Treść artykułu
Mieszkania w budynkach pięciopiętrowych — na pierwszy rzut oka produkt jest brzydki: mały, ciasny, z wieloma problemami komunalnymi (jest wspólna łazienka, brak windy i zsyp na śmieci). Ale popyt na te mieszkania był i pozostaje stabilny. Co więcej, takie mieszkania kupują nie tylko ci, którzy nie mają pieniędzy na coś lepszego, ale także prywatni inwestorzy. Dowiedzieliśmy się, że ten sektor rynku jest porównywalny pod względem rentowności do luksusowych mieszkań. To prawda, że ryzyko jest znacznie wyższe.
Czekam na rozbiórkę
Władze miasta obiecują, że za kilka lat Moskwa całkowicie pozbędzie się pięciopiętrowego budynku. Już teraz stare domy panelowe z zielonymi dziedzińcami i starymi kobietami przy wejściach wyzwalają teren pod nowe monolityczne budynki. Niemniej jednak Chruszczowie są nadal dość szeroko reprezentowani na wtórnym rynku mieszkaniowym: wielkość ich podaży na rynku wtórnym mieszkań w stolicy prawie przewyższa podaż innych typów mieszkań. Oczywiste jest, że główną zaletą pięciokondygnacyjnych budynków w oczach potencjalnych nabywców zawsze była i pozostaje ich relatywna tania w porównaniu z dobrymi panelami i jeszcze bardziej monolitycznymi domami, nie wspominając o nowoczesnych nowych budynkach, które kilkakrotnie przewyższają pięciokondygnacyjne budynki w swoich walorach konsumenckich. Niemniej jednak mieszkania w domach formalnie przeznaczonych do rozbiórki są wynajmowane, sprzedawane i kupowane. Jednak czy tylko taniość tej nieruchomości przyciąga uwagę kupujących? Być może prywatni inwestorzy mają tajną kalkulację.
Zacznijmy od małej historii – to samo mogą opowiedzieć mieszkańcy dosłownie każdego moskiewskiego Chruszczowa. Aleksandra Nikołajewna Iwanowa od 30 lat mieszka przy 9 ulicy Parkowej, odkąd wraz z mężem przeprowadziła się do mieszkania na pierwszym piętrze nowego pięciopiętrowego budynku, dziesięć minut od stacji metra Shchelkovskaya. A zielone podwórka na ich terenie nie są darem od szlachetnych inwestorów, ale efektem działań mieszkańców. „Byliśmy młodzi i aktywni” – wspomina Aleksandra Nikołajewna – „U subbotników wszystkie podwórka wokół były obsadzone drzewami. Mieszkanie Aleksandry Nikołajewnej od dawna wymagało poważnych napraw. Rury zatykają się bez końca, podłogi zbutwiałe, ramy okienne są suche. Można było zwrócić się do wnuczek i siostrzenic. Ale Alexandra Nikolaevna nie chce.
„Po co wydawać pieniądze na remonty, skoro dom zostanie zburzony” – argumentuje. „Wszyscy mieszkańcy mówią o rozbiórce. Nie wiadomo dokładnie, kiedy to nastąpi. Ale wszyscy wiedzą, że przez rok lub dwa w naszej okolicy nie będzie pięciopiętrowych budynków. Jeśli tak, po co marnować pieniądze w mieszkaniu? ”
Tego samego zdania jest Natalia, siostrzenica Aleksandry Nikołajewnej. Na 11. Parkova po prostu ponownie przykleiła tapetę. Szkoda wydawać więcej pieniędzy. To prawda, mimo wszystko od czasu do czasu trzeba coś łatać: dom jest stary – jedno lub drugie stale się psuje. Czasami Natalya nawet myśli: może sprzedać? Jednak za kwotę, którą ona pomoże za jej trzypokojowe mieszkanie, możesz kupić „kawałek kopiejki” tylko wtedy, gdy nie wyjdziesz poza obwodnicę Moskwy. Tutaj czeka na obiecane przesiedlenie.
