałby poświęcić na samodzielne rozmowy z właścicielami. Zdrowy rozsądek podpowiada jednak, że jeśli dziś znajdzie się dla Ciebie mieszkanie, a jutro okaże się, że nie możesz w nim zamieszkać z własnej woli, to jest tak, jakby nic dla Ciebie nie zostało wybrane. Dlatego pośrednicy z reguły oprócz umowy agencyjnej z klientem przyjmują jeszcze jedno zobowiązanie: pomagają sporządzić umowę najmu, która reguluje relacje między właścicielem mieszkania a najemcą. To ta umowa o pracę okazuje się przeszkodą w sytuacjach konfliktowych..

Umowę najmu można również sporządzić z wynajmującym, którego znalazłeś bez pomocy pośredników w handlu nieruchomościami. Pomoc profesjonalnego prawnika w sporządzeniu takiej pracy będzie kosztować około 3 tys. Rubli – mówi Bogdan Leskiv, prawnik firmy „Ochrona Prawna”. Realtors nie żądają tych pieniędzy od klienta: wszystko jest wliczone w prowizję. Dlatego jest możliwe, że czasami takie umowy dotyczące właściwości konsumenckich przypominają wolny ser zawarty w kompleksie pułapki na myszy. Pośrednik w obrocie nieruchomościami najczęściej tylko dba o to, aby we wzorze umowy najmu określone zostały główne punkty: okres obowiązywania umowy, dane dotyczące tytułu własności lokalu, tryb rozliczeń, miesięczny koszt najmu, warunki jego podwyższenia w trakcie trwania umowy. Ale co z dziewczynami, paleniem, zwierzętami i możliwością importowania własnych mebli? Nie ma o tym ani słowa w standardowych umowach o pracę. „Widziałem kontrakty na jednym lub dwóch arkuszach. Co można tam napisać?” Pani Pankova jest oburzona. „Normalna umowa ma co najmniej cztery strony. Im więcej szczegółów, tym lepiej”.

„Aby uniknąć ewentualnych konfliktów z właścicielem, na pierwszym spotkaniu omów z nim istotne dla siebie warunki i zażądaj ich uwzględnienia w umowie najmu” – radzi Maria Zhukova z Miel-Arenda. Wszystkie niuanse są prawdopodobnie niemożliwe do przewidzenia. Wśród głównych ekspertów wyróżnia się: liczbę osób uprawnionych do wspólnego zamieszkania z Państwem, procedurę odwiedzania apartamentu przez jego właściciela, zakwaterowanie zwierząt, przeprowadzenie napraw i zwrotu kosztów, eksport i import mebli, palenie w pomieszczeniach, opłacenie rachunków, odpowiedzialność za szkody i wady nieruchomości, liczba gości, którzy mogą przebywać w mieszkaniu w dzień iw nocy. Aby właściciel nie zarzucał Ci uszkodzenia jego mebli, warto do umowy dołączyć inwentaryzację majątku, w której należy odnotować wszystkie zauważone uszkodzenia.

Szczególną uwagę należy również zwrócić na dokument potwierdzający własność. W przypadku stwierdzenia, że ​​lokator jest właścicielem tylko części lokalu, konieczne jest uzyskanie zgody (podpis w umowie najmu lub notarialnie) pozostałych właścicieli, a także wszystkich zameldowanych w mieszkaniu osób powyżej 14 roku życia. W przeciwnym razie któregoś dnia jeden z nich może pojawić się u Ciebie, oświadczyć, że nie ma gdzie mieszkać i legalnie przebywać w mieszkaniu. Umowa o pracę zawarta między dwiema osobami jest legalna bez poświadczenia notarialnego, prawnicy twierdzą: w dokumencie jest wystarczająco dużo danych paszportowych i podpisów stron. Jeśli właściciel oskarży lokatora o naruszenie umowy, eksmisja lokatora bez walki nie będzie działać. „Wszelkie spory wynikające z umowy można rozstrzygać tylko w sądzie i trwa to średnio dziewięć miesięcy” – mówi Dmitrij Nikołajew, prawnik Moskiewskiej Izby Adwokackiej Jurprofi. Zdaniem prawnika najprawdopodobniej właściciel mieszkania będzie musiał szukać prawdy w sądzie: policjant nie wyrzuci najemcy z dzierżawą w ręku. „Funkcjonariusz policji rejonowej, o ile nie jest krewnym właściciela mieszkania, nie będzie nawet chciał zagłębiać się w te problemy” – uważa prawnik. „Komornicy zajmują się eksmisjami”..

