Kredyt na budowę domu. Subtelności projektu

Treść artykułu

• Hipoteka
• Pożyczka konsumpcyjna
• Pożyczka docelowa
• Wymagania pożyczkobiorcy
• Uprawnienie do świadczeń
• Procedura rejestracji krok po kroku
• Rentowne programy bankowe
• Warunki umowy pożyczki. Czego szukać
• Ukryte płatności
• Ubezpieczenie
• Warunki wypowiedzenia
• Harmonogram płatności
• Odpowiedzialność stron
• Przydatne porady praktyczne
• W jakiej walucie wziąć pieniądze z banku
• Jak zabezpieczyć się przed rosnącymi cenami materiałów budowlanych i robót budowlanych
• Co zrobić, jeśli kredyt, który bank zgadza się udzielić, nie wystarczy na budowę domu

Istnieją różne rodzaje kredytów na budowę domu. Rozważ zalety i wady każdego z nich..

Hipoteka

W takim przypadku pożyczkodawca wydaje pieniądze zabezpieczone nieruchomością. Zaletą tej usługi finansowej są jej stosunkowo niskie stopy procentowe. Czyli jesienią 2014 roku średnio wynosiły 14% rocznie..

Wadą jest konieczność dokonania opłaty wstępnej, dostępność poręczycieli oraz fakt, że pożyczkobiorca ryzykuje utratę zabezpieczenia w przypadku niespłacenia zadłużenia wierzycielowi.

Pożyczka konsumpcyjna

W takim przypadku bank wydaje pieniądze bez żadnych zabezpieczeń i przy minimalnej ilości informacji. Również przy ubieganiu się o kredyt konsumencki osoba, która go udzieliła, nie musi informować banków o postępach budowy, co oszczędza mu długich formalności..

Oczywistą wadą kredytów konsumenckich jest niewielka maksymalna kwota, jaką może wydać instytucja finansowa. Na przykład jeden z największych banków w Rosji – Sberbank – może obecnie wyemitować maksymalnie 1500000 rubli bez zabezpieczenia. Istotnymi wadami są również krótki okres spłaty kredytu oraz wysokie oprocentowanie. W tym samym Sbierbanku jest wydawany na maksymalnie 60 miesięcy przy 18,5% rocznie. I to nie jest limit, na przykład niektóre instytucje finansowe udzielają obecnie pożyczek konsumenckich na 62,9%!

Pożyczka docelowa

W tym przypadku pożyczkodawca wydaje pieniądze na konkretny cel – budowę domu. Oznacza to, że pożyczkobiorca nie ma prawa wydać otrzymanych środków na coś innego..

Z reguły taka pożyczka wymaga zabezpieczenia. Najczęściej staje się działką, na której trwa budowa lub niedokończonym domem. W tym drugim przypadku pożyczkobiorca wymaga, aby budynek został zarejestrowany jako niedokończony obiekt budowlany, w przeciwnym razie jego szanse na uzyskanie kredytu są bardzo małe. Maksymalna kwota, jaką może przekazać instytucja finansowa, jest często obliczana na podstawie wartości gruntu, za który przekazano pieniądze. Na przykład „Bank of Moscow” udziela ukierunkowanych pożyczek w wysokości 200% ceny witryny, która stanowi zabezpieczenie.

Korzyści:

• dość niskie stopy procentowe;
• wysokie prawdopodobieństwo udzielenia kredytu: gdy pożyczkobiorca przedstawi bankowi konkretny plan budowy, instytucji finansowej znacznie łatwiej będzie zaaprobować wniosek kredytowy;
• brak konieczności zapewniania własnego domu jako zabezpieczenia: to znaczy, nawet jeśli dług wobec pożyczkodawcy nie zostanie spłacony, pożyczkobiorca nie będzie na ulicy.

Niedogodności:

• duży pakiet dokumentów, które musi zebrać pożyczkobiorca;
• trudności w uzyskaniu gotówki: często instytucja finansowa woli przelać wymaganą kwotę na rachunek firmy budowlanej, z którą pożyczkobiorca zawarł umowę. W takim przypadku można mieć pewność, że wydane pieniądze zostaną wydane zgodnie z przeznaczeniem;
• w niektórych przypadkach pożyczka nie jest udzielana w całości, ale w częściach (po zakończeniu każdego etapu budowy kolejna transza jest przekazywana pożyczkobiorcy).

Wymagania pożyczkobiorcy

Ponieważ banki nie stawiają pożyczkobiorcy żadnych specjalnych wymagań przy ubieganiu się o kredyty konsumpcyjne, rozważymy kryteria, według których instytucje finansowe przeznaczają środki na kredyty hipoteczne i pożyczki celowe.

Wymagane dokumenty:

• formularz wniosku o pożyczkę;
• dokumenty potwierdzające tożsamość pożyczkobiorcy: rachunek zysków i strat, którego okres może wynosić od sześciu miesięcy do kilku lat, zeszyt ćwiczeń, wyciąg z konta emerytalnego;
• dokumenty do działki;
• pozwolenie na budowę;
• dokumenty dodatkowe.

Uprawnienie do świadczeń

Są kategorie ludzi, którzy mogą zdobyć pieniądze na budowę domu na korzystniejszych warunkach. Obejmują one:

• młode rodziny: istnieje program federalny, zgodnie z którym państwo rekompensuje młodym rodzinom do 30% kwoty kredytu hipotecznego;
• emeryci: w wielu instytucjach finansowych mogą otrzymać kredyt hipoteczny na uproszczonych warunkach w porównaniu ze zwykłymi kredytobiorcami;
• rodziny, które urodziły lub adoptowały dzieci: mają prawo wykorzystać swój kapitał macierzyński do otrzymania środków na budowę domu. Przypomnijmy, że w 2014 roku jego wielkość wynosiła 429408,50 rubli.

Procedura rejestracji krok po kroku

1. Analiza ofert bankowych i wybór najbardziej opłacalnego programu kredytowego.
2. Konsultacja z kierownikiem w sprawie listy wymaganych dokumentów i innych interesujących zagadnień.
3. Rejestracja gruntów.
4. Uzyskanie pozwoleń na budowę.
5. Przygotowanie kosztorysów projektowych.
6. Zbieranie innych dokumentów wymaganych do otrzymania środków.
7. Złożenie do banku wniosku aplikacyjnego i całej niezbędnej dokumentacji.
8. Wycena nieruchomości, która będzie stanowić zabezpieczenie.
9. Ubezpieczenie mienia zabezpieczanego.
10. Dokonywanie pierwszej raty.
11. Podpisanie umowy.
12. Pozyskiwanie środków kredytowych.

Rentowne programy bankowe

Nordea Bank udziela kredytobiorcom kredytu hipotecznego w rublach na budowę budynku mieszkalnego na 30 lat w stawce 15,25% w skali roku. Maksymalna kwota to 1 000 000 euro dla Moskali i 750 000 euro dla mieszkańców regionów. Zabezpieczenie musi być własnością.

VTB24 Bank zapewnia nieobjęte celami pożyczki hipoteczne zabezpieczone mieszkaniami na okres do 20 lat. Maksymalna kwota to 90 milionów rubli. Jeśli pożyczka jest udzielana w rublach, oprocentowanie zaczyna się od 14,95%. Jeśli w dolarach lub euro – jest to 10% rocznie. Dużą zaletą tej pożyczki jest swoboda wyboru pożyczkobiorcy. Potrafi samodzielnie wybrać cel, na jaki przeznaczy otrzymane środki: leczenie, poprawę warunków mieszkaniowych, zakup samochodu itp..

Bank Moskwy udziela ludności pożyczek na budowę domów na okres do 30 lat pod zastaw ziemi. Poważnym plusem ich programów jest brak zaliczki. Kwota, jaką może otrzymać pożyczkobiorca, jest obliczana na podstawie oceny terenu, na którym będzie prowadzona budowa (200% jej wartości). Oprocentowanie waha się od 12,95 do 13,85% w skali roku.

Sberbank zapewnia swoim klientom środki na budowę domu na okres do 30 lat. Zadatek wynosi 15% kwoty kredytu. Stopy procentowe – 13-14% w skali roku. Zabezpieczeniem może być dom, który zostanie wybudowany lub mieszkanie, które jest już własnością potencjalnego kredytobiorcy.

Zaletami tego programu pożyczkowego są możliwość przyciągnięcia współkredytobiorców i otrzymania odroczenia spłaty w przypadku wzrostu kosztów budowy.

Warunki umowy pożyczki. Czego szukać

Największym błędem, jaki może popełnić pożyczkobiorca, jest ocena rentowności oferty banku tylko po głównych parametrach: oprocentowaniu, okresie, maksymalnej kwocie, przedmiocie zabezpieczenia itp. Rzeczywiście oprócz nich w umowie pożyczki jest wiele warunków, na które należy zwrócić uwagę..

Ukryte płatności

Wiele instytucji finansowych reklamuje programy hipoteczne o wyjątkowo niskich stopach procentowych. Jednak po uważnym przeczytaniu umowy okazuje się, że pożyczkobiorca musi zapłacić bankowi różne dodatkowe prowizje: za udzielenie kredytu, jego utrzymanie, opłacenie skrytki depozytowej, akredytywy. A to nie jest pełna lista możliwych ukrytych opłat. Okazuje się, że pieniądze, które pożyczkobiorca chciał zaoszczędzić wybierając kredyt hipoteczny z niskim oprocentowaniem, nadal zapłaci bankowi w postaci różnych prowizji.

Dlatego wybierając program kredytu hipotecznego należy dokładnie zapoznać się z umową kredytu hipotecznego i obliczyć wysokość wpłat do banku, biorąc pod uwagę wszystkie płatności zawarte w umowie.