Te same myśli nie opuszczają mieszkańców setek pięciopiętrowych budynków w całej Moskwie. Najwięcej z nich jest dziś skoncentrowanych na północy („Rechnoy Vokzal”), południowym zachodzie („Profsoyuznaya”, Cheryomushki) i na południowy wschód od Moskwy („Tekstilshchiki”)..
Wymiana za dopłatą
Program wyburzenia pięciopiętrowego i zniszczonego mieszkania został zatwierdzony dekretem moskiewskiego rządu z 2 lipca 2002 roku. Do tej pory w centralnej i południowej części stolicy praktycznie nie ma już pięciopiętrowych budynków, Yugo-Vostochny zostanie uwolniony od „chruszczów” w 2008 r., Wostoczny i północny wschód – w 2009 r., A północna, południowo-zachodnia i Zelenogradsky – w 2010.
Ponadto należy zauważyć, że program wyburzenia pięciokondygnacyjnych budynków w Moskwie rzeczywiście jest realizowany. I można w to uwierzyć. Zatem każdy pięciopiętrowy budynek w Moskwie jest skazany na wyburzenie. Jedyne pytanie to wyczucie czasu.
Tu zaczyna się zabawa. Co dziwne, mieszkania w moskiewskich pięciopiętrowych budynkach tylko z czasem stają się droższe. Cena za nie zależy nie tylko od powierzchni, ale także od okresu rozbiórki. Im bliżej „fatalnej linii”, tym droższe. Według ekspertów koszt mieszkania w pięciopiętrowym budynku, którego data wyburzenia jest dokładnie znana, rośnie co najmniej o 10%. A dziś udział takich mieszkań na wtórnym rynku nieruchomości nie jest tak mały – około 18%.
Kupujących „skazane na zagładę” mieszkania można z grubsza podzielić na dwie kategorie. Pierwsza grupa to osoby, dla których główną zaletą mieszkania jest jego taniość. Budynki pięciokondygnacyjne to idealna opcja dla tych, którzy chcą kupić niedrogą przestrzeń życiową w Moskwie: za 90-120 tys. Dolarów można poszukać mieszkania „jednopokojowego” lub nawet „dwupiętrowego” w akceptowalnej odległości od metra. Przyczyn tak niskich cen dla współczesnej Moskwy jest wiele, wyróżnimy dwa główne. Te apartamenty są bardzo niewygodne i małe. Ale są tanie, głównie z powodu małej powierzchni, ponieważ bezwzględny koszt mieszkania w stolicy w większości przypadków oblicza się poprzez pomnożenie liczby metrów kwadratowych przez pewien koszt hipotetyczny.
Inną kategorią kupujących są inwestorzy prywatni. Mają zasięg dalekosiężny: wiedzą, że niepozorne, tanie mieszkanie w Chruszczowie za rok lub dwa zamieni się w nowe mieszkanie, które będzie kosztować znacznie więcej. I rzeczywiście, właściciel powierzchni mieszkalnej w wyburzanym domu może otrzymać odszkodowanie w postaci pieniędzy lub metrów kwadratowych. W pierwszym przypadku zwraca mu się koszt mieszkania według ceny rynkowej plus koszt wszystkich kosztów związanych z zakupem nowego mieszkania i przeprowadzką (prowizja firmy zajmującej się nieruchomościami, która będzie musiała zapłacić za poszukiwanie nowego mieszkania, wynagrodzenia przeprowadzek itp.).
Jeśli ktoś wybierze odszkodowanie „w naturze”, to zgodnie z nowym Kodeksem mieszkaniowym i ustawą „Gwarancje miasta Moskwy dla osób opuszczających pomieszczenia mieszkalne” otrzymuje mieszkanie na tym samym obszarze, co dom przeznaczony do rozbiórki. Wyjątkami są Zelenograd i Centralny Okręg Administracyjny: w nich mieszkania są podane na terenie powiatu. Co jednak wcale nie jest złe dla mieszkańców centralnej części miasta: metr kwadratowy dróg we wszystkich częściach NSA.
