Jak wymienić mieszkanie

Treść artykułu

• Co masz
• Wymiana sprywatyzowanych mieszkań
• Dokumenty
• Ile to kosztuje
• Alternatywna oferta
• Bądź ostrożny
• Miejska Giełda Mieszkaniowa
• I znowu o dokumentach

Wymiana mieszkania to jedna z najtrudniejszych transakcji na rynku nieruchomości, bo tak naprawdę zawiera elementy bardzo czasochłonnej transakcji kupna i sprzedaży mieszkania. Aby odpowiednio przygotować się do tej transakcji, warto najpierw zapoznać się z treścią artykułów dotyczących kupna i sprzedaży mieszkań, które znajdziesz na tej stronie.

Dokonując wymiany, osoba, która chce zmienić swój dom na inny, równoważny, lepszy lub bardziej ekonomiczny, nieuchronnie działa zarówno jako „sprzedawca”, jak i „jako kupujący”. Jest zmuszony przygotować swoje mieszkanie do wymiany, dając mu prezentację. Musi zebrać i odtworzyć wiele dokumentów na swojej posiadłości. A jednocześnie musi sprawdzić mieszkanie swojego kontrahenta zaproponowane mu do wymiany, zarówno pod względem czystości w dosłownym tego słowa znaczeniu, jak i czystości w sensie prawnym.

Oczywiście może wynająć firmę zajmującą się nieruchomościami, która zajmie się wszystkimi sprawami związanymi ze sprawdzeniem dokumentacji mieszkania, którą dysponuje jego kontrahent. Agencja nieruchomości sprawdzi autentyczność dokumentów tytułowych, ustali, czy lokal mieszkalny oferowany do wymiany jest obciążony i czy ta opcja nie jest obarczona przykrymi niespodziankami, jak nieogolony marginalista, który przybył z miejsc odosobnienia i domagał się „własnego kąta”.

Jednak zostawmy leniwych pośredników w handlu nieruchomościami.

Tutaj porozmawiamy o tym, jak samodzielnie wymienić mieszkanie. Ujawnimy Ci „zasady gry” i poinstruujemy, jak postępować zgodnie z nimi, aby w wyniku transakcji uzyskać pożądaną przestrzeń życiową, a ponadto móc z radością obliczyć, ile zaoszczędziłeś na usługach związanych z nieruchomościami i za co możesz kupić za te pieniądze wyposażenie nowego mieszkania.

Co masz

Przede wszystkim pomyśl o tym, co sam oferujesz w zamian. Czy Twój dom jest sprywatyzowany, czy jest własnością komunalną? Jeśli tak, koniecznie go sprywatyzuj. Faktem jest, że o wiele trudniej, a czasem wręcz niemożliwie, jest wymiana lokalu mieszkalnego będącego własnością społeczną, a jej cena na rynku nieruchomości w przypadku transakcji kupna-sprzedaży jest znacznie niższa. W związku z tym przy jednakowych cechach jakościowych mieszkań najprawdopodobniej za dopłatą zostanie wymieniony niesprywatyzowany apartament.

Ale nawet przy wymianie sprywatyzowanego mieszkania istnieje wiele niuansów, które należy wziąć pod uwagę. Sytuacja z wymianą sprywatyzowanego mieszkania na sprywatyzowane jest niejako lustrzanym odbiciem. Bo to, o czym teraz porozmawiamy, dotyczy w równym stopniu Twojego mieszkania, jak i mieszkania osoby, z którą zamierzasz zamienić.

Wymiana sprywatyzowanych mieszkań

Jeśli nie mieszkasz sam lub w mieszkaniu jest zameldowane inne osoby, będziesz musiał dołączyć pisemną zgodę wszystkich tych osób do ogólnego pakietu dokumentów wymaganych do zarejestrowania transakcji. Dokument ten należy sporządzić i podpisać w obecności notariusza, który potwierdzi ich podpisy.

Zgodę na wymianę należy uzyskać od wszystkich osób, które są zameldowane na tej powierzchni mieszkalnej, nie ma w ogóle znaczenia, czy są Twoimi krewnymi, czy nie. Zgodę należy również uzyskać od osób, które nie mieszkają w tym mieszkaniu, ale zgodnie z prawem mam do tego jakiekolwiek prawa. W szczególności jest to rozwiedziony małżonek, każdy inny współwłaściciel odbywający pilną służbę wojskową lub w długiej podróży służbowej.

Zezwolenie na zamianę należy uzyskać od władz opiekuńczych i opiekuńczych, jeżeli w mieszkaniu jest zameldowany pobyt osób niepełnosprawnych lub częściowo sprawnych, a także małoletnich. Jednocześnie władze opiekuńcze i powiernicze mają prawo nie wydać takiego zezwolenia, jeżeli po zmianie mieszkania pogorszą się warunki życia nieletnich i innych osób objętych opieką..