Ubezpieczenie

Często w umowach kredytowych można spotkać klauzulę, zgodnie z którą oprocentowanie wzrasta (zwykle o 0,5-1%), jeśli pożyczkobiorca nie zadbał o ubezpieczenie osobiste (majątek stanowiący zabezpieczenie jest zawsze ubezpieczony). Brak takiej pozycji to niewątpliwy plus programu kredytowego. Jeżeli występuje podobny stan, przy obliczaniu kosztu kredytu należy wziąć pod uwagę koszty ubezpieczenia..

Warunki wypowiedzenia

Bardzo ważne jest, aby umowa wymieniała i możliwie szczegółowo warunki, na jakich instytucja finansowa może wypowiedzieć umowę i otrzymać przedmiot zastawu we własności. Jeśli nie jest to jasno określone, bank może wykorzystać dowolny powód do przejęcia zabezpieczenia od pożyczkobiorcy. Przykładowo, jeśli w umowie określono, że wierzyciel ma prawo rozwiązać umowę w przypadku opóźnienia w płatności, należy nalegać na sprecyzowanie dokładnego okresu tego opóźnienia. W przeciwnym razie okaże się, że już tygodniowe opóźnienie w spłacie do banku może kosztować pożyczkobiorcę kredyt i zabezpieczenie.

Harmonogram płatności

Należy mieć świadomość, że harmonogram spłat kredytu, który można znaleźć na stronie banku lub u jego menadżerów, nie ma mocy prawnej. Po pewnym czasie pożyczkobiorca może zostać zmuszony do spłaty kwoty pożyczki według zupełnie innego harmonogramu, argumentując to przez pomyłkę menedżerów, którzy podali wstępne informacje lub błędne dane na stronie. W takim przypadku należy upewnić się, że termin i wysokość spłat są ustalone w osobnym aneksie do umowy kredytu, zapieczętowanym przez bank.

Odpowiedzialność stron

Co do zasady umowa przewiduje, że pożyczkobiorca w przypadku zwłoki w płatności jest zobowiązany do zapłaty kary w wysokości 0,1-0,5% kwoty opóźnienia. Poważniejsze kary w umowie kredytu hipotecznego to poważny powód do zastanowienia się, czy skontaktować się z tym bankiem

Przydatne porady praktyczne

W jakiej walucie wziąć pieniądze z banku

W większości rosyjskich banków oprocentowanie kredytów hipotecznych w walutach obcych jest nieco niższe niż w przypadku rubla. Jednak po gwałtownym wzroście kursu dolara i euro wielu Rosjan już żałowało, że zdecydowali się na walutę obcą nad krajową. Dlatego zdecydowanie nie można powiedzieć, która opcja jest lepsza: każda z nich ma swoje zalety i wady. Najważniejszą rzeczą do zapamiętania jest jedna prosta zasada: pożyczkobiorca musi zaciągnąć pożyczkę w walucie, w której otrzymuje dochód.

Jak zabezpieczyć się przed rosnącymi cenami materiałów budowlanych i robót budowlanych

Sytuacja, w której pieniądze przeznaczone przez bank, ze względu na wzrost cen materiałów budowlanych, nie wystarczą na wykonanie wszystkich prac budowlanych, jest całkiem możliwa. Aby tego uniknąć, pożyczkobiorca musi przed złożeniem wniosku o kredyt sporządzić szczegółową wycenę wszystkich niezbędnych prac i materiałów budowlanych. Pozwoli ci to dokładnie określić kwotę wniosku kredytowego..

Ważne jest również uzgodnienie z firmą budowlaną, że cena pracy jest ostateczna i nie ulegnie zmianie. W takim przypadku wykonawca nie będzie mógł żądać jego zwiększenia. Nie będzie zbędne umieszczanie w umowie klauzuli, że cena może ulec zmianie tylko w przypadku znacznego wzrostu kosztów materiałów budowlanych i ustalenie jasnego ilościowego kryterium dla pojęcia „znaczący” (np. O 30%).

Co zrobić, jeśli kredyt, który bank zgadza się udzielić, nie wystarczy na budowę domu

Istnieje możliwość pozyskania współkredytobiorców i uzyskania kredytu na budowę domu dla dwóch rodzin (duplex). Oznacza to, że pożyczkobiorca i współkredytobiorca wspólnie spłacą dług pożyczkodawcy, a po zakończeniu budowy mogą zarejestrować dom jako współwłasność. Zalety tej opcji są oczywiste:

• znacznie większy kredyt można uzyskać u współkredytobiorcy, ponieważ odpowiedzialność solidarna to dla banku dodatkowa gwarancja zwrotu wszystkich środków;
• znacznie łatwiejsze jest też wspólne spłacanie pożyczki;
• koszty budowy i eksploatacji bliźniaka będą znacznie niższe niż w przypadku budowy dwóch oddzielnych domów. W końcu będą miały wspólny dach, spadną koszty ogrzewania. Również w tym przypadku możesz zaoszczędzić na lądzie..