Najlepsze dla osadnika jest to, że zapewnione mieszkanie musi mieć tyle pokoi, ile straciła osoba. Ponadto wymóg dotyczący odpowiedniej liczby pokoi w żaden sposób nie zależy od faktycznej wielkości mieszkania i jego układu. Oczywiście większość migrantów wyraźnie zyskuje na nagraniach. Dla porównania: standardowa wielkość jednopokojowego mieszkania w starych kamienicach to 30-32 mkw. m, dwupokojowe – 45-50 mkw. m. W nowoczesnych nowych budynkach klasy ekonomicznej, średnia wielkość „odnushki” – 40-45 metrów kwadratowych. m, „kawałek kopiejki” – 55-70 mkw. m. Czyli inwestor doświadczony, z dobrymi umiejętnościami i posiadający niezbędne informacje poufne, może kupując na czas mieszkanie w rozebranym pięciopiętrowym budynku (czyli przed zamknięciem sprzedaży w domu skazanym), po prostu wygra na liczbie metrów kwadratowych. Mogą biec w różnych wariantach od 10 do 20. Pomnóż przez to samo średnio 4 tysiące dolarów za metr kwadratowy i otrzymamy kwotę około 50-60 tysięcy dolarów, którą inwestor ma praktycznie gwarantowaną.
Za dodatkowy materiał filmowy osoba albo nic nie płaci, albo dopłata jest minimalna. Miasto faktycznie przekazuje ten teren byłemu właścicielowi za prawo do wyburzenia domu, w którym mieszkał. Ten prezent staje się zyskiem netto dla kupujących stare mieszkania. Zwróć uwagę, że wysokość zysku nie zależy w żaden sposób od cech konsumenckich mieszkania: na przykład mieszkańcy pierwszego piętra otrzymują nowe mieszkania na zasadach ogólnych..
Zaletą jest nie tylko materiał filmowy. Koszt nowego mieszkania jest a priori wyższy niż starego. Cena najskromniejszych jednopokojowych mieszkań w nowych budynkach zaczyna się od ok. 110 tys. Dolarów. Koszt nowych budynków rośnie na naszych oczach wraz z pojawieniem się nowych pięter i mimo dzisiejszej stabilizacji eksperci wciąż przewidują wzrost kosztów nowych budynków o co najmniej 15% do końca roku. Tak więc przy starannym doborze opcji taka operacja może przynieść wymierne korzyści w krótkim czasie..
Dziś za 122 000 dolarów można kupić dwupokojowe mieszkanie w Chruszczowie, pięć minut jazdy komunikacją miejską od stacji metra Shchelkovskaya. Dziesięć minut od tej samej stacji cena kopiejki w budowanym dziś budynku to około 183 000 dolarów. Powierzchnia pierwszego to 42 kw. m, drugi – 72,2 mkw. m.
Ryzyka i obliczenia
Mimo atrakcyjności tego typu inwestycji ścieżka ta ma swoje pułapki. Po pierwsze, przy takiej transakcji łatwo jest pomylić się z terminem. Nowy kodeks mieszkaniowy wymaga, aby mieszkańcy byli ostrzegani o rozbiórce z co najmniej rocznym wyprzedzeniem. Jednak każdy wie, że wymagania prawa w naszej rzeczywistości są czasami załamywane w najbardziej nieprzewidywalny sposób. Niejednokrotnie pośrednicy w handlu nieruchomościami musieli radzić sobie z faktem, że ludzie byli informowani o eksmisji dosłownie na miesiąc przed wyburzeniem domu. To bardzo proste: gdy tylko znajdzie się inwestora, władze zaczynają się spieszyć. Jednak stanie się właścicielem takich informacji wcale nie jest tak trudne, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Specjaliści na szczeblu prefektury są nadal zaangażowani w różne działania przygotowawcze poprzedzające podpisanie dekretu rządu moskiewskiego o uznaniu budynku za awaryjny lub podlegający rozbiórce w ramach dowolnego programu miejskiego. Poznanie ich będzie przydatne dla każdego początkującego inwestora. Ich usługi są niedrogie, czasem wystarczą wspólne wycieczki do restauracji. A otrzymane od nich informacje mogą być naprawdę nieocenione. Chociaż też nie są wszechwiedzący: projekt można spowolnić nawet na najwyższych szczeblach władzy biurokratycznej – wszędzie pracują ludzie, którzy mają swój udział w procesie, a jeśli ktoś ma przewagę liczebną, projekt rezolucji może się zgubić. Przez przypadek.
Tak więc harmonogramy są przestrzegane, ale elastyczne. Zbliża się i oddala data wyburzenia. Oznacza to, że oczekiwania, że za rok przeprowadzisz się do nowego mieszkania, mogą nie być uzasadnione i będziesz musiał walczyć przez kolejne kilka lat z przeciekającymi rurami i przeciągami..
Chociaż można to wziąć pod uwagę nawet na etapie zakupu. Należy pamiętać, że kolejność zależy nie tylko od harmonogramów biura burmistrza, ale także popularności okolicy. Na przykład w Cheryomushki wyburzanie jest znacznie bardziej aktywne niż gdziekolwiek w Maryina Roshcha. Jeśli teren jest poszukiwany przez deweloperów pod nowe budynki, to pięciopiętrowe budynki są szybko wyburzane.
Kolejna ważna kwestia: mieszkanie jako odszkodowanie jest przyznawane osobie tylko wtedy, gdy nie jest ona właścicielem innego domu. W przeciwnym razie rekompensata pieniężna stanie się „nagrodą pocieszenia”. Z reguły kwota ta jest niewspółmiernie niższa od rzeczywistego kosztu mieszkania na rynku. Chociaż w rzeczywistości nie było jeszcze w historii Moskwy przypadków, w których ktoś zdecydowałby się skorzystać z prawa do otrzymania rekompensaty pieniężnej za wyburzenie domu. W każdym razie pośrednicy w handlu nieruchomościami i prawnicy, z którymi rozmawialiśmy, nie pamiętają niczego takiego. Nie mogliśmy znaleźć żadnych precedensów w postępowaniu sądowym. Przyczyną tego jest skrajnie nierozstrzygnięta procedura obliczania tej właśnie rekompensaty. Nie ma norm, pojęcie „wyceny rynkowej” jest dość luźne. Cztery lata temu jeden z osadników zdecydował się zapytać o realną wartość rynkową swojego trzypokojowego mieszkania w centrum miasta, a nawet biorąc pod uwagę dobre remonty dokonane w nim zaledwie dwa lata temu. Ale jasno wytłumaczył mu, że maksimum, na które może liczyć, to kwota obliczona przez pomnożenie metrów kwadratowych całkowitej powierzchni mieszkania przez pewien średni koszt metra kwadratowego w stolicy. Mężczyzna zrozumiał wszystko poprawnie i zaliczył nowe mieszkanie.
Wreszcie istnieje możliwość, że mieszkanie dostarczone na miejsce utraconego nadal nie będzie w Twojej okolicy. W 90% przypadków prawo jest przestrzegane, ale wciąż zdarzały się precedensy, gdy dana osoba wbrew swojej woli otrzymała mieszkanie nie w miejscu, w którym wcześniej mieszkała. I żaden sąd nie pomógł. Takie sytuacje są wyjątkiem, ale nikt nie jest na nie odporny..
Cena rejestracji
Sama procedura zakupu mieszkania w domu podlegającym rozbiórce odbywa się w taki sam sposób, jak zakup mieszkania w jakimkolwiek innym domu. W takim przypadku żadne ograniczenia nie są ustanawiane przez prawo. Ale kiedy wydany zostanie dekret o rozbiórce domu i rozpoczęciu jego przesiedlenia, rejestracja transakcji na tym obiekcie zostaje zakończona. Trudno przewidzieć, kiedy nadejdzie to wydarzenie. Termin zależy wyłącznie od decyzji lokalnego biura paszportowego – w którym momencie przestaje rejestrować się w tych mieszkaniach. Nie ma ogólnych ustalonych zasad. A biura paszportowe próbują to zrobić z wyprzedzeniem, w przeciwnym razie będą musiały zmierzyć się z głównym problemem przesiedlonych domów – gwałtownym wzrostem rozwodów i liczby zarejestrowanych krewnych. Zwróć uwagę, że przedstawiciele władz miasta dość skutecznie nauczyli się udowadniać, że rozwód jest fikcyjny, a rejestracja krewnego nastąpiła po „zamknięciu” rejestracji w domu.
Wynika to z faktu, że moskiewskie ustawodawstwo mieszkaniowe jest tak subtelne: najemcy pięciopiętrowych budynków mogą zarejestrować się, aby poprawić swoje warunki życia, jeśli na każdego zarejestrowanego najemcę przypada mniej niż 10 metrów kwadratowych. m powierzchni mieszkalnej. W przypadku mieszkań komunalnych liczba ta wynosi 15 m2. m. Należy zauważyć, że ta kategoria najemców podczas przesiedlenia otrzymuje nowe mieszkania poza kolejnością. Ważne jest również, aby obywatele mieszkający w jednym mieszkaniu, zjednoczeni cechami pokrewieństwa lub majątku, ale posiadający własne źródła dochodu, odrębny budżet i prowadzący odrębną gospodarkę, jeśli wyrażą wolę, byli uznawani za różne rodziny. W związku z tym podlegają odrębnej rejestracji jako osoby potrzebujące poprawy warunków mieszkaniowych. Oznacza to, że jeśli rodzice i ich dorosłe dziecko oraz ich rodzina mieszkają w tym samym mieszkaniu, mogą samodzielnie ubiegać się o poprawę warunków życia. Ponadto zabrania się kwaterowania w jednym pokoju pełnoletnich obywateli różnej płci bez ich pisemnej zgody (jeżeli nie są małżonkami). Powierzchnia przeznaczona dla jednej osoby, zgodnie z prawem miasta Moskwy, wynosi 18 m2. m. Jak to działa w rzeczywistości? Weźmy na przykład przeciętną rodzinę (mąż, żona i ich dorosły syn) mieszkającą w pięciopiętrowym budynku w jednopokojowym mieszkaniu. Takiej rodzinie należy przydzielić dwupokojowe mieszkanie. Skomplikujmy sytuację. Syn ożenił się i zarejestrował u siebie żonę. On i jego rodzice osobno starali się o poprawę warunków życia. W takim przypadku mogą liczyć na dwa mieszkania. Jeśli przepisujesz również babci, która pilnie potrzebowała opieki, możesz dostać trzy. Prawdopodobnie nie ma potrzeby dalszego komplikowania, logika jest już jasna.
Jak wynika z wielokrotnie cytowanego przykładu szefa moskiewskiego kompleksu budowlanego Władimira Żywicy, kiedyś przedstawiciele wydziału budownictwa komunalnego zajmujący się przesiedlaniem domów do rozbiórki stanęli przed następującą opcją: w jednopokojowym mieszkaniu zarejestrowano 14 lokatorów. Ponadto wszystkie zostały zarejestrowane całkowicie prawnie. Z którego wynika wniosek: nie ma ograniczeń co do ludzkiej przebiegłości, która korzysta z dowolnego państwa freebie. I wniosek numer dwa: nawet na stabilnym rynku, gdy ceny nie rosną, a dla wielu kategorii mieszkań nawet spadają, specjaliści, którzy znają zawiłości przepisów i dokładnie przestudiowali problem, zawsze mają możliwość zarobienia dobrych pieniędzy. Dlatego są specjalistami.
Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis