Jak sprzedać mieszkanie

Treść artykułu

• Sprzedaj mieszkanie samodzielnie
• Wycena kosztu mieszkania
• Podatek od sprzedaży mieszkania
• Dokumenty tytułowe
• Dodatkowe dokumenty do mieszkania
• Umowa sprzedaży mieszkania
• Rozliczenie na podstawie umowy kupna-sprzedaży mieszkania
• Jak zaoferować mieszkanie na sprzedaż
• Jak poprawnie pokazać mieszkanie
• Oczywiście bez śmieci
• Bardziej konstruktywne pozytywne

Powiedzmy, że w Twoim życiu jest taka sytuacja, kiedy potrzebujesz mieszkania, którego posiadasz mniej niż pieniądze, które spodziewasz się otrzymać w wyniku jego sprzedaży.

Otóż, na przykład, został otwarty spadek w postaci mieszkania lub wskazane jest, aby zakupione wcześniej mieszkanie zamienić na banknoty jako obiecująca inwestycja. Być może masz mieszkanie, za które będziesz mógł dokonać wpłaty wstępnej za mieszkanie bardziej przestronne i wygodniejsze, kupione na kredyt hipoteczny. A wszystko to w taki czy inny sposób opiera się na pierwszym i głównym działaniu – sprzedaży mieszkania.

Sprzedaj mieszkanie samodzielnie

Oczywiście najprościej jest skontaktować się z wyspecjalizowaną firmą, która za odpowiednią opłatą i na podstawie udzielonego przez Ciebie pełnomocnictwa wykona wszystkie niezbędne czynności i przekaże Ci klucze do sejfu, w którym znajdują się pieniądze. Jednak ta usługa jest bardzo droga. Opłata wyniesie około 2 – 4 %% kwoty transakcji kupna-sprzedaży, podczas gdy w każdym razie, nawet jeśli mieszkanie jest dość tanie, honoraria prawników i pośredników w handlu nieruchomościami nie spadną poniżej półtora do dwóch tysięcy dolarów. W przypadku dużych miast, takich jak Moskwa czy Sankt Petersburg, opłata ta może wynieść nawet kilka tysięcy dolarów. Poza tym, jak wiecie, tam, gdzie pachnie dobrymi pieniędzmi, zawsze są różne ciemne osobowości, które mogą po prostu, wybacz mi za wulgarność, rzucić. Niestety, takie są realia naszego życia. Dlatego niektórzy energiczni i praktyczni ludzie starają się samodzielnie przygotować i przeprowadzić kupno i sprzedaż mieszkania..

Jak więc właściwie sprzedać mieszkanie, działając samodzielnie?

Wycena kosztu mieszkania

Przede wszystkim zdecyduj, za jaką kwotę jesteś gotowy rozstać się ze swoją nieruchomością. Oczywiście masz już jakieś pieniądze. Ale nadal bądź realistą. Po znacznym zawyżeniu ceny ryzykujesz, że w ogóle nie sprzedasz tej nieruchomości.

Istnieje kilka sposobów uzyskania bielszego lub mniej obiektywnego obrazu rzeczywistej ceny rynkowej sprzedawanego mieszkania..

Przede wszystkim możesz zwrócić się do profesjonalnego rzeczoznawcy, który posiada specjalne przeszkolenie, zna metodykę oceny i posiada odpowiednią licencję. Z reguły koszt usług tego specjalisty wynosi od jednego do trzech tysięcy rubli. Otrzymasz od niego oficjalny dokument, który jednak nie będzie stanowić gwarancji, że potencjalny nabywca zgodzi się ze wskazaną tam ceną. Ponadto może przywieźć własnego rzeczoznawcę, który ma licencję i swój subiektywny punkt widzenia na temat Twojego mieszkania. Jest bardzo prawdopodobne, że efekty pracy tych dwóch specjalistów nie będą się pokrywać, a wydane pieniądze pójdą na marne. Co więcej, niektórzy potencjalni nabywcy silnie negatywnie reagują na wszelkie dokumenty wyceny, widząc w nich brudną sztuczkę lub środek nacisku. Dlatego, jeśli skorzystałeś z usług rzeczoznawcy, aby zrozumieć, na co możesz liczyć, pamiętaj o wskazanej Ci kwocie, ale nie wykorzystuj otrzymanego dokumentu jako argumentu na swoją korzyść..

