Jeśli przeprowadzisz ankietę wśród zwykłych Rosjan: „Na co wydałbyś milion dolarów?”, Prawie 90% mieszkańców naszego kraju z pewnością odpowie: „Kupię dwa lub trzy mieszkania, wynajmę i będę szczęśliwie żył z tych dochodów”.
Rzeczywiście, uzyskanie stabilnego, dość wysokiego zysku i niepracowania, mając do dyspozycji cały swój czas, jest cenionym i zrozumiałym marzeniem większości mieszkańców miasta, którzy są zmuszeni pracować, aby związać koniec z końcem. A Twoje własne „ekstra” mieszkanie, które można wynająć i przynieść stabilny dochód, może stać się szansą na spełnienie tego marzenia.
Pozostaje tylko dowiedzieć się, co jest bardziej opłacalne – wynająć mieszkanie na długi czas (przynajmniej na miesiąc) czy codziennie? Pytanie właściwie nie jest bezczynne, ponieważ wielu wynajmujących w pogoni za większym zyskiem dokonuje wyboru na korzyść mieszkania na wynajem, zdając sobie sprawę, o ile trudniejsza jest ta opcja po obliczeniu zysku netto za pierwszy miesiąc takiej „niezarobkowej działalności”.
Obliczmy więc koszty i przychody z najmu mieszkań do codziennego wynajmu na przykładzie zwykłego moskiewskiego jednopokojowego mieszkania w dziewięciopiętrowym budynku z paneli zlokalizowanym gdzieś w pobliżu stacji metra Proletarskaya, w jednym z najbardziej atrakcyjnych dla najemców rejonów stolicy – Tagansky.
Dochód
Średnio można wynająć takie jednopokojowe mieszkanie w stolicy za 600-1300 $ miesięcznie, cena będzie zależała od jakości remontu, dostępności mebli, powierzchni mieszkalnej itd. Weźmy średnio 1000 USD miesięcznie..
Jednopokojowe mieszkanie do codziennego wynajęcia w jednej z centralnych dzielnic Moskwy w typowym domu będzie kosztować najemcę od 50 do 130 dolarów dziennie, również w zależności od żywotności mieszkania. Bierzemy również średni koszt – 100 USD dziennie.
Na pierwszy rzut oka wynajmowanie mieszkania na wynajem dzienny jest trzykrotnie bardziej opłacalne niż długoterminowe, ponieważ dochód może przekraczać 3000 dolarów miesięcznie. Ale nie wszystko jest tak proste, jak się wydaje.
Przede wszystkim warto pamiętać, że żaden właściciel nie będzie w stanie wynająć mieszkania na wszystkie 30 dni w miesiącu. Konkurencja na rynku krótkoterminowego wynajmu nieruchomości mieszkalnych jest obecnie dość silna, a popyt nie zawsze jest stabilny, dodatkowo właściciel będzie potrzebował trochę czasu na uporządkowanie mieszkania po wyjeździe kolejnego najemcy.
Według statystyk agencji nieruchomości średnio na takie mieszkanie jest popyt tylko 15-20 dni w miesiącu, więc dochody będą już znacznie niższe – około 2000 tysięcy dolarów. Warto też wziąć pod uwagę ogólnie przyjęte zniżki dla stałych mieszkańców, np. Regularnie przyjeżdżających w delegacje służbowe z innych miast lub wynajmujących mieszkanie nie na jeden dzień, ale na minimum 5-7 dni. „I co? – zapytają właściciele moskiewskich nieruchomości – to wciąż dwa razy więcej niż zysk z długoterminowego najmu, więc sprawa została rozwiązana. Nie należy się jednak spieszyć – lepiej dokładnie obliczyć wszystkie bieżące koszty związane z zapewnieniem mieszkania na wynajem.
Wydatki
po pierwsze,już na początkowym etapie koszt aranżacji mieszkania, które ma zostać wynajęte, będzie znacznie wyższy niż w przypadku najmu długoterminowego. Meble babci, obecne krany i sfatygowana tapeta nie przyczynią się do popularności mieszkania, a najemca planujący zapłacić dość dużą sumę za zaledwie jeden dzień pobytu będzie wolał poszukać innych opcji.
Lutokhina Ekaterina. Nostalgia. 2006
Będziesz więc musiał rozstać się z bliskimi sercu meblami, ale już przestarzałymi i stracił na atrakcyjności, dokonać przynajmniej kosmetycznych napraw, wymienić krany i zająć się zakupem pościeli, ręczników i minimalnego zestawu naczyń. Ponadto nie zapominaj, że w wynajmowanym mieszkaniu na jeden dzień mile widziana jest obecność nowoczesnego telewizora, kuchenki mikrofalowej, czajnika elektrycznego i tak dalej. Oczywiście obecność wszystkich powyższych sprzętów AGD pomoże podnieść koszt wynajmu, ale w pierwszym etapie będzie wymagała znacznych inwestycji finansowych, które dopiero z czasem mogą się zwrócić..
Prawie niemożliwe jest obliczenie dokładnej kwoty wydatków, które będą wymagane na ulepszenie mieszkania, wszystko zależy od początkowego stanu mieszkania.
Po drugie,każdy nowy mieszkaniec po zapłaceniu tak dużej sumy chce oczywiście mieszkać w czystym mieszkaniu i spać na wypranej i wyprasowanej pościeli. Właściciel będzie więc musiał wydać na pranie, sprzątanie, proszek do prania, a to nie licząc straty czasu, który będzie musiał poświęcić na uporządkowanie mieszkania. Dodatkowo po wyjeździe kolejnego najemcy będziesz musiał kupić mydło, papier toaletowy oraz monitorować obecność odświeżacza powietrza. Oczywiście można zatrudnić osobę, która zajmie się tą kwestią, ale oznacza to znaczny spadek dochodów, które już topnieją na naszych oczach, dlatego coraz częściej właściciel woli radzić sobie sam. Koszt produktów higienicznych może wynieść około 30 USD..
Po trzecie,aby mieszkanie nie było puste, będzie musiało być regularnie reklamowane – umieszczać ogłoszenia w różnych wydawnictwach, na stronach tematycznych, umieszczać ogłoszenia przy wejściach. Wszystko to również będzie kosztować, choć nieznaczne, ale nadal wliczone w koszty – około 10-20 dolarów..
Czwarty,najważniejszy niuans to czynsz i rachunki za media. W przypadku wynajmu mieszkania na długi okres koszty energii elektrycznej, ciepłej i zimnej wody są zwykle ponoszone przez najemców. To podejście jest całkiem zrozumiałe – liczniki są oczywiście zainstalowane, więc ile się skończysz, tyle płacisz. W przypadku wynajmu mieszkania na doby właściciel będzie musiał opłacić wszystkie rachunki za prąd i wodę. A tymczasowi mieszkańcy na pewno nie zaoszczędzą pieniędzy, więc w rezultacie właściciel będzie musiał odliczyć co najmniej 50-100 USD od dochodu, który będzie musiał zapłacić za prąd i wodę..
Piąty,tymczasowi mieszkańcy nie będą dobrze dbać o swoje mieszkanie i jest mało prawdopodobne, że będzie można domagać się od nich odszkodowania za rozbity kubek, powódź czy zepsuty sprzęt AGD. Większość wynajmujących woli nie zawierać umowy o udostępnienie mieszkania na jeden dzień z odpowiednią umową, więc nie będzie można udowodnić faktu uszkodzenia mienia w sądzie, a koszty zakupu nowych rzeczy trzeba będzie zapłacić z kieszeni.
Na szóstym,Doświadczeni właściciele działający szczególnie w zakresie wynajmu mieszkań na wynajem krótkoterminowy radzą od razu ubezpieczyć mieszkanie przed tak poważnymi problemami jak pożar czy powódź. W końcu nie można zagwarantować, że wszyscy tymczasowi mieszkańcy będą odpowiednimi ludźmi i nie będą palić w łóżku.
Jacob Lawrence. Rent Strike. 1943
Siódmy,w celu pozyskania nowych gości właściciele mieszkań do wynajęcia często oferują taką usługę jak dowóz ze stacji czy lotniska do miejsca czasowego zamieszkania. Oczywiście dla nierezydentów będzie to przyjemne i wygodne, jeśli od razu spotkają się w nieznanym mieście i zabiorą do miejsca tymczasowego zamieszkania, aby taki ruch reklamowy przyczynił się do zwiększenia przepływu mieszkańców. Jednak w tym samym czasie dojazd na stacje kolejowe i lotniska doda kolejną pozycję dodatkowych kosztów..
Obrażeni mieszkańcy sąsiednich mieszkań mogą zgłosić takie brutalne działania do urzędu skarbowego lub dzielnicy.
Ósma,Wynajmując mieszkanie do codziennego wynajmu, właściciel naraża się na zrujnowanie relacji ze wszystkimi sąsiadami, którym na pewno nie spodoba się taki „cykl” tymczasowych najemców, którzy często przeszkadzają w zasypianiu po godzinie 22.00, urządzają hałaśliwe imprezy i tak dalej. Oczywiście nie można ocenić tego problemu w kategoriach pieniężnych, ale szkody moralne wynikające ze sporów sądowych z sąsiadami są zdecydowanie gwarantowane. I jeszcze jedno – urażeni mieszkańcy sąsiednich mieszkań mogą zgłosić taką gwałtowną działalność do urzędu skarbowego lub komendanta powiatowego. Tak więc, jeśli krótkoterminowy wynajem mieszkania nie zostanie sformalizowany dokumentami niezbędnymi zgodnie z przepisami, właściciel może już napotkać większe problemy i dość wymierne koszty w postaci podatków, a nawet kar..
Zatem nawet jeśli od średniego dochodu zabezpieczonego udostępnieniem mieszkania na wynajem odejmiemy tylko te koszty, które powtarzają się co miesiąc i można je wyrazić w określonej kwocie, to w efekcie zysk netto wyniesie około 1500 tys. Dolarów miesięcznie. Oczywiście to trochę więcej, niż można uzyskać wynajmując mieszkanie na długi czas, jednak te koszty finansowe nie obejmują straty czasu i wysiłku..
Przecież w końcu okazuje się, że pielęgnowane marzenie o nic nie robieniu i osiągnięciu zysku nigdy się nie spełni, a zapewnienie mieszkania do wynajęcia będzie wymagało niemal codziennego udziału, przyniesie wiele kłopotów i problemów..
Można oczywiście skorzystać z usług agencji nieruchomości i przerzucić cały kłopot na barki specjalistów, ale procent, jaki profesjonaliści wezmą za swoje usługi, jeszcze bardziej zmniejszy zyski i okazuje się, że różnica między dochodami z czynszu za dzień a za miesiąc jest zupełnie niezauważalna.
Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis