Jak wybrać program hipoteczny

Obecnie w Moskwie działa kilkadziesiąt instytucji kredytowych, które udzielają kredytów hipotecznych (w Rosji jest ich ponad 180). Jak wybrać bank oferujący optymalne warunki kredytowania na zakup domu? Zacznijmy od tego, co jest dostępne dla konsumenta jeszcze przed skontaktowaniem się z bankiem, ponieważ większość banków nie szczędzi środków na reklamowanie swoich programów hipotecznych.

Dla ułatwienia analizy programy hipoteczne można podzielić na następujące główne komponenty: rynek docelowy, waluta kredytu, zaliczka, roczna stopa procentowa, wielkość kredytu, okres kredytowania, czas rozpatrywania wniosku, wysokość dodatkowych kosztów uzyskania kredytu.

Rynek docelowy

Zdecydowana większość banków udzielających kredytów hipotecznych działa jedynie na wtórnym rynku mieszkań (szacuje się, że ok. 70% programów hipotecznych jest przeznaczonych dla klientów kupujących gotowe mieszkania). Wśród aktywnych graczy oferujących programy dla nabywców nowych budynków są Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, MDM-Bank i inni. Należy jednak zauważyć, że zdaniem ekspertów na Sberbank przypada do 90% kredytów udzielonych na rynku pierwotnym. Jednocześnie nie wszystkie domy są brane pod uwagę do kredytowania na rynku pierwotnym, a jedynie nowe budynki zatwierdzone przez bank udzielający kredytu. Zasadniczo są to budynki już wybudowane i przekazane państwowej komisji. Jeżeli dom nie jest gotowy, wówczas bank zastrzega sobie prawo do sprawdzenia dewelopera i odmowy udzielenia kredytu bez podania przyczyn. Niepopularność zakupu mieszkań w nowych budynkach wśród instytucji udzielających kredytów hipotecznych wynika głównie z takich czynników jak wydłużony czas budowy oraz brak zastawu do momentu rejestracji mieszkania..

Waluta pożyczki

Większość banków oferuje kredyty hipoteczne w dolarach amerykańskich (ponad 70% programów). Niektóre banki (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank itp.) Oferują pożyczki w dolarach i rublach. Banki Societe Generale Vostok, MDM Bank, Gazprombank i kilka innych dodają euro do rubli i dolarów. Moskiewska Agencja Hipoteczna i Agencja Kredytów Hipotecznych na Mieszkania (AHML) współpracują wyłącznie z pożyczkami rublowymi.

Opłata wstępna

Zasadniczo praktyka polega na klasycznej, akceptowanej na całym świecie wpłacie wstępnej w wysokości 30% kosztów mieszkania. Niektóre banki (DeltaCredit, City Mortgage Bank, MDM-Bank, Sojuz itp.) Mają programy hipoteczne z 20% zaliczką. Czasami zdarzają się oferty z 10% lub nawet 0% przedpłatą (np. Z banku FORA), ale takim ofertom z reguły towarzyszą wyższe oprocentowanie (i przez pierwsze 18 miesięcy są zwykle wyższe niż w kolejny okres zapadalności). Praktyka pokazuje, że niezwykle trudno jest uzyskać kredyt przekraczający 75-80% kosztu mieszkania, a na rynku pierwotnym zadatek wynosi zwykle około 40% kosztu mieszkania.

Roczna stopa procentowa

Obecnie średnia bazowa stopa procentowa wynosi 11% w walucie obcej i 15% w rublach, czyli od dwóch do trzech razy więcej niż podobne stopy w krajach rozwiniętych gospodarczo. Obecnie tempo obniżania stóp procentowych w naszym kraju uległo spowolnieniu i według prognoz Związku Banków Rosyjskich do 2008 roku wyniesie 8-8,5%, to też za dużo jak na rynek cywilizowany..
Minimalne stopy procentowe walut można teraz odnotować w banku VIP i banku Pervoe OVK. (Rosbank) – 10%, ale nie należą do liderów omawianego rynku. Tacy duzi gracze hipoteczni, jak Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Raiffeisenbank, DeltaCredit i International Moscow Bank, stosują stopy procentowe od 10,5% do większości udzielonych kredytów. Maksymalne stopy procentowe walut (18%) można teraz odnotować w Lokobank, FORA-bank i European Trust Bank.
Banki DeltaCredit, Raiffeisenbank i Gazprombank stosują również tzw. Zmienną stopę procentową LIBOR, która może zmieniać się w zależności od wahań wskaźników finansowych na światowym rynku. Z tego powodu zawarcie umowy po takim tempie zwiększa ryzyko dla konsumenta, gdyż w długim okresie kredytowania może on zmieniać stopy procentowe zarówno w górę, jak i w dół..

Kwota pożyczki

Wielkości udzielanych kredytów hipotecznych są bardzo zróżnicowane. Minimalne pożyczki mogą wynosić 2 tysiące dolarów (DeltaCredit Bank), maksymalne – 400 tysięcy dolarów (City Mortgage Bank i International Moscow Bank), a nawet 500 tysięcy (National Mortgage Company i First OVK). Średnio udzielane są pożyczki w wysokości od 10 tysięcy do 200-300 tysięcy dolarów.

Okres kredytowania

Warunki udzielania kredytów hipotecznych mogą wynosić od sześciu miesięcy do 27 lat. Maksymalny termin jest dość rzadki (takie programy są dostępne w FORA Bank, European Trust Bank i AHML) i jest praktykowany tylko w przypadku pożyczek rublowych. Generalnie stosunek do takich długoterminowych kredytów w naszym kraju jest negatywny, zarówno wśród banków, jak i konsumentów, którzy moralnie nie są gotowi do tak długiego ponoszenia obciążenia kredytowego. Zasadniczo termin ten wynosi od 10 do 15 lat. Co do zasady okres kredytowania uzależniony jest od wieku kredytobiorcy, gdyż kredyt musi zostać spłacony przed osiągnięciem wieku emerytalnego.

Czas na rozpatrzenie wniosku

Zasadniczo okres rozpatrywania wniosków wynosi 14 dni. Komitety kredytowe działają najszybciej w Absolutbank (od 1 dnia), MDM-Bank (3-5 dni), Union (5 dni) i European Trust Bank (do 7 dni); najwolniejszy – w banku First O.V.K. (2-3 tygodnie) i Międzynarodowy Bank Przemysłowy (1 miesiąc).

Dodatkowe koszty związane z uzyskaniem kredytu

Najczęściej dodatkowe koszty uzyskania kredytu sięgają nawet 1,5% wielkości kredytu, ale dla niektórych może to być kwota bardziej znacząca. Dodatkowe koszty obejmują: opłatę za rozpatrzenie wniosku (1–2,6 tys. RUB), opłatę za wypłatę gotówki, jednorazową prowizję bankową, opłatę za obsługę pożyczki, opłatę za wynajem komórki, za otwarcie konta itp..
Ponadto pożyczkobiorca powinien pamiętać, że w celu uzyskania i utrzymania kredytu hipotecznego konieczne jest coroczne opłacanie rachunków za ubezpieczenie życia i mienia, dokonywanie jednorazowych opłat za wycenę zakupionego lokalu oraz wnoszenie opłat rejestracyjnych za sprzedaż i zakup nieruchomości. Ponadto banki z reguły oferują opłacenie tego samego ubezpieczenia nie tam, gdzie jest to dogodne dla kredytobiorcy, ale tylko w tych firmach, z którymi bank współpracuje.