Aby uzyskać pomoc w wycenie mieszkania, możesz skontaktować się z prywatnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami lub firmą zajmującą się nieruchomościami. Będzie kosztować mniej więcej tyle samo.

Lepiej, jeśli przyjedzie do Ciebie specjalista. Widząc mieszkanie na własne oczy, będzie mógł dokładniej ocenić przestrzeń mieszkalną, w szczególności dlatego, że nie tylko zorientuje się w jej stanie technicznym, ale także weźmie pod uwagę wygodę jego lokalizacji i jakość krajobrazu otaczającego dom, zalety lub wady infrastruktury transportowej itp. Ale w tym przypadku nie należy zapominać, że opinia specjalisty zawsze grzeszy subiektywnością. Dla Ciebie będzie to informacja przyjęta w celach informacyjnych i nie będzie wcale oznaczać, że za taką cenę powinieneś wystawić mieszkanie na sprzedaż. Nie jesteś nikomu nic winien. Dlatego kieruj się swoimi zainteresowaniami, a jeśli masz zamiar podnieść cenę w stosunku do tej wskazanej przez specjalistów i nie jesteś ograniczony czasowo, to zrób to. A jeśli w twoim interesie leży jak najszybsza sprzedaż mieszkania, to obniż pasek w stosunku do ustalonego przez siebie poziomu..

Z usług pośredników można korzystać bezpłatnie. W tym celu w wielu firmach z branży nieruchomości istnieje system szybkiej oceny. Aby uzyskać w ten sposób informacje wystarczy zadzwonić do firmy i podać parametry oferowanego mieszkania, serię domu oraz jego adres. Następnie operator agencji nieruchomości zgłosi zapytanie do swojej bazy danych, która zawiera informacje o podobnych lokalach mieszkalnych i poda przybliżoną cenę.

Podsumowując powyższe, muszę stwierdzić, że wszystkie metody wyceny mają pewien procent błędu, co oznacza, że ​​ostateczną decyzję o cenie podejmiesz samodzielnie, w zależności od konkretnej sytuacji..

Nawiasem mówiąc, nie unikaj informacji, które są dostępne w dużych ilościach w ogłoszeniach prasowych lub w Internecie. Znajdziesz tam informacje o cenach mieszkań podobnych do Twojego..

Podatek od sprzedaży mieszkania

A teraz w końcu zdecydowałeś o szacowanej cenie. Teraz muszę sobie wyjaśnić jedną nieprzyjemną, ale nieuniknioną kwestię proceduralną związaną ze sprzedażą mieszkania..

Faktem jest, że pieniądze, które otrzymujesz w wyniku sprzedaży mieszkania, są przez prawo traktowane jako Twoje dochody, co oznacza, że ​​będziesz musiał zapłacić od nich podatek dochodowy. A jeśli mieszkanie ma kilku właścicieli, powiedzmy, że jest współwłasnością członków Twojej rodziny, wówczas kwota podatku dochodowego jest rozdzielana między nich proporcjonalnie do wielkości ich udziału.

Jednak wszystko nie jest takie straszne i jest tu jedna sztuczka, a mianowicie, jeśli posiadasz tę nieruchomość przez okres krótszy niż pięć lat, nie musisz płacić podatku od kwoty nieprzekraczającej miliona rubli. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania przez ponad pięć lat, podatek w ogóle nie jest płacony. Państwo podjęło takie środki w celu zwalczania spekulacji lokalami mieszkalnymi..

Dokumenty tytułowe

Teraz przechodzimy do bardzo ważnej sekcji, a mianowicie do dokumentów tytułowych do mieszkania. Bez nich żadna transakcja kupna i sprzedaży nie jest możliwa. A potencjalny kupujący nie marnuje czasu na puste rozmowy, nie poparte dokumentami potwierdzającymi Twoje prawo do sprzedaży tej nieruchomości, czyli potwierdzenie posiadania.

Jeżeli jesteś pierwszym sprzedawcą prywatyzowanego mieszkania, to Poświadczenie o wpisie własności oraz Umowa o przeniesienie własności tego mieszkania na Ciebie, zawarte w agencji prywatyzacji terytorialnej, staną się potwierdzeniem jego posiadania..

W przypadku, gdy majątek jest współdzielony, a jeden z właścicieli zmarł, wówczas do dokumentów wymienionych powyżej należy dołączyć zaświadczenie o prawie do dziedziczenia udziału zmarłego w ranie, które wystawia notariusz w miejscu zamieszkania zmarłego, zaś zaświadczenie to musi być zarejestrowane w urzędzie lokalnym o rejestracji nieruchomości i transakcjach z nią za otrzymaniem odpowiedniego dokumentu potwierdzającego.

Będziesz musiał potwierdzić swoje prawo do mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej zaświadczeniem o dokonaniu pełnej wpłaty udziału, który zostanie Ci wydany w zarządzie spółdzielni, a także zaświadczeniem o wpisie własności.

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania, udziału w mieszkaniu lub pokoju, które kupiłeś na podstawie umowy kupna-sprzedaży, wówczas faktyczna umowa kupna-sprzedaży zarejestrowana w urzędzie gminy do rejestracji nieruchomości i transakcji z nią oraz akt dostawy stanie się potwierdzeniem posiadania tej nieruchomości. akceptacja tego mieszkania.

Jeżeli w wyniku zamiany nabyłeś mieszkanie, udział w mieszkaniu lub pokoju, potwierdzasz, że jesteś właścicielem tej umowy zamiany, również zarejestrowanej w urzędzie gminy do rejestracji nieruchomości i transakcji z nią, oraz zaświadczenie o wpisie własności.

Podobne dokumenty potwierdzają prawo własności do mieszkania, udziału w mieszkaniu lub pokoju w przypadku nabycia takiej nieruchomości w formie darowizny lub spadku. Jednocześnie oczywiście fakt darowizny potwierdza należycie zarejestrowana umowa darowizny, a fakt przyjęcia nieruchomości jako spadek z mocy prawa lub testamentu – notarialnym zaświadczeniem o prawie do dziedziczenia zarejestrowanym w urzędzie do rejestracji nieruchomości i transakcji z nią.

Jeśli kupiłeś mieszkanie na rynku pierwotnym od osoby prawnej, która z kolei otrzymała je w drodze offsetu (jest to częsta praktyka, gdy w budowę zaangażowanych jest kilka organizacji, a następnie rozliczają się między sobą proporcjonalnie do swoich kosztów), to potwierdzenie Twojego prawa do mieszkania dojdzie do porozumienia w sprawie przeniesienia tytułu własności (lub cesji tytułu) do tej nieruchomości. Niniejsza umowa musi zostać podpisana przez Ciebie, przedstawiciela sprzedawcy (osoba prawna) i zarejestrowana w urzędzie lokalnym w celu rejestracji nieruchomości i transakcji z nimi. Ponadto, jak we wszystkich innych przypadkach, musisz mieć dowód tytułu własności dla tej nieruchomości..

Czasami ludzie dostają mieszkanie na podstawie decyzji sądu. W takim przypadku oprócz Świadectwa Własności należy uzyskać odpis takiego orzeczenia z sądu, który je wydał..

Dodatkowe dokumenty do mieszkania

Teraz, gdy wybrałeś dokumenty tytułowe, możesz rozpocząć zbieranie innej niezbędnej dokumentacji. Będziesz potrzebował następujących dokumentów:

1. Paszport techniczny mieszkania wydany przez WIT. (Pamiętaj, że jego data ważności ograniczona jest do końca bieżącego roku).
2. W biurze paszportowym otrzymasz zaświadczenie o zameldowaniu w miejscu zamieszkania. Można go zdobyć szybko, chociaż trwa tylko dziesięć dni..
3. W gminie ds. Rejestracji nieruchomości i transakcji z nią należy wystawić zaświadczenie o posiadaniu tej nieruchomości, zawierające informację, że nieruchomość ta nie została obciążona hipoteką, nie została sprzedana, nie została zajęta, nie jest przedmiotem zastawu oraz nie podlega żadnym innym obciążeniom. Okres ważności takiego certyfikatu również jest krótki. Wszystkie te same 10 dni. W związku z tym wskazane jest otrzymywanie takich dokumentów „krótkoterminowych”, gdy warunki transakcji kupna-sprzedaży zostały już uzgodnione z potencjalnym nabywcą i liczy się dni. W przeciwnym razie wielokrotnie przeglądasz ten sam dokument.
4. W PRUE, DEZ lub innym podobnym organie uzyskaj zaświadczenie o braku zaległości w płatnościach za media.
5. W urzędzie skarbowym w miejscu zamieszkania musisz wystawić zaświadczenie o braku długów z tytułu podatku od nieruchomości.
6. Jeżeli jednym z właścicieli mieszkania jest dziecko, to na sprzedaż mieszkania trzeba będzie uzyskać zgodę administracji miejskiej. Jednocześnie musisz udowodnić, że w wyniku sprzedaży tego mieszkania i kupna nowego, warunki życia małoletniego nie ulegną pogorszeniu.
7. Będziesz musiał uzyskać podobne pozwolenie od władz opiekuńczych. Uwzględnia to interesy nie tylko małoletnich obywateli, ale także osób uznanych za niekompetentne..
8. Będziesz potrzebować notarialnie potwierdzonej zgody współmałżonka na sprzedaż mieszkania, jeśli zostało ono kupione w związku małżeńskim lub jest Twoją wspólną własnością, a sprzedaży dokonuje Ty osobiście. Do dokumentów dołączony jest akt małżeństwa lub akt rozwodu, jeśli właściciel zmienił nazwisko.
9. Jeśli po otrzymaniu świadectwa własności mieszkania, które zamierzasz sprzedać, zmieniłeś paszport, będziesz potrzebować zaświadczenia o zmianie paszportu. Faktem jest, że Twoje stare dane paszportowe będą nadal pojawiać się na wszystkich kontach, co spowoduje zamieszanie podczas dokonywania transakcji. Takie zaświadczenie zostanie Ci wydane w biurze paszportowym w miejscu zamieszkania.

Umowa sprzedaży mieszkania

Umowa kupna-sprzedaży mieszkania jest zawierana i podpisywana przez strony, co do zasady, w obecności notariusza, który poświadcza autentyczność podpisów stron. Ponadto podpisana i poświadczona notarialnie umowa jest rejestrowana w urzędzie lokalnym w celu rejestracji nieruchomości i transakcji z nimi..

Zgodnie z prawem kupujący staje się właścicielem domu od momentu zarejestrowania umowy kupna-sprzedaży i jego własności. Następnie strony dokonują ostatecznego rozliczenia gotówkowego.

Rozliczenie na podstawie umowy kupna-sprzedaży mieszkania

Należy zaznaczyć, że co do zasady, jeszcze przed zawarciem umowy, kupujący przekazuje sprzedającemu określoną kwotę jako gwarancję powagi swoich zamiarów, w wysokości uzgodnionej przez strony. Oczywiście kupujący wystawia pokwitowanie po otrzymaniu tych pieniędzy. I tutaj należy wziąć pod uwagę pewne czysto terminologiczne niuanse, które jednak mogą znacznie zmienić sytuację w przypadku niekorzystnego rozwoju wydarzeń..

Faktem jest, że na pokwitowaniu można używać terminów „depozyt” lub „zaliczka”. Dla wielu wydają się być synonimami. Ale tak nie jest. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym Federacji Rosyjskiej, wystawienie sprzedawcy zaliczki przez potencjalnego kupującego nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji prawnych. W ten sposób sprzedający „ściskając rękę” kupującemu może wykonać dużo pracy i odmówić innym potencjalnym kupującym, powołując się na już istniejącą umowę, a potencjalny kupujący w ostatniej chwili zmieni zdanie i transakcja się nie powiedzie. W takim przypadku sprzedawca, który otrzymał zaliczkę, będzie zobowiązany do zwrotu pieniędzy potencjalnemu i niekonsekwentnemu kupującemu..

Zadatek to inna sprawa. Jeśli transakcja się nie powiedzie i wykonałeś już dużo pracy, kwota depozytu pozostaje u Ciebie jako kara.

Do produkcji rozliczeń gotówkowych z reguły wykorzystuje się wynajmowaną skrytkę depozytową. Ta metoda w równym stopniu gwarantuje interes zarówno sprzedającego, jak i kupującego.

Jak zaoferować mieszkanie na sprzedaż

Nie myśl, że kupujący przyjdzie do ciebie sam. Aby zaprezentować swoją nieruchomość na rynku mieszkaniowym, warto poświęcić trochę czasu.

Przede wszystkim wykorzystaj wszystkie możliwe i dostępne sposoby, aby poinformować opinię publiczną, że zamierzasz sprzedać mieszkanie. Reklamę należy przesłać do publikacji / wydawnictw specjalizujących się w publikowaniu tego typu informacji. W każdym mieście jest ich dużo.

Jeśli masz taką możliwość, zamieść swoje oferty w Internecie. Istnieje wiele witryn oferujących swoje usługi bezpłatnie jako tablice ogłoszeń. Jednocześnie nie bądź leniwy, aby okresowo aktualizować swoją wiadomość, w przeciwnym razie dzięki nowym publikacjom będzie ona stopniowo przesuwać się na sam koniec listy..

No i, co dziwne, nie powinieneś stronić od banalnego umieszczania ogłoszeń na słupach, ogrodzeniach i przystankach autobusowych. Ta metoda może okazać się najskuteczniejsza, ponieważ ci, którzy chcą kupić mieszkanie, będą zamieszczać swoje ogłoszenia również z telefonami na tych samych powierzchniach. Więc się zobaczysz.

Jak poprawnie pokazać mieszkanie

Naturalnie wychodzimy z założenia, że ​​sprzedając swoje mieszkanie nie masz zamiaru nikogo oszukiwać. Nie jest jednak konieczne podkreślanie niektórych wad mieszkania podczas wstępnych negocjacji z potencjalnym nabywcą. Że tak powiem, z „panną młodą”.

Na przykład, jeśli widok z okna pozostawia wiele do życzenia, pierwszą znajomość należy zaplanować na wieczór, kiedy kupujący nie będzie od razu przestraszony tym zewnętrznym otoczeniem twojego obszaru..

Przed sprzedażą nie warto wydawać dużo na remont mieszkania. Zresztą większość zwykłych ludzi kupując nieruchomości, przede wszystkim zdziera wszystko, co tam jest i dokonuje generalnych napraw według własnego uznania. Dlatego wskazane jest wykonanie drobnych napraw kosmetycznych. Przyklej jasną tapetę, popraw i coś popraw. Jeśli można wyrzucić lub wyjąć stare meble, zrób to. Kupujący lepiej postrzega puste, przestronne i jasne przestrzenie, planując w myślach, gdzie i co ze swoich rzeczy może umieścić.

Oczywiście bez śmieci

Niech mieszkanie na sprzedaż pachnie odrobiną farby i kleju do tapet. Robi to podświadome pozytywne wrażenie na kupujących, wskazując, że przed nimi żyli tu porządni i czyści ludzie..

W żadnym wypadku nie wolno pozostawiać w mieszkaniu zapachu zwierząt domowych lub, jeśli mieszkanie jest dziedziczone po starszych krewnych, zapachu choroby i zaniedbanej starości. Odstrasza natychmiast.

Potencjalni kupujący, nawet jeśli przyjechali samochodem, muszą dyskretnie wytłumaczyć, że z mieszkania można łatwo i szybko dostać się do metra pieszo lub komunikacją miejską, a wszystko jest tu bardzo blisko i jest wiele dobrych sklepów, szkół, przychodni i przedszkoli.

Bardziej konstruktywne pozytywne

Instalacja wodno-kanalizacyjna w mieszkaniu musi dobrze funkcjonować. A to wcale nie oznacza, że ​​trzeba go zmienić przed sprzedażą. Po prostu nic nie powinno nigdzie kapać, przeciekać i wydzielać nieprzyjemnego zapachu..

Jeśli wcześniejsi sąsiedzi z góry „wyciekli” na ciebie, to usuń wszelkie ślady tego wycieku, w przeciwnym razie kupujący może pomyśleć, że taka katastrofa dzieje się systematycznie. Jeśli to możliwe, uszczelnij i wybiel plamy. To jest bardzo ważne!

W oknach nie może być potłuczonego szkła. Stwarza to ostro negatywne wrażenie całego mieszkania..

Jednak te wskazówki od profesjonalnych pośredników w handlu nieruchomościami mają dość banalny charakter. Niewątpliwie masz dość pomysłowości i pomysłowości, aby pokazać produkt swoją twarzą. A wtedy Twoja umowa będzie bardzo opłacalna.