Właściciel mieszkania może jednak zrujnować życie najemcy nie przekraczając progu sądu: po prostu zacznie terroryzować lokatora telefonami i wizytami. W takim przypadku lot z nieodpowiednim właścicielem może zostać uznany za porażkę: „Jeśli zdecydujesz się wyprowadzić, uważa się, że rozwiązałeś umowę o pracę z własnej inicjatywy” – ostrzega Dmitrij Nikołajew. „Z dokumentów oferowanych przez agencję zwykle wynika, że ​​w W takim przypadku najemcy nie przysługuje nawet zwrot kwoty zadatku (już druga opłata miesięczna uiszczana zaraz po zawarciu umowy: w przypadku normalnego rozwoju wydarzeń, idzie na opłacenie ostatniego miesiąca pobytu na wynajmowanej powierzchni. – „Pieniądze”) „.

Ale odpieranie ataków szalonej kochanki bez opuszczania wynajętej fortecy na rok również nie jest przyjemną opcją. Idealnie byłoby, gdyby usługa wyboru mieszkania nie była formalna, ale faktycznie wykonana. Czyli w prosty sposób, abyś mógł mieszkać w spokoju w mieszkaniu znalezionym przez agentów. Według Veroniki Pankovej wyjściem z sytuacji jest skorzystanie z usług agencji nieruchomości, które gwarantują, że jeśli nie udało Ci się uniknąć konfliktu z wynajmującym, za zapłacone jednorazowo pieniądze zostanie Ci wybrana inna opcja..

Oszustwa reklamowe

Niektórzy pośrednicy mówią o gwarancji na swoje usługi. To prawda, według pani Pankovej, takie agencje nieruchomości w Moskwie nadal można policzyć z jednej strony. Zasadniczo uważa, że ​​są to agencje średniej klasy zainteresowane kształtowaniem swojej reputacji. A co z tymi, którzy od dawna cieszą się dobrą opinią na rynku? Korespondent „Denega” pod pozorem potencjalnego klienta dzwonił do agencji z tzw. „Wielkiej Czwórki”, na którą przypada lwia część wszystkich transakcji: BEST, INCOM, MIAN i Miel. Pytanie było tylko jedno: czy gwarantujecie wybór innego mieszkania za już zapłaconą prowizję, jeśli właściciel pierwszego mieszkania zacznie mnie przeżywać? W ostatnich trzech agencjach obiecali udzielić takiej gwarancji, a warunki nazwano tak samo: jeśli w ciągu trzech miesięcy od zawarcia umowy najmu klient zostanie zmuszony do opuszczenia mieszkania nie z własnej winy, to szuka nowego mieszkania za darmo.

„Jeśli” właściciel „okaże się oszustem, a pracownik naszej firmy nie zidentyfikował tego faktu przy zawieraniu umowy najmu, to bezpłatnie wybieramy dla klienta nowe mieszkanie i zwracamy mu całą kwotę prowizji” – dodaje Maria Zhukova z Miel-Arenda.

Jeśli nie mówimy o oszustwach, to pośrednikowi w handlu nieruchomościami jest oczywiście bardziej opłacalne rozstrzygnięcie konfliktu stron, niż ponowne majstrowanie przy wyborze mieszkania. Według pani Zhukovej, agentom często udaje się rozwiązać problemy: „W każdej sytuacji są argumenty”. „Właściciela prawie zawsze może zastraszyć policja lub inspektorat podatkowy – nikt nie płaci podatków” – podzielił się swoim doświadczeniem z Dengi agent małej firmy z branży nieruchomości.