Dokumenty

A teraz wymienimy dokumenty, które należy dostarczyć przy wymianie sprywatyzowanego mieszkania, a także, jeśli twój kontrahent ma również sprywatyzowane mieszkanie, powinieneś ich od niego żądać.

Po raz kolejny zwracamy uwagę na fakt, że wymiana sprywatyzowanych mieszkań oznacza lustrzane działania stron. Oczywiście mogą istnieć pewne niuanse i szczegóły, ale ogólna zasada pozostaje niezmieniona.

A więc dokumenty …

Przede wszystkim jest to wniosek właściciela do organu gminy o rejestrację praw do nieruchomości i transakcji z nią w formie zaproponowanej przez ten organ. Istnieją również dokumenty własności mieszkania, wypis z księgi domowej, zaświadczenie o braku zaległości w płatnościach czynszu i rachunków za media, zaświadczenie od organów podatkowych o braku zaległości w podatkach od nieruchomości, dokumenty przedkładane z WIT, w szczególności paszport techniczny, plan piętra i wyjaśnienie.

Przed złożeniem dokumentów będziesz musiał uiścić opłatę państwową za zarejestrowanie transakcji. O szczegółach i wysokości wpłaty najlepiej jest dowiedzieć się bezpośrednio w urzędzie gminy podczas rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi. Załącz oryginał dowodu zapłaty cła państwowego do kompletu dokumentów.

Punkt ewidencyjny na podstawie przedłożonych dokumentów dokonuje rejestracji umowy zamiany, którą strony transakcji zamiany mieszkania podpisują w obecności notariusza.

Przykładową umowę barterową można łatwo znaleźć w Internecie. Ponadto prawie wszystkie kancelarie notarialne świadczą usługę sporządzenia takiej umowy..

Umowa zamiany musi wskazywać cenę obu mieszkań. Jest tu jednak jedna subtelność..

Ile to kosztuje

I naprawdę, ile kosztują mieszkania?

Faktem jest, że kiedy ludzie zmieniają mieszkanie, wydają się przyznawać, że te mieszkania mają taką samą wartość. Są dla nich takie z punktu widzenia walorów konsumenckich, inaczej wymiana nie miałaby sensu.

Jednak wymieniane mieszkania bardzo rzadko mają taką samą wartość rynkową..

Do ustalenia wartości rynkowej mieszkań można zaprosić profesjonalnego i licencjonowanego rzeczoznawcę. W ten sposób można dowiedzieć się, jaka jest różnica w koszcie mieszkań i ustalić dopłatę.

Najczęściej jednak uczestnicy giełdy sami uzgadniają dopłatę, określając ją jak „na oko”. Tak jest właśnie w przypadku, gdy „zgoda jest produktem, w przypadku którego strony nie opierają się wzajemnie”.

Niemniej jednak w umowie koszt mieszkań jest taki sam. Ma to na celu ułatwienie, aby strona otrzymująca dodatkową płatność nie zapłaciła podatku od tej kwoty. To całkiem normalna i niewinna sztuczka, gdy dodatkowa płatność jest dokonywana po dokonaniu transakcji z rąk do rąk, ale z reguły w obecności notariusza.

Jednak w takiej sytuacji możesz nieumyślnie przesadzić. Faktem jest, że organ rejestrujący, analizując dokumenty, może dojść do wniosku, że wartość rynkowa wymienianych mieszkań znacznie się różni i na tej podstawie uznać umowę zamiany za nieważną.

Od momentu rejestracji umowy przez państwo własność mieszkań przysługuje obu stronom transakcji.

Alternatywna oferta

Zdarza się, że jedna ze stron transakcji zamiany mieszkania nie ma mieszkania do zamiany w momencie przygotowania transakcji.

Co to znaczy?

Oznacza to, że ktoś jest bardzo zainteresowany kupnem mieszkania takiego jak Twoje. Jest zadowolony z samego mieszkania, obszaru, w którym się znajduje, oraz ceny. Ale nie ma nic do zaoferowania w zamian. Oznacza to, że nie ma równoważnego mieszkania. Dlatego na własny koszt nabywa mieszkanie równe temu, które masz. W takim przypadku obszar jego lokalizacji i inne warunki są z Tobą ustalane..

Ta operacja nosi nazwę handlu alternatywnego lub ukrytej wymiany..

Trzeba przyznać, że ta metoda wymiany jest bardzo wygodna, gdyż skraca czas potrzebny na wybór żądanej opcji, stwarza optymalne warunki do przeprowadzania wielostopniowych transakcji giełdowych.

Alternatywna transakcja jest formalizowana poprzez zawarcie umowy sprzedaży. Oczywiście, podobnie jak umowa barterowa, umowa kupna-sprzedaży jest rejestrowana przez władze lokalne w celu rejestracji praw majątkowych do nieruchomości i transakcji z nimi..

