Jak zmniejszyć ryzyko uczestnicząc we wspólnej budowie

Na początek warto wyjaśnić – kim są oszukani posiadacze kapitału rosyjskiego? Akcjonariuszem jest osoba, która brała udział we wspólnej budowie poprzez zawarcie umowy o współudziale z organizacją budowlaną (deweloperem).

Hieronymus Bosch. Conjurer. 1500

W związku z tym „oszukany udziałowiec” – uczestnik wspólnej budowy budynku mieszkalnego, w stosunku do którego deweloper nie wywiązał się ze swoich zobowiązań – nie dokończył budowy nieruchomości w ustalonym terminie, nie zgłosił udziału do rejestracji własności i często po prostu oszukiwał. W rezultacie akcjonariusz, który zainwestował własne środki w budowę i miał nadzieję uzyskać mieszkanie w określonym terminie, pozostaje bez funduszy i przestrzeni życiowej..

Nawiasem mówiąc, rząd moskiewski, zaczynając zajmować się kwestią problematycznych projektów budowlanych, wyjaśnił, że tylko obywatele, którzy nabyli jedno mieszkanie na własny użytek, mogą być uważani za „oszukanych właścicieli kapitału”. Oznacza to, że inni inwestorzy, którzy chcieli zarobić na dalszej odsprzedaży mieszkań, nie mogą kwalifikować się jako „oszukani” uczestnicy budowy, chociaż ich straty mogą być jeszcze większe..

Oszukani akcjonariusze, jako zjawisko masowe, zaczęli pojawiać się w Rosji w latach 2003-2005.

Rząd nie mógł zignorować tej kwestii, w szczególności w Moskwie ukończenie „problemowych” obiektów powierzono największej firmie budowlanej stolicy, aw 2009 roku Jurij Łużkow, ówczesny burmistrz Moskwy, radośnie ogłosił, że problem oszukanych akcjonariuszy został całkowicie rozwiązany ( przynajmniej w stolicy).

Taki optymizm okazał się przedwczesny – kryzys z 2008 roku przyczynił się do powstania nowych zamarzniętych i porzuconych projektów budowlanych, a szeregi oszukanych uczestników wspólnego budownictwa wciąż rosną..

Według oficjalnych danych Ministerstwa Rozwoju Regionalnego w Federacji Rosyjskiej na koniec I kwartału 2011 r. Było ponad 74 tys. Oszukanych udziałowców..

W Rosji, według ministerstwa, obecnie ponad 900 wspólnych projektów budowlanych uważa się za „problematyczne”, to znaczy, że obiekty te już przekroczyły terminy oddania domu do użytku, budowa została wstrzymana, a udziałowcy nie mogą dostać własnych mieszkań lub przynajmniej zwrócić inwestycji.

Mówiąc o globalnym charakterze problemu, warto doprecyzować, że tylko 16 z 83 regionów Federacji Rosyjskiej uniknęło umieszczenia na smutnej liście regionów, które borykały się z problemem oszukanych akcjonariuszy. Pierwsze miejsce w tym rankingu zajmuje region Samary, w którym Ministerstwo Rozwoju Regionalnego policzyło 7,2 tys. Udziałowców, którzy nie otrzymali mieszkań, na drugim miejscu była Moskwa – 6,8 tys. Oszukanych posiadaczy kapitału, w Tatarstanie jest około 6,6 tys. przestrzeni życiowej, w obwodzie nowosybirskim – ok. 4,7 tys. oszukanych inwestorów w nieruchomości, w kurorcie Terytorium Krasnodarskie – 4,6 tys., aw Petersburgu – ponad 3 tys. oszukanych uczestników wspólnej budowy.

Największy oddźwięk miały przypadki oszukanych akcjonariuszy w Moskwie, którzy chcąc zwrócić uwagę władz na swój problem, wielokrotnie organizowali wiece, demonstracje, akcje przed prezydenturą stolicy, protesty, a nawet strajki głodowe. Do najbardziej znanych przypadków oszukanych uczestników wspólnej budowy należy budowa 11 dzielnicy w South Tushino, osiedla mieszkaniowego Moscow Windows, wioski miejskiej w Barcelonie.

Mścisław Dobuzhinsky. Spotkanie przed Pałacem Sztuki. 1920

Przykład 11. dzielnicy Południowego Tuszino wyraźnie pokazuje, że nawet obiekty, które powstały pod kontrolą władz stolicy, mogą znaleźć się na liście „problematycznych”. Tak więc, zgodnie z dekretem rządu moskiewskiego, budowa 11. dzielnicy, położonej w Południowym Tuszino, rozpoczęła się w 2002 roku. Początkowo termin zakończenia budowy to 2005 rok. Następnie termin dostawy obiektów (planowano budowę dziewięciu budynków w dzielnicy) został przesunięty na 2007 r., Aw 2009 r. Rząd stolicy dekretem przedłużył terminy dostaw do 2012 r..

Obecnie ukończone są 2 budynki, a budowa kolejnego została zakończona, losy pozostałych 6 budynków są niejasne, gdyż na terenie budowy wciąż znajdują się zniszczone budynki do wyburzenia, których mieszkańcy nawet nie zostali wysiedleni.

Za przerwanie terminu budowy odpowiedzialny był kierownictwo Energostroykomplekt-M, w szczególności szef firmy Andrei Kruchinin, który został zatrzymany w lutym br. I obecnie przebywa w areszcie śledczym. Pracownicy Departamentu Przestępstw Gospodarczych próbują dowiedzieć się, dokąd poszły fundusze akcjonariuszy, liczne roszczenia zgłosili też wykonawcy, których praca nigdy nie została opłacona przez dewelopera.

Timofiejew obiecał, że moskiewski rząd przydzieli mieszkania wszystkim udziałowcom w dzielnicy Tuszino kosztem budżetu.

Co ciekawe, początkowo głównym deweloperem 11. dzielnicy była firma GlavMosStroy Holding Company, a dopiero potem moskiewski rząd zdecydował o przekazaniu placu budowy firmie Kruchinina, mimo że w tamtym czasie kapitał zakładowy firmy wynosił zaledwie 9 tys. Rubli..

Obecnie 1940 osób, które stały się oszukanymi udziałowcami budowy 11. dzielnicy w południowym Tuszino, stara się uzyskać odpowiedź od moskiewskiego rządu – czy budowa pozostałych budynków mieszkalnych będzie kontynuowana i kiedy w końcu uda im się zdobyć metry kwadratowe. Siergiej Sobianin podpisał już dekret „W sprawie zakończenia realizacji projektu inwestycyjnego zagospodarowania Dzielnicy 11 w dzielnicy South Tushino” unieważniono dekret rządowy o zagospodarowaniu tego obiektu.

Liczne działania, takie jak powieszenie „oszukanego akcjonariusza” przed gabinetem burmistrza Moskwy i wiece uczestników wspólnej budowy, doprowadziły do ​​tego, że Konstantin Timofiejew pełniący funkcję przewodniczącego komitetu ds. przydzieli mieszkania wszystkim oszukanym posiadaczom kapitału w dzielnicy Tushino kosztem budżetu. Kiedy jednak to nastąpi, to w jakim rejonie udziałowcy będą mogli zdobyć nowe mieszkania, czy będą one odpowiadały lokalom, które przy podpisywaniu umowy z CJSC Energostroykomplekt-M obiecywali uczestnikom wspólnej budowy..

Środki ostrożności

Jak zmniejszyć ryzyko uczestnicząc we wspólnej budowie? Pomimo tego, że kupowanie mieszkań w budynku, który nie został jeszcze wzniesiony, jest dość opłacalnym biznesem, ponieważ cena takiej nieruchomości jest znacznie niższa niż gotowego mieszkania, ryzyko zostania jednym z oszukanych inwestorów w nieruchomości jest dość wysokie. Poniższe środki ostrożności mogą zmniejszyć prawdopodobieństwo uzupełnienia szeregów akcjonariuszy, którzy nie otrzymali obiecanego mieszkania:

Paul Gauguin. Przeddzień. Nie słuchaj kłamcy. 1889

• dokładne badanie reputacji dewelopera. Niektóre punkty mogą być niepokojące już na etapie badania historii firmy, która pełni rolę głównego dewelopera obiektu – nowo powstałe firmy o zbyt małym kapitale zakładowym, wcześniej uczestniczące w budowie, która została zamrożona – wszystkie te organizacje automatycznie wpadają do grupy deweloperów budzących największe zaniepokojenie. Wielu prawników radzi przed podpisaniem umowy z firmą deweloperską skontaktować się z Sądem Arbitrażowym i sprawdzić, czy organizacja wcześniej brała udział w sporze. Można to zrobić na stronie internetowej Sądu Arbitrażowego. Nie jest źle, jeśli deweloper przed rozpoczęciem budowy tego obiektu brał już udział w budowie budynków mieszkalnych, które zostały pomyślnie i terminowo oddane do użytku;
• Zdecydowanie należy żądać od dewelopera przedstawienia następujących dokumentów: pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, oświadczenia projektowego, umowy najmu lub podnajmu działki lub zaświadczenia o państwowej rejestracji własności firmy deweloperskiej do działki, na której będzie prowadzona budowa budynku mieszkalnego. Wszystkie te dokumenty muszą być obowiązkowe, więc brak przynajmniej jednego z nich jest powodem odmowy udziału we wspólnej budowie;
• opracowanie umowy o udział we wspólnej budowie. Nie należy wyrażać zgody na podpisanie umowy wekslowej ani przedwstępnej umowy inwestycyjnej, gdyż w takim przypadku deweloper może jednostronnie wypowiedzieć umowę, a akcjonariusz otrzyma jako rekompensatę jedynie koszt papierów wartościowych, które rzekomo nabył. Ponadto umowa musi zawierać następujące klauzule – określenie konkretnego przedmiotu wspólnego budownictwa, który ma być przekazany, termin przekazania przedmiotu wspólnej budowy przez dewelopera, cenę umowy, termin i tryb jej zapłaty, a także okres gwarancji na przedmiot wspólnej budowy.

Również wybierając obiekt nieruchomości, w który zostaną zainwestowane środki należy uważać, jeśli deweloper tego apartamentowca zmienił się już, być może nawet więcej niż raz, koszt mieszkania jest zbyt niski, w porównaniu do innych podobnych obiektów w okolicy, początkowy okres budowy został wydłużony , a deweloper przynajmniej raz podał fałszywe informacje. Wszystko to sugeruje, że prawdopodobieństwo zostania „oszukanym udziałowcem” tego obiektu wzrasta wielokrotnie.

Jak pokazują współczesne doświadczenia rosyjskie, jest mało prawdopodobne, aby udało się uzyskać stuprocentową gwarancję, że obiekt zostanie oddany do użytku dokładnie w terminie określonym w kontrakcie, ale wymienione powyżej środki ostrożności z pewnością mogą znacznie zmniejszyć ryzyko uczestniczenia w „problemowej” wspólnej budowie. Nie będzie też zbędne szukanie pomocy u profesjonalnego prawnika, który ma duże doświadczenie w tej dziedzinie i jest w stanie udzielić wykwalifikowanej porady..