Warto zauważyć, że specjalista firmy „BEST-Real Estate”, który odpowiedział na wezwanie korespondenta „Denega”, był bardzo zdziwiony kwestią zobowiązań gwarancyjnych, powiedział, że nie mają nic takiego, a ponadto takie obietnice konkurencji to tylko chwyt reklamowy.

Przypadek czytelniczki „Pieniądze” Eleny Micheevej niestety potwierdza tę tezę. Według niej podczas negocjacji w spółce „INCOM-real estate” obiecano jej nieodpłatne odebranie nowego mieszkania na wypadek konfliktu z właścicielką mieszkania w pierwszych trzech miesiącach jej pobytu. Ale chociaż do kłótni doszło prawie dzień po przyjeździe, agent powiedział, że wykonał już swoją pracę. W odpowiedzi na ustne skargi, zdaniem naszego czytelnika, szef działu firmy uprzejmie poradził jej, aby udała się do sądu. Na prośbę korespondentki „Denega” Elena Micheeva sprawdziła, czy w jej umowie z agencją jest klauzula gwarancyjna, która dawałaby nadzieję na powodzenie takiego procesu: okazało się, że nic takiego nie zostało tam odnotowane. Agent dał jej gwarancje tylko słowami, więc roszczenia wobec niego mogą być tylko w sferze moralności, a nie prawa.

„Każdego miesiąca na posiedzeniu komisji rozpatrujemy roszczenia wobec różnych agencji”, zauważa Veronika Pankova z ARP. „W większości przypadków skargi dotyczą zobowiązań gwarancyjnych”. Wniosek nie jest trudny: cokolwiek agent ci obiecuje, musisz poprosić go o pokazanie tego na papierze.

Jednocześnie, zdaniem pani Pankovej, jeśli mówimy o pośrednikach w handlu nieruchomościami, którzy pracują na rynku od dłuższego czasu, to w połowie przypadków konflikty są rozwiązywane wewnątrz firm. Najważniejsze jest, aby najwyższe kierownictwo włączyło się w przebieg Twojego problemu. Najłatwiej to zrobić wysyłając list polecony z powiadomieniem kierowanym do kierownika. Również Veronika Pankova radzi wpływać na agencje przy pomocy organizacji publicznych, do których należy jej wydział. „Czasami szefowie firm zgadzają się pomóc tylko wtedy, gdy zaczynam z nimi rozmawiać w imieniu komitetu” – zauważa i od razu robi zastrzeżenie. „Chociaż przyjmujemy skargi na wszystkie firmy działające w Moskwie, możemy kontrolować tylko te, które są w Rosyjskiej Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami lub Moskiewskim Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (około 200 agencji) ”. Według Pani Pankovej w jednej czwartej przypadków strony doszły do ​​porozumienia polubownego. Pozostałe sprawy są jednakowo rozstrzygane na korzyść jednej z nich. „Jeśli nasza decyzja nie odpowiada stronom, to idą do sądu. Ale to tylko około 5% spraw” – powiedział przedstawiciel ARP.

Niewielu naprawdę trafia do sądu, zgadza się prawnik Dmitrij Nikołajew. „Średni czas postępowania cywilnego w sądzie to dziewięć miesięcy. Postępowanie egzekucyjne jest jeszcze wolniejsze. Czas, pieniądze i nerwy nie zwrócą się” – wyjaśnia. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami rozumieją, że nie wszyscy ich klienci są zagorzałymi obrońcami praw człowieka lub stronami procesowymi, dlatego oferują im tak łatwe spotkanie w sądzie. Lepiej więc nie do tego doprowadzać, nie szczędząc wysiłków, aby w umowie z agencją przenieść wszystkie zobowiązania gwarancyjne tej ostatniej, aw umowie z wynajmującym – maksymalną liczbę niuansów dotyczących Twojego stylu życia. Ponieważ minimalna cena emisji zbliża się już do 3 tysięcy dolarów, żmudność nie wygląda już na drobiazgową.