Klasyfikacja nieruchomości podmiejskich regionu moskiewskiego

Treść artykułu

• Klasa ekonomiczna
• Klasa komfortu
• Klasa biznesowa
• Klasa premium
• Deluxe

Nie tak dawno rosyjski Cech Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (RGR) zaproponował nową klasyfikację nieruchomości podmiejskich, zwracając uwagę, że dla domów i domków położonych poza granicami miasta powinny obowiązywać własne zasady podziału na „klasę ekonomiczną” i „elitę”..

Eksperci cechowi podkreślają, że klasyfikacja opracowana przez komisję profilową nie pretenduje do całościowego odzwierciedlenia podmiejskiego rynku nieruchomości, ale powinna stać się podstawą, na której każdy region stworzy własną, dokładniejszą i dostosowaną do lokalnych warunków opcję.

Jak od razu zauważyli eksperci z ośrodka analitycznego Real Estate Market Indicators, wśród samych członków Rosyjskiego Cechu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami nie było zgody co do tego, jakie czynniki powinny pomóc podzielić domy wiejskie na odrębne kategorie.

Niektórzy eksperci uważają więc, że podstawowym kryterium powinna być cena budynku, podczas gdy inni uważają, że bez uwzględnienia takich czynników, jak lokalizacja, obecność rozwiniętej infrastruktury i powierzchnia działki, nie da się dokładnie określić, czy dom jest elitarny..

W rezultacie komitetowi profilowemu udało się nadal opracować uproszczoną wersję klasyfikacji nieruchomości podmiejskich dla regionu moskiewskiego, na podstawie której organizacje regionalne – członkowie RGR – będą mogły tworzyć własne klasyfikatory.

Klasa ekonomiczna

Najtańsza kategoria nieruchomości podmiejskich, których głównymi cechami wyróżniającymi są niewielka powierzchnia samego domu i działki, a także dość skromne wymagania dotyczące jakości materiałów budowlanych i dostępności infrastruktury we wsi.

Tak więc dom wiejski w regionie moskiewskim, sklasyfikowany jako „klasa ekonomiczna”, ma następujące cechy:

• powierzchnia zabudowy mieszkaniowej – od 80m2, dla kamienic wymagana powierzchnia jest jeszcze mniejsza – od 60 „kwadratów”;
• całkowita powierzchnia działki, na której znajduje się budynek – nie więcej niż 12 akrów;
• obszar okolicy jest bardzo mały – około stu części;
• dostępne dziś oferty regionu moskiewskiego znajdują się w dość dużej odległości od obwodnicy Moskwy – co najmniej 30 kilometrów;
• typowy projekt architektoniczny bez dodatków;
• można zastosować dowolne materiały budowlane, najczęściej niedrogie domy o małej powierzchni wznoszone są z bloków, kłód lub na podstawie drewnianej ramy;
• komunikacja inżynierska jest zwykle indywidualna;
• nie ma wymagań co do lokalizacji i dostępności infrastruktury, tzn. dom wiejski „klasy ekonomicznej” może znajdować się w dość dużej odległości od obiektów socjalnych, np. szkoły i przedszkola, a także sklepów;
• wreszcie koszt takiej wiejskiej chaty nie powinien, zdaniem ekspertów RGR, przekroczyć 6 milionów rubli.

Jak widać, dom „klasy ekonomicznej” to stosunkowo niewielki budynek z niewielką sąsiednią działką, często z dala od cywilizacji. A wskazana maksymalna cena 6 milionów rubli wynika ze specyfiki rynku nieruchomości w pobliżu Moskwy – w innych regionach za tę samą cenę można kupić solidną rezydencję z centralną komunikacją.

Klasa komfortu

W przeciwieństwie do klasyfikacji mieszkań miejskich, w której wskazano tylko cztery kategorie – „ekonomiczna”, „biznesowa”, „premium” i „deluxe” – w klasyfikatorze podmiejskich obiektów mieszkaniowych pojawiła się jeszcze jedna klasa – „komfort”.

To droższe domy, które wciąż nie kwalifikują się do statusu prestiżowych propozycji. Specjaliści postawili następujące wymagania dla domów z kategorii „klasa komfortu”:

• oddalenie od obwodnicy Moskwy – nie więcej niż 50 kilometrów, czyli tzw. „odległe dacze”, które zyskują popularność wśród nabywców nieruchomości pod Moskwą, nie mogą już rościć sobie prawa do tego statutu;
• powierzchnia domu – od 160 do 300 m2, dla kamienic – od 100 do 200 „kwadratów”;
• powierzchnia działki – od 10 do 20 arów;
• powierzchnia sąsiedniego terytorium wynosi co najmniej 1-3 akry;
• eksperci postawili dość niejasny wymóg dla projektów architektonicznych, zgodnie z którymi powstają domy „komfort” – „nowoczesne”. Nie jest jasne, co rozumie się przez tak charakterystyczne, typowe lub indywidualne projekty i jak dokładnie powinna przejawiać się „nowoczesność” rozwiązania architektonicznego;
• komunikacja inżynierska może być zarówno indywidualna, jak i scentralizowana;
• najczęściej używanymi materiałami budowlanymi są cegła, rama drewniana, blok monolityczny. Jeśli jednak do budowy domów „ekonomicznych” można użyć jakichkolwiek materiałów, to w tym przypadku chodzi tylko o te wysokiej jakości;
• nie ma specjalnych wymagań co do lokalizacji domu „komfortowego”, jednak we wsi musi znajdować się plac zabaw dla dzieci i sportowy, sklep, parking dla gości, apteka, kawiarnia i restauracja, co już wyklucza lokalizację budynku mieszkalnego w osadach bez dostatecznie rozwiniętej infrastruktury ;
• koszt „wygodnego” wiejskiego domu nie powinien przekraczać 13 milionów rubli.

Ogólnie nie jest problemem znalezienie takich ofert – w cenie do 13 milionów rubli – w regionie moskiewskim możemy powiedzieć, że jest to jedna z najbardziej rozpowszechnionych i raczej pożądanych kategorii nieruchomości podmiejskich.

Klasa biznesowa

Nazwa tej kategorii nieruchomości podmiejskich wcale nie oznacza, że ​​takie obiekty mogą być wykorzystywane jedynie jako miejsce zamieszkania dla biznesmenów. Taka nazwa wskazuje raczej na wyższy status budynku mieszkalnego, podwyższony poziom komfortu i oczywiście dość wysoką cenę..

Eksperci z Rosyjskiego Cechu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami przedstawili następujące wymagania dla obiektów nieruchomości podmiejskich, które mają należeć do kategorii „klasy biznes”:

• takie obiekty nie mogą już znajdować się na całym terytorium obwodu moskiewskiego, ale tylko w kierunkach uważanych za najbardziej prestiżowe i dogodne z punktu widzenia ruchu: w północno-zachodniej, północnej, południowo-zachodniej i zachodniej części obwodu moskiewskiego. Tereny Nowej Moskwy znalazły się na tej liście, ale obecnie nie można już nazywać takich domów „podmiejskimi”, ponieważ wkroczyły one w granice metropolii;
• powierzchnia domu musi wynosić co najmniej 250 metrów kwadratowych, w przypadku kamienic – od 200 „kwadratów”;
• całkowita powierzchnia działki wynosi od 15 do 30 akrów;
• sąsiednie terytorium – około 3 akrów;
• odległość od obwodnicy Moskwy – nie więcej niż 50 kilometrów;
• wymagania dotyczące projektu architektonicznego są takie same jak dla kategorii „klasa komfortu”, czyli „nowoczesny projekt architektoniczny”;
• najczęściej stosowane są takie materiały budowlane jak blok monolityczny, cegła, drewno klejone warstwowo, wysokiej jakości szkielet drewniany;
• komunikacja jest zwykle scentralizowana, jednak nie wyklucza się wykorzystania poszczególnych sieci inżynieryjnych, w szczególności obecności studni na terenie i autonomicznego systemu kanalizacyjnego;
• wieś, w której zlokalizowane są domy „klasy biznes”, powinna zapewniać swoim mieszkańcom odpowiednio wysoki poziom komfortu, w szczególności zagospodarowany teren, parking dla gości, boiska dziecięce i sportowe, przedszkole, supermarket, aptekę, salon kosmetyczny, kawiarnię lub restaurację , centrum medyczne, a także centrum usług;
• koszt wiejskiego domu „klasy biznes” wynosi od 13 do 23 milionów rubli.

