Jak zmusić firmę zarządzającą do wypełnienia jej zobowiązań

Rzeczywiście, niezwykle trudno jest znaleźć Rosjanina, który byłby całkowicie zadowolony z dostarczonych narzędzi. Wycieki rur, przerwy w dostawie ciepłej i zimnej wody, chłód w mieszkaniach, przeciekające dachy i gruz w wejściach, oblodzona weranda i sople na dachach – lista roszczeń, jakie mieszkańcy bloków mogą wnosić do obiektów użyteczności publicznej jest bardzo szeroka.

A ponieważ pośrednikiem między tak zwanymi organizacjami dostarczającymi zasoby – lokalnym wodociągiem, dostawcą energii elektrycznej, siecią ciepłowniczą a mieszkańcami budynków mieszkalnych są zwykle biura mieszkaniowo-eksploatacyjne lub firmy zarządzające, które coraz częściej zastępują zwykłe biura mieszkaniowe, większość roszczeń spada na pracę tych organizacji, w zakresie odpowiedzialności co obejmuje zarządzanie budynkiem mieszkalnym.

Zróbmy rezerwację od razu – w tym artykule nie jest mowa o HOA – stowarzyszeniach właścicieli domów, ani o wyborze organizacji zarządzającej. Postaramy się rozważyć tak bolesną kwestię, jak obowiązki firm zarządzających i biur mieszkaniowych, aby zrozumieć, czego dokładnie właściciel mieszkania ma prawo żądać od tych organizacji, ich główne obowiązki, a także obowiązki właścicieli wobec mediów.

Przede wszystkim warto pamiętać, że biura mieszkaniowe, DEZ (dyrekcje jednego klienta) i firmy zarządzające jako całość to organizacje komercyjne, czyli zarabiające na dostarczaniu mediów mieszkańcom budynków mieszkalnych. Tak więc w miesięcznych rachunkach, które otrzymują właściciele i najemcy mieszkań, z pewnością znajdzie się część, która będzie stanowić zysk tej organizacji. Wydawać by się mogło, że w takiej sytuacji firmy zarządzające i urzędy mieszkaniowe powinny być zainteresowane świadczeniem wysokiej jakości usług, które zwiększą zyski i będą wymagały terminowej zapłaty od właścicieli mieszkań. W praktyce zysk firmy zarządzającej wcale nie jest powiązany z jakością dostarczonych mediów – rachunki będą regularnie wpływać do każdego mieszkania, niezależnie od tego, jak czyste jest wejście, czy został usunięty śnieg i jaka jest temperatura wody w bateriach CO.

A jeśli właściciele domów nie zaczną bronić swoich praw, domagając się od mediów należytej uwagi na ich potrzeby, sytuacja może się nie zmienić przez lata, co najczęściej ma miejsce w naszym kraju..

Zatem obowiązki spółek zarządzających i biur utrzymania mieszkań obejmują:

1. Aby utrzymać nie tylko dom, ale także przyległe terytorium we właściwym porządku, to znaczy zajmować się kształtowaniem krajobrazu, sprzątaniem, upiększaniem lokalnego terytorium, monitorowaniem stanu konstrukcji technicznych. Tak więc, jeśli usługi dozorcy są wliczone w miesięczną opłatę płaconą przez mieszkańców mieszkań, to czystość na dziedzińcu budynku mieszkalnego spoczywa całkowicie na barkach obiektów użyteczności publicznej..
2. Zapewnij obecność lamp oświetleniowych we wszystkich obszarach wejściowych, bez wyjątku, a także przed wejściem do domu i w okolicy. Latarniami znajdującymi się w okolicy zarządzają firmy zarządzające..
3. Terminowo informuj mieszkańców domu o wszelkich zmianach w taryfach – media są zobowiązane do ostrzeżenia o wzroście czynszu nie później niż 30 dni przed datą naliczenia kwoty do zapłaty według nowych taryf.
4. Udostępnić właścicielom i najemcom mieszkań pełną informację o spółce zarządzającej, a także numery telefonów i adresy straży pożarnej, stacji sanitarno-epidemiologicznej, pogotowia ratunkowego, miejscowego oddziału policji i starostwa. Idealnie, każdy apartamentowiec powinien mieć tabliczkę nie tylko z numerem domu i nazwą ulicy, ale także na stoisku przy wejściu do całej listy numerów telefonów i adresów usług, których mogą potrzebować mieszkańcy domu.
5. Zorganizuj terminowe wywóz śmieci, czyli zawrzyj umowę z odpowiednią wyspecjalizowaną organizacją lub codziennie wynieś samodzielnie odpady domowe, a pojemność pojemników na śmieci musi być zgodna ze standardami ustalonymi na podstawie liczby mieszkańców wejścia lub domu. Warto pamiętać, że kontenery na śmieci powinny znajdować się nie bliżej niż 20 m od wejścia do klatki schodowej i okien mieszkań, ale nie dalej niż 100 m od apartamentowca.
6. Zimą do obowiązków usług mieszkaniowych i komunalnych należy sprzątanie okolicy ze śniegu, czyszczenie dachu z lodu i sopli, zraszanie chodników i stopni wejściowych do wejścia mieszaniną piasku lub piasku i soli.
7. Przynajmniej raz na 10-15 lat przeprowadź remont kapitalny domu, który obejmuje naprawę wejścia, elewacji domu, wymianę dachu i inne niezbędne prace.
8. Monitoruj stan instalacji w domu – okablowanie przy wejściu, rury kanalizacyjne, wloty wody i gazociąg na dziedzińcu. Prawo określa maksymalny okres użytkowania komunikacji: dla rur żeliwnych okres ten wynosi 40 lat, dla rur stalowych – 15 lat. Jeśli jednak zostanie stwierdzony wyciek, wymiana uszkodzonego obszaru i naprawy muszą zostać przeprowadzone w odpowiednim czasie – nie później niż 3-5 dni po wykryciu usterki..
9. W przypadku otrzymania reklamacji od właściciela lub najemcy mieszkania, urząd mieszkaniowy lub DEZ są zobowiązani odpowiedzieć w ciągu dwóch dni – odmówić (z wyjaśnieniem przyczyny odmowy) lub zrezygnować z otrzymywania i zaspokojenia reklamacji. Swoją reklamację najlepiej złożyć na piśmie i upewnić się, że została prawidłowo zarejestrowana. Kontaktując się telefonicznie z firmą zarządzającą, należy zapytać o stanowisko i nazwisko osoby, która przyjęła reklamację właściciela apartamentu.
10. Ostrzec mieszkańców budynku o planowanych przerwach w dostawie prądu lub dostawie ciepłej i zimnej wody nie później niż 10 dni przed planowanym wyłączeniem. Podaj przyczynę przerw w dostawie wody lub prądu.
11. W przypadku prac remontowych wewnątrz lokalu mieszkalnego należy uzgodnić z najemcą lub właścicielem domu czas wykonania prac nie później niż 3 dni przed planowanym remontem.
12. Regularnie przeprowadzaj rozliczenia rachunków za media i dostarczaj dokumenty potwierdzające prawidłowość opłaty i zgodność kwoty płatności z ustalonymi normami i taryfami.
13. Zapewnienie dostaw mediów w ilościach niezbędnych dla konsumentów, na które ZhEK lub DEZ muszą zawrzeć umowy z organizacjami dostarczającymi zasoby.
14. Aby dokładniej obliczyć wysokość opłaty za dostarczone media, co miesiąc zapisuj odczyty wspólnych domowych urządzeń pomiarowych, takich jak ciepłomierze zainstalowane w domu lub na osobnym wejściu. Podaj te informacje, jeśli zażąda tego właściciel lub najemca.
15. Przeliczanie opłat za media w przypadku ich niskiej jakości, niewywiązania się z obowiązków lub przerw w świadczeniu usług, których czas trwania przekracza ustalone normy. Oznacza to, że jeśli przez pewien czas (12 godzin) w domu temperatura pomieszczeń mieszkalnych jest niższa od zalecanej – 18 stopni Celsjusza, wówczas przeprowadza się ponowne obliczenie na ten dzień – zmniejszenie kwoty płatności za ogrzewanie. Możesz również zażądać ponownego obliczenia, jeśli ciepła woda nie osiąga standardowej temperatury – plus 45 stopni Celsjusza. A im niższa temperatura ciepłej wody, tym większe powinno być zmniejszenie wysokości opłat za tego typu media..
16. Po otrzymaniu reklamacji lub informacji o wypadku w domu wyślij przedstawiciela, który odnotuje fakt wycieku, zalania lub wypadku.

Ta lista obowiązków mieszkaniowych i gminnych urzędów i dyrekcji jednego klienta może zostać uzupełniona o inne obowiązki, w zależności od wymagań lokalnych przepisów i zawartej umowy z właścicielami domów.

Obowiązki firm zarządzających jako całości obejmują również wszystkie powyższe punkty, jednak mogą się one różnić w zależności od warunków zawartej umowy z HOA lub poszczególnymi właścicielami domów.

Do obowiązków właścicieli i najemców mieszkań należy:

• przede wszystkim – terminowe opłacenie wszystkich dostarczonych mediów – nie później niż 10 (w niektórych przypadkach 20) miesiąca następującego po miesiącu zużycia;
• terminowe informowanie firm zarządzających, biur mieszkaniowych lub DEZ o wypadkach i awariach w mieszkaniu lub domu;
• zapewnienie bezpieczeństwa plomb na zainstalowanych urządzeniach do rejestracji mieszkania lub domu;
• zapewnienie (raz na pół roku) dostępu do mieszkania dla przedstawicieli biura mieszkaniowego lub spółki zarządzającej w celu dokonania odczytu liczników. Czas dojazdu do mieszkania należy wcześniej uzgodnić.

Należy zauważyć, że obecnie w Federacji Rosyjskiej nie ma jasnej regulacji prawnej w zakresie usług użyteczności publicznej. Tak więc prawie nie ma zasad i wymagań dotyczących działalności zawodowej firm zarządzających, nie opracowano standardów, które określałyby jakość pracy i usług w zakresie zarządzania budynkami mieszkalnymi, w rzeczywistości nie ma odpowiedzialności firm zarządzających za świadczenie usług niskiej jakości lub niewypełnianie swoich obowiązków.

Oczywiście w przypadku, gdy jakość mediów nie zadowoli właściciela lub najemcy mieszkania, wówczas ma on prawo zażądać ponownego obliczenia opłat za usługi i zmienić spółkę zarządzającą za pośrednictwem sądu, składając pozew z wyszczególnieniem wszystkich roszczeń wobec mediów. Jednak w praktyce takie przypadki są raczej wyjątkiem niż regułą, chociaż zwykle sąd staje po stronie właściciela mieszkania, jeśli jego roszczenia są uzasadnione i zgodne z prawem, a firma zarządzająca wielokrotnie zaniedbywała swoje obowiązki..

Obecnie wciąż jest za mało Rosjan, mimo ogromnej listy roszczeń do systemu mieszkalnictwa i usług komunalnych, gotowych do podjęcia wszelkich działań w obronie swoich praw. Dlatego reforma systemu mieszkalnictwa i usług komunalnych jest wciąż opóźniona nie tylko z powodu braku odpowiednich ram prawnych, ale także z powodu bezwładności większości właścicieli domów mieszkalnych w budynkach mieszkalnych..