Mieszkanie na biuro, czyli jak przekazać nieruchomość do funduszu niemieszkalnego

Treść artykułu

• Na jakich warunkach opłaca się zamienić mieszkanie na biuro lub sklep
• Procedura i wymagane dokumenty
• „Pułapki” procedury przekazywania mieszkań do funduszy niemieszkalnych
• Ile kosztuje transfer do funduszu innego niż mieszkaniowy

Często zdarza się, że zysk z wynajmu nieruchomości mieszkalnej może być znacznie wyższy, jeśli zamienisz mieszkanie na biuro lub lokal handlowy. Na przykład w październiku 2014 r. W Moskwie średni koszt wynajmu mieszkania dwupokojowego wyniósł 54 183 rubli. A średni koszt wynajmu jednego metra kwadratowego powierzchni biurowej w tym samym mieście to 22428 rubli. Tak więc mnożąc ten wskaźnik przez średnią powierzchnię dwupokojowego mieszkania (55-60 metrów), otrzymujemy niesamowitą liczbę – ponad milion rubli!

Oczywiście wszystkie te obliczenia są przybliżone, ale znaczny zysk, jaki można uzyskać z przeniesienia swojej nieruchomości z mieszkalnej na niemieszkalną, jest niewątpliwy.

Na jakich warunkach opłaca się zamienić mieszkanie na biuro lub sklep

Nie każde mieszkanie może być popularne wśród najemców jako biuro czy sklep. Istnieje kilka warunków:

• niedobór małej powierzchni handlowej w mieście;
• bliskość metra lub innego węzła komunikacyjnego;
• możliwość stworzenia osobnego wejścia do lokalu: dlatego powinien znajdować się tylko na pierwszym lub drugim piętrze (w tym drugim przypadku konieczne jest, aby pod mieszkaniem znajdowała się tylko nieruchomość niemieszkalna);
• budynek, w którym znajduje się mieszkanie, nie należy do socjalnych domów czynszowych: taki zakaz jest ustanowiony w art. 22 RF LC.

Procedura i wymagane dokumenty

Wszystkie dokumenty wymagane do przekazania mieszkania do funduszu niemieszkaniowego jego właściciel jest zobowiązany złożyć do Miejskiej Międzyresortowej Komisji ds. Korzystania z Funduszu Mieszkaniowego. To właśnie ta instytucja wyda pozwolenie na tłumaczenie.

Listę większości wymaganych dokumentów określa art. 23 kodeksu mieszkaniowego:

• oświadczenia właściciela domu o przekazaniu jego lokalu na fundusz niemieszkaniowy;
• dokumenty własności mieszkania (oryginały lub kopie poświadczone notarialnie);
• plan i paszport techniczny dla nieruchomości;
• plan domu, w którym znajduje się mieszkanie.
• projekt przebudowy lokalu: dokument ten musi zostać zatwierdzony przez ogromną liczbę uprawnionych organów (APU, GorGaz, GorEnergoSbyt i wiele innych). Pełną listę instytucji można znaleźć na stronie internetowej każdej firmy świadczącej usługi w zakresie przeniesienia nieruchomości do funduszu niemieszkaniowego.

Z norm Kodeksu mieszkaniowego i innych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej wynika również, że w celu przeniesienia lokalu jego właściciele muszą dodatkowo dostarczyć następujące dokumenty:

• zaświadczenie z Unified State Register, które wskaże brak długu i brak zarejestrowanych osób w przestrzeni życiowej;
• zawiadomienie Starostwa Powiatowego o braku domu na wykazach do odbudowy, kapitalnego remontu, rozbiórki lub uznania go za awaryjny.

Jeżeli wszystkie przedłożone dokumenty odpowiadają Miejskiej Komisji ds. Użytkowania Zasobu Mieszkaniowego, wnioskodawca otrzymuje wypis z jej protokołu przekazania lokalu do funduszu niemieszkaniowego.

Następnie prowadzone są bezpośrednie prace związane z przebudową nieruchomości, podpisywane są wszystkie niezbędne akty, wprowadzane są zmiany w dokumentacji inwentaryzacyjnej i technicznej oraz uzyskuje się nowe świadectwo własności lokalu niemieszkalnego.

„Pułapki” procedury przekazywania mieszkań do funduszy niemieszkalnych

Największą trudnością w przekształceniu mieszkania w biuro lub sklep jest uzyskanie zgody na jego przebudowę od najemców domu lub właściciela majątku (HOA lub spółdzielnia mieszkaniowa). Chociaż w Kodeksie mieszkaniowym nie ma takiego wymogu, w wielu miastach przepisy miejskie mogą wymagać takiej zgody..

Aby przekonać wszystkich sąsiadów do wyrażenia zgody na przekształcenie mieszkania w biuro lub sklep, jego właściciel zwykle musi poświęcić dużo czasu, wysiłku, a czasem pieniędzy. I nie jest faktem, że jego wysiłki zostaną uwieńczone sukcesem. Wszakże jeśli lokal jest zaplanowany np. Pod kawiarnią, która jest obarczona ciągłym hałasem i tłumami ludzi biegających po domu, z pewnością wywoła to oburzenie mieszkańców..

Dużo czasu zajmuje również zebranie dokumentów i uzyskanie wszelkich niezbędnych zgód na przeniesienie lokalu od uprawnionych organów. Ta procedura może zająć wiele miesięcy, a nawet lat. Dlatego wielu właścicieli mieszkań na pierwszych piętrach nie odważy się przenieść ich na fundusz niemieszkalny..

Ile kosztuje transfer do funduszu innego niż mieszkaniowy

Wszystkie koszty przeniesienia nieruchomości do funduszu niemieszkalnego można z grubsza podzielić na trzy części:

1. Prace projektowe to najtańsza część tłumaczenia. Koszt usług organizacji projektowej z reguły nie przekracza 10000 rubli .
2. Wsparcie prawne – uzyskanie wszelkich niezbędnych dokumentów, zgód i zgód, w tym zgody na przeniesienie od mieszkańców domu. Koszt takich usług w Moskwie zaczyna się od 80000 tysięcy rubli, a średnio wynosi kilkaset tysięcy rubli.
3. Budowa osobnego wejścia i przebudowa lokalu to najdroższa część. Jego koszty zaczynają się od dwustu tysięcy rubli i mogą sięgać nawet miliona rubli.

Pomimo znacznych kosztów przekazania mieszkania do funduszu niemieszkaniowego, po pomyślnym zakończeniu tej procedury właściciel nie pozostaje w tyle. Koszt takiej nieruchomości po papierkowej robocie rośnie średnio o 40%, więc nie można tracić czasu na szukanie najemców, a po prostu ją sprzedać, uzyskując tym samym solidny zysk..