„Klasę biznesową” można nazwać kategorią średnią, dotyczy to poziomu kosztów, który jest całkiem akceptowalny dla regionu moskiewskiego, a także lokalizacji i stawianych wymagań. Jednak popularność tych propozycji jest już o rząd wielkości niższa niż w przypadku domów „komfortowych”.

Klasa premium

To właśnie z tą kategorią zaczynają się prawdziwie elitarne podmiejskie nieruchomości, więc wymagania dla takich rezydencji rosną, podobnie jak cena propozycji. Eksperci RGR uważają, że tylko te podmiejskie domy mieszkalne, które kwalifikują się do zaliczenia do „klasy premium”:

• znajdują się w odległości nie większej niż 30 kilometrów od obwodnicy Moskwy. Jeśli dla „klasy ekonomicznej” ta granica oznacza, że ​​nie mogą „zbliżyć się” do stolicy po tę markę, a raczej nie mogą ze względu na wysoki koszt propozycji z regionu moskiewskiego, to dla kategorii „premium” wręcz przeciwnie, bliskość Starej Moskwy staje się dowodem prestiżu mieszkania;
• powierzchnia domu – co najmniej 350 „kwadratów”, w przypadku kamienic, jeśli w zasadzie można je zaliczyć do tej kategorii – co najmniej 250 metrów kwadratowych;
• całkowita powierzchnia terenu wynosi nie mniej niż 15 akrów;
• ziemia wokół domu – co najmniej 3 akry;
• tylko scentralizowana komunikacja inżynierska, uważa się, że zapewniają wyższy poziom komfortu;
• „domy premium” mogą być zlokalizowane tylko na terenach o dobrej ekologii, atrakcyjnych pod względem rekreacyjnym i stałego zamieszkania. Podobnie jak w przypadku „klasy biznes”, większość ekspertów ma na myśli północno-zachodni, północny, południowo-zachodni i zachód regionu moskiewskiego;
• tylko indywidualne projekty architektoniczne;
• użyte materiały budowlane: cegła monolityczna, drewno klejone warstwowo i cegła, nowoczesne i wysokiej jakości;
• terytorium takich elitarnych wiosek powinno mieć dobrze rozwiniętą infrastrukturę: kilka placów zabaw, kompleks sportowy, salon kosmetyczny, supermarket, parking dla gości, restauracja, usługi konsumenckie, przedszkole, apteka, nowoczesne centrum medyczne – wszystko to na usługach mieszkańców domów klasy premium … Ponadto wymagana jest obecność projektu krajobrazu, terytorium jest zwykle zamknięte i strzeżone przez całą dobę. Należy zauważyć, że to właśnie „bliskość” takich osiedli już dawno stała się głównym wyróżnikiem elitarnych nieruchomości podmiejskich;
• koszt domów klasy premium mieści się w przedziale od 23 do 43 milionów rubli.

Elitarne podmiejskie nieruchomości to już nie tylko domki na drewnianej ramie, ale prawdziwe zamki, dwory i luksusowe wille. Kupując dom o powierzchni ponad 350 „kwadratów” nowy właściciel deklaruje swój wysoki status społeczny i relatywnie stabilny dobrobyt, gdyż utrzymanie takiego domu jest również bardzo kosztowne.

Deluxe

Ekskluzywne oferty, najbardziej prestiżowe, drogie domy „nie dla każdego” – to wszystko można śmiało powiedzieć o kategorii nieruchomości podmiejskich „deluxe”. Aby móc nosić ten wysoki status, rezydencje muszą spełniać następujące wymagania:

• jeśli w przypadku domów klasy premium eksperci RGR wyraźnie wskazali – „co najmniej 30 km od obwodnicy Moskwy”, to dla kategorii „de-lux” możliwe są wyjątki. Owszem, najczęściej takie elitarne domy są zlokalizowane na bliskich przedmieściach, jednak mogą być zlokalizowane w dalszej odległości, jeśli ta lokalizacja ma jakieś wyjątkowe zalety. Na przykład dom otoczony sosnowym lasem, na czystym ekologicznie terenie nad brzegiem zalewu, ma pełne prawo być elitarną propozycją. Eksperci zidentyfikowali najbardziej prestiżowe obszary regionu moskiewskiego, w których najczęściej znajdują się luksusowe domy: Rublevo-Uspenskoe, Skolkovskoe, Kałużskoe, Novorizhskoe, Mozhaiskoe, Minskoe, Ilyinskoe i Kievskoe shosse;
• powierzchnia domu – od 400 mkw., kamienice, podobnie jak domy z bliskimi sąsiadami i stosunkowo niewielka działka, z reguły nie należą do tej kategorii;
• całkowita powierzchnia terenu – od 30 akrów;
• sąsiednie terytorium – ponad 3 akry;
• wyłącznie indywidualny projekt architekta;
• materiały budowlane najwyższej jakości – cegła monolityczna i cegła;
• cała komunikacja inżynierska jest scentralizowana;
• na terenie wsi musi znajdować się obowiązkowy teren spacerowy, zwany także „promenadą”, wraz z projektem krajobrazu, oświetleniem, ewentualnie sztucznymi stawami i fontannami, przedszkolem, kilkoma boiskami sportowymi i placami zabaw dla dzieci, sklepami, apteką, restauracją salon kosmetyczny, gabinet medyczny, a także unikatowe obiekty dla innych miejscowości jak lądowisko dla helikopterów, pole golfowe i klub jachtowy;
• koszt luksusowego wiejskiego domu – od 43 milionów dolarów.

Po przestudiowaniu wszystkich wymagań, jakie stawiane są wioskom oferującym luksusowe rezydencje, możesz upewnić się, że jest to prawdziwie niebiańskie miejsce, z którego mieszkańcy będą musieli opuścić tylko idąc do pracy..

Analitycy z Centrum Wskaźników Rynku Nieruchomości po raz kolejny podkreślają, że klasyfikator ten jest zestawiany tylko dla nieruchomości podmiejskich w regionie moskiewskim, dla innych regionów konieczne jest sporządzenie własnych klasyfikacji, które będą odzwierciedlać charakterystykę lokalizacji i ceny lokalne.

Porównując wszystkie powyższe kategorie, rozumiesz, że głównymi cechami wyróżniającymi domy i domki tej lub innej klasy są cena, powierzchnia mieszkalna, lokalizacja w stosunku do granic metropolii i rozwinięta infrastruktura wsi, wszystkie inne czynniki można nazwać drugorzędnymi i nie tak znaczącymi.

Innym ważnym szczegółem jest to, że wszystkie spory, które powstają wokół klasyfikacji obiektów nieruchomości, są często spowodowane chęcią dewelopera, aby zaklasyfikować nową wspólnotę domków jako bardziej prestiżową kategorię. A jeśli nie spełnia określonych wymagań, często pojawiają się stwierdzenia, że ​​system nie uwzględnia indywidualnych cech projektu.

Nie można polemizować z faktem, że dom na wsi to indywidualne mieszkanie i dość trudno jest „wprowadzić” takie projekty w określone ramy. Jednak ujednolicony system klasyfikacji jest nadal niezbędny, ponieważ umożliwia dokładniejsze określenie kosztu domku, na przykład w przypadku uzyskania kredytu zabezpieczonego nieruchomością.