Bądź ostrożny

Zarówno przy zawieraniu umowy barterowej, jak i przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży dokładnie zapoznaj się z dokumentami lokalu oraz dokumentami jego właściciela. „Nadmierna” skrupulatność i wybredność w takich sprawach nie zaszkodzi. Jeśli Twój kontrahent jest osobą sumienną, zrozumie wszystko poprawnie i oczywiście z podobną uwagą podchodzi do przedłożonych przez Ciebie dokumentów..

Jeśli strony mają wątpliwości, skontaktuj się z profesjonalnymi pośrednikami w handlu nieruchomościami lub prawnikami specjalizującymi się w obrocie nieruchomościami. Ponadto notariusz poświadczający Twoje podpisy pod umową zobowiązany jest sprawdzić dokumenty, na podstawie których dokonywana jest ta transakcja. Stanowi to dodatkową gwarancję „czystości” transakcji.

Miejska Giełda Mieszkaniowa

Nieco inaczej zawierana jest umowa dotycząca wymiany mieszkań komunalnych.

Należy od razu zastrzec, że bezpośrednia zamiana sprywatyzowanego mieszkania na komunalne jest praktycznie niemożliwa. Najpierw trzeba będzie sprywatyzować mieszkanie komunalne.

Istnieje jednak możliwość zamiany jednego lokalu komunalnego na mieszkanie komunalne, ale tylko za zgodą właścicieli tych lokali mieszkalnych na transakcję. Jednocześnie istnieje wiele powodów, dla których sfinalizowanie tej transakcji stanie się niemożliwe..

Lokalu komunalnego nie można zamienić na podobne mieszkanie, jeżeli jego najemca wniesiony jest z roszczeniem o rozwiązanie lub zmianę umowy najmu socjalnego mieszkania.

Taka transakcja będzie również nieważna w przypadkach, gdy lokal podlega aresztowaniu, jeżeli jest przedmiotem zastawu, jeżeli prawo do korzystania z niego jest kwestionowane w sądzie.

Mieszkanie należące do specjalnego funduszu resortowego lub mieszkanie w hostelu nie podlega wymianie.

Nie może uczestniczyć w transakcji zamiany lokalu, który został uznany za niezdatny do zamieszkania lub jeśli dom, w którym się znajduje, podlega rozbiórce, remontowi lub jest przeznaczony do innych celów.

Organ rejestrujący nie wyda transakcji, jeżeli z jej warunków wynikają istotne pogorszenie warunków życia jednej ze stron lub jedna ze stron po jej zakończeniu będzie musiała poprawić swoje warunki bytowe.

I znowu o dokumentach

Jeśli nie ma takich przeszkód w wymianie dwóch mieszkań komunalnych, do organu rejestrującego należy złożyć następujące dokumenty:

• Oświadczenie najemcy lokalu komunalnego (odpowiedzialnego najemcy), które muszą być podpisane przez wszystkich członków rodziny, którzy osiągnęli pełnoletniość, w tym osoby, które obecnie nie mieszkają w tym mieszkaniu, aby podpisać zgodę na transakcję.
• Oryginały i kopie zamówienia i umowy o lokal socjalny lokalu komunalnego.
• Wyciąg z księgi domowej z informacjami o wszystkich osobach aktualnie mieszkających w tym mieszkaniu.
• Zaświadczenie od ZhEK lub jego odpowiednika, o braku zaległości w płatnościach za mieszkanie i usługi komunalne.

Podobnie jak w przypadku zamiany sprywatyzowanego lokalu, do sfinalizowania transakcji niezbędne jest wyrażenie zgody organu opiekuńczego i powierniczego, jeżeli w zamienionym lokalu komunalnym mieszkają osoby ubezwłasnowolnione, osoby o ograniczonej zdolności do czynności prawnych oraz małoletni..

Dokonując wymiany, warunki życia tych kategorii obywateli nie mogą ulec pogorszeniu.

Po zebraniu wszystkich powyższych dokumentów i na powyższych warunkach strony wymieniające się (pracodawcy) podpisują umowę wymiany. Umowę tę każdy z najemców składa właścicielowi w celu uzyskania zgody na zamianę.

Wynajmujący wyraża zgodę lub odmawia na piśmie zatwierdzenia wniosku złożonego przez wnioskodawcę. Zgodnie z prawem wynajmujący ma dziesięć dni na rozpatrzenie takiego wniosku. Dlatego nie wahaj się i nie spiesz się z niezdarnymi urzędnikami, jeśli czas zacznie „przetaczać się” poza granice przyzwoitości.

Po uzyskaniu takiej zgody każda z osób zamieniających lokale komunalne zawiera z nowym właścicielem społeczną umowę najmu, po której zamianę uważa się za zakończoną.

Po wymianie umowa zamiany powinna zostać zarejestrowana w urzędzie gminy w celu rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi.

W tym momencie procedurę zamiany lokalu uznaje się za zakończoną, aw przypadku mieszkań sprywatyzowanych, strony stają się właścicielami nowego mieszkania, a osoby korzystające z lokali na podstawie umowy najmu socjalnego – najemcami nowego mieszkania..