Kredyt hipoteczny komercyjny w Rosji

Treść artykułu

• Kredyt komercyjny – narzędzie do zakupu nieruchomości pod działalność gospodarczą
• Prawne aspekty hipoteki komercyjnej
• Nowoczesny rynek kredytów hipotecznych dla firm w Rosji
• Co przyniesie nam przyszłość

Kredyt komercyjny – narzędzie do zakupu nieruchomości pod działalność gospodarczą

Hipoteka komercyjna to kredyt, który jest udzielany przez banki na zakup lokali niemieszkalnych: powierzchni handlowej, magazynów, biur i innych..

Podobnie jak mieszkaniowe, komercyjne kredyty hipoteczne są udzielane pod zabezpieczenie nabytej nieruchomości. Jednak specyfiką tego rynku jest to, że tego typu pożyczki mają raczej krótkie terminy zapadalności i stosunkowo wysokie stopy procentowe. Termin udzielenia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości komercyjnej z reguły może wynosić maksymalnie 10-12 lat, ale najczęściej banki wydają pieniądze na 5-7 lat. Potencjalny pożyczkobiorca będzie również musiał dokonać wpłaty początkowej w wysokości od 30 do 40% całkowitej wartości nieruchomości.

Oczywiście bank dokładnie sprawdza swoich klientów, minimalne wymagania do uzyskania kredytu komercyjnego to opłacalne saldo i okres pracy na rynku od 1 roku.

Zaletą tego sposobu zakupu nieruchomości komercyjnych pod działalność gospodarczą jest bezpośrednie wykorzystanie obiektu w celu zarobkowym (wynajem lokalu, użytkowanie na cele handlowe, świadczenie usług itp.), Więc nieruchomość zwraca się sama.

Prawne aspekty hipoteki komercyjnej

Obecnie ustawodawstwo federalne nie przewiduje rejestracji własności nieruchomości komercyjnych obciążonych hipoteką. Dlatego umowa o kredyt hipoteczny w tym przypadku jest zawierana na podstawie ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczących zawierania umów, z uwzględnieniem przepisów ustawy federalnej „O hipotekach (zastawach na nieruchomościach)” z dnia 16.07.1998 nr 102-FZ. Należy pamiętać, że prawo do korzystania z lokali niemieszkalnych jako zabezpieczenia zostało ustanowione na mocy tej ustawy dopiero w 2009 r..

Zgodnie z wymogami art. 9 ustawy federalnej nr 102 w umowie o kredyt hipoteczny musi wskazywać przedmiot hipoteki, jej szacunkową wartość, istotę, termin i kwotę wykonania zobowiązania, które jest zabezpieczone hipoteką.

Jest tu również bardzo ważny punkt. Obecne przepisy nie pozwalają na zastawianie nieruchomości do momentu jej zakupu. W konsekwencji nieruchomość musi najpierw zostać zakupiona (w celu zawarcia umowy kupna-sprzedaży), po czym może posłużyć jako zabezpieczenie kredytu w banku.

Nowoczesny rynek kredytów hipotecznych dla firm w Rosji

Wielu ekspertów uważa, że ​​komercyjne kredyty hipoteczne w naszym kraju nadal są zakładnikiem reasekuracji banków: nawet pokryzysowy spadek stóp procentowych nie stał się jeszcze zachętą do zwiększania wolumenu udzielanych kredytów.

Ogólnie na rynku wciąż są ci sami główni gracze – Sberbank, VTB 24 i RosEvroBank. Niemniej polityka kredytowa po kryzysie uległa zmianie: wymagania banków wobec kredytobiorców uległy znacznemu zaostrzeniu. Co oczywiście nie przyczynia się do wzrostu liczby udzielanych kredytów zabezpieczonych nieruchomościami komercyjnymi.

Dave Knerler. Bank. 2002

Mimo wszystko komercyjne kredyty hipoteczne w Rosji zaczynają stopniowo rosnąć. Stawki kształtują się obecnie na poziomie 12-16%, stawki maleją, bo nikt po prostu nie weźmie kredytu na wyższy procent. Zadatek wynosi 20-40%. Najkorzystniejsze warunki w Sbierbanku oprocentowanie 8-16% w skali roku, rata 20%, maksymalny okres kredytowania 10 lat. A VTB 24 ma najbardziej rygorystyczne warunki – 18-26% i 50% zaliczki.

Stopy procentowe w większości banków spadły w ciągu ostatniego roku prawie 2 razy i prawie osiągnęły poziom sprzed kryzysu. Jednak ostrzejsze wymagania i trudna procedura rejestracji nadal odstraszają potencjalnych klientów..

Wydając komercyjny kredyt hipoteczny, rosyjskie banki mogą wymagać zabezpieczenia ponad 2, a czasem 3 razy, jako zabezpieczenia kredytu. Ponadto instytucje kredytowe, zgodnie z warunkami umowy, w pełni kontrolują wydatkowanie środków otrzymanych przez pożyczkobiorcę. Jednocześnie banki krajowe chcą przyciągnąć klientów z budżetem na zakup nieruchomości przekraczającym 10 mln USD, ale same nie są jeszcze gotowe na złagodzenie swoich warunków..

Jednak od początku 2011 r. Nastąpił niewielki wzrost popytu ze strony MŚP na komercyjne kredyty hipoteczne. Jednocześnie około połowa wszystkich zapytań dotyczy chęci zakupu biura, 30% – powierzchni handlowej. Chodzi o to, że rosyjscy przedsiębiorcy praktycznie nie mogą kupić nieruchomości za własne środki. Ponadto nie jest możliwe uzyskanie koncesji na niektóre rodzaje działalności, jeżeli przedsiębiorca nie posiada we własności odpowiedniego lokalu. W konsekwencji kredyt hipoteczny jest dla nich jedynym dostępnym narzędziem do kontynuowania działalności, co potwierdza potrzebę dalszego rozwoju kredytu komercyjnego.

Co przyniesie nam przyszłość

Oczywiście, skoro istnieje popyt na nieruchomości komercyjne, w tym ich zakup pod kredyt hipoteczny, który będzie stopniowo rósł, ponieważ biznes nabiera rozpędu po kryzysie, to hipoteka komercyjna staje się jednym z obiecujących obszarów rosyjskiego rynku kredytów hipotecznych. Oczywiste jest również, że rozwój gospodarki kraju i ogólna poprawa koniunktury zależą od dostępności i masy tych kredytów..

Bardzo trudno jest obecnie przewidzieć rozwój kredytów komercyjnych..

Jednak nawet przy tak oczywistym zapotrzebowaniu na nieruchomości wśród krajowych przedsiębiorców przyszłość komercyjnego kredytu hipotecznego w Rosji jest wyraźnie niepewna. Wielu ekspertów zgadza się, że w tej chwili bardzo trudno jest przewidzieć rozwój komercyjnych kredytów hipotecznych. Z pewną dozą pewności możemy tylko powiedzieć, że popyt na ten produkt będzie rósł, ale to, jak zareagują rosyjskie instytucje kredytowe, jest całkowicie nieprzewidywalne..

Krajowi bankierzy nie lubią ryzykować i boją się trudnych transakcji, z reguły banki nie starają się wyrzucać pieniędzy, ale czekają na wypłacalnych klientów, oferując im standardowe warunki. W naszym kraju komercyjne kredyty hipoteczne to wciąż dużo dużych firm, które mają pewną stabilność finansową i gwarancje, mniejsze przedsiębiorstwa są często po prostu ignorowane przez banki. Jeśli banki nie będą już ufać biznesowi, ten sektor kredytów hipotecznych długo się zatrzyma..

Banki zachodnie są bardziej aktywne w tej dziedzinie, bardziej ufają małym i średnim firmom. Wynika to z faktu, że zachodnie firmy deklarują wszystkie swoje dochody oficjalnie, dlatego organizacjom kredytowym o wiele łatwiej jest uzyskać rzetelne informacje o sytuacji finansowej potencjalnego pożyczkobiorcy. W tym przypadku przejrzystość prowadzenia biznesu jest kluczem do sukcesu i trzeba o to zabiegać również w Rosji..

Należy również zauważyć, że rozwój rynku kredytów komercyjnych na lokale niemieszkalne utrudnia fakt, że programy kredytowe oferowane przez banki krajowe mają często charakter krótkoterminowy. Wynika to przede wszystkim z braku długoterminowych środków finansowych banków. Dlatego dla rozwoju rynku banki muszą aktywnie pozyskiwać środki z rynku kapitałowego. Pomoże to stopniowo rozwiązać ten problem, a także ułatwi uzyskanie kredytu i stanie się zachętą dla tego sektora kredytów komercyjnych..