Moskiewski rynek nieruchomości – wyniki I kwartału 2012 roku

Treść artykułu

• Zmiany w kosztach mieszkań według dzielnic Moskwy
• Elitarne nieruchomości w Moskwie
• Najpopularniejsze nowe budynki w Moskwie w pierwszym kwartale 2012 roku
• Rynek wtórny
• Hipoteka
• Wynajem

Eksperci moskiewskiego rynku nieruchomości jednogłośnie uznali miniony 2011 rok za jeden z najbardziej stabilnych na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat. Rzeczywiście, nie przyniosło to gwałtownych spadków wartości nieruchomości mieszkalnych, ani znaczącego wzrostu. Średnio w 2011 r. Koszt metra kwadratowego nieruchomości mieszkalnej w stolicy wzrósł od 5 do 8% w zależności od segmentu rynku.

Eksperci przewidywali, że rok 2012 będzie również stosunkowo spokojny, czy ich założenia się sprawdziły, można się przekonać analizując wyniki minionego pierwszego kwartału.

Zmiany w kosztach mieszkań według dzielnic Moskwy

Jeśli więc weźmiemy pod uwagę zmiany na rynku nieruchomości w Moskwie w I kwartale tego roku w kontekście poszczególnych dzielnic, to sytuacja przedstawia się następująco:

1. Nadal wiodącą pozycję zajmuje Centralny Okręg Administracyjny. Średnio jeden metr kwadratowy mieszkania będzie kosztował kupującego 7,4 tys. Dolarów, w porównaniu do lutego 2012 r. Wartość nieruchomości wzrosła o 3%.
2. Drugie miejsce zajmują nieruchomości w Dzielnicy Południowo-Zachodniej o średnim koszcie jednego „kwadratu” 6,04 tys. Dolarów. Tutaj również ceny nieznacznie wzrosły – o 2,7% w ciągu ostatniego miesiąca..
3. Średni koszt metra kwadratowego w Dzielnicy Zachodniej na koniec marca wyniósł 5,6 tys. Dolarów, wzrost cen wyniósł 1,6%.
4. Również koszt jednego „kwadratu” wzrósł o 1,6% w dzielnicy północnej stolicy, gdzie za metr kwadratowy kupujący będą musieli zapłacić średnio 5,08 tys. Dolarów.
5. Jedyną dzielnicą Moskwy, w której ceny mieszkań nieznacznie spadły, jest Dzielnica Północno-Zachodnia. Średnia cena metra kwadratowego wyniosła tutaj 4,99 tys. Dolarów, mieszkania spadły średnio o 0,1%.
6. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Dzielnicy Północno-Wschodniej wzrosła o 2,4% i wyniosła 4,7 tys. USD.
7. Za jeden „kwadrat” nieruchomości mieszkalnej w Dzielnicy Wschodniej kupujący będą musieli zapłacić około 4,68 tys. Dolarów, ceny wzrosły o 1,9%.
8. Koszt metra kwadratowego mieszkania w Dzielnicy Południowej wzrósł o 2,1%, na koniec marca br. Wyniósł 4,6 tys..
9. Najtańsze mieszkania oferowane są kupującym w południowo-wschodnim okręgu administracyjnym stolicy. Średnio jeden metr kwadratowy kosztuje tutaj 4,3 tys. Dolarów, w porównaniu z lutym cena wzrosła o 2,0%.

Bardziej atrakcyjne ceny mieszkań dla kupujących oferują obiekty zlokalizowane poza obwodnicą Moskwy – średnio koszt jednego „kwadratu” mieszkania to 4,12 tys. Dolarów, cena wzrosła o 1,6% (dane ośrodka analitycznego „Wskaźniki rynku nieruchomości IRN.RU”).

Wśród niektórych dzielnic Moskwy nadal liderem jest Arbat ze średnią ceną metra kwadratowego 9,4 tys. Dolarów, w ciągu ostatniego miesiąca ceny mieszkań w tej części stolicy wzrosły o kolejne 2,6%. Za Arbatem znajdują się Tverskaya, Ostozhenka, Kitay-gorod, Chamovniki i Yakimanka, a najtańsze apartamenty (średnio 4,1 tys.USD za metr kwadratowy) są oferowane kupującym w Butowie Północnym i Południowym oraz przy Alei Ryazansky.

Jak widać, żadna z dzielnic stolicy nie zaskoczyła specjalistów gwałtownymi skokami wartości, co świadczy o kontynuacji trendów minionego roku – stabilnym, ale nieznacznym wzroście cen.

Ogólnie w stolicy średnia cena jednego metra kwadratowego sięgnęła 5,1 tys. Dolarów, po wzroście o 2% w marcu.

Elitarne nieruchomości w Moskwie

Eksperci zauważają, że w ciągu ostatnich kilku lat liczba elitarnych ofert w nowych budynkach, które znajdują się w obrębie trzeciej obwodnicy, znacznie spadła. Jeśli w 2006 roku zwrócono uwagę kupujących na 66 takich obiektów, to dziś jest ich tylko 48, a tylko 25% z nich jest w początkowej fazie budowy, reszta albo jest już oddana do użytku, albo weszła w końcowy etap budowy.

Przede wszystkim sytuacja ta wiąże się ze spadkiem liczby wolnych terenów budowlanych w historycznym centrum Moskwy. Eksperci przewidują, że w przyszłości liczba nowych budynków w tych obszarach stolicy będzie się tylko zmniejszać..

Chamovniki pozostały liderem nowych propozycji elitarnych nieruchomości od I kwartału 2012 roku. Obecnie powstaje tu szereg elitarnych kompleksów mieszkaniowych, jak np. „Garden Quarters”, zlokalizowane u zbiegu ulic Trubetskaya i Efremova.

Elitarny kompleks mieszkalny „Garden Quarters”

Według danych ośrodka analitycznego Real Estate Market Indicators, w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku, koszt mieszkań elitarnych w Moskwie wzrósł znacznie bardziej niż w innych segmentach rynku – o prawie 18,5%.

Obecnie cena metra kwadratowego luksusowej nieruchomości w centrum stolicy kształtuje się na poziomie od 11 do 20 tys. Dolarów w zależności od ilości salonów (najdroższe są mieszkania cztero- i pięciopokojowe), powierzchni całkowitej i lokalizacji.

Najpopularniejsze nowe budynki w Moskwie w pierwszym kwartale 2012 roku

Jeszcze w 2011 roku istniała tendencja do przenoszenia głównej działalności rynku pierwotnego z Moskwy do regionu moskiewskiego. To w miastach satelickich stolicy powstaje ogromna liczba (zdaniem ekspertów – nieco poniżej 1000) nowych kompleksów mieszkaniowych. Kupujących przyciąga niższy koszt mieszkania w porównaniu z poziomem kapitału oraz możliwość wyboru spośród różnorodnych ofert.

W Moskwie jednym z najpopularniejszych nowych budynków pierwszego kwartału 2012 roku był kompleks mieszkaniowy „Michurino”, który ma korzystną lokalizację – w dzielnicy południowo-zachodniej, w pobliżu stacji metra „Yugo-Zapadnaya” i „Kuntsevskaya”.

Kompleks mieszkaniowy „Słoneczniki”

Ponadto istnieje stabilny popyt na mieszkania w osiedlu Podsolnukhi, który jest częścią dużego projektu budowy mini-polisy w Strogino, niedaleko stacji metra o tej samej nazwie w północno-zachodniej dzielnicy stolicy, a także osiedla Amber City zlokalizowanego w tej części Moskwy. od dawna znana na rynku i wprowadzona do użytku. Ceny mieszkań w tych nowych budynkach nie można nazwać przystępnymi – od 5,4 tysiąca dolarów za metr kwadratowy, czyli wyższą niż średnie wskaźniki moskiewskie.

Według ekspertów nadal głównym kryterium wyboru mieszkań w nowych budynkach jest lokalizacja budynku, koszt jednego metra kwadratowego oraz rozwinięta infrastruktura dzielnicy. Tak więc mieszkania na osiedlach Strogino przyciągają nabywców właśnie dzięki globalnemu podejściu dewelopera – projekt jest pozycjonowany jako mini-polityka, czyli „miasto w mieście”, ze wszystkimi niezbędnymi udogodnieniami, takimi jak szkoły, przedszkola, centra handlowe itp..

Rynek wtórny

Sytuacja na wtórnym rynku mieszkaniowym w Moskwie w I kwartale była bardzo ciekawa. Nieoczekiwanie dla fachowców znacznie wzrosło zapotrzebowanie na mieszkania w murowanych budynkach konstrukcji stalinowskiej, i to nie tylko w słynnych „stalinowskich wieżowcach”, ale także w innych domach murowanych z pierwszej połowy XX wieku. W ubiegłym roku takie mieszkania pozostawały outsiderami, ale teraz udało im się odzyskać utracone pozycje – koszt jednego metra kwadratowego w budynkach „Stalina” ponownie wzrósł o 2,5% i średnio w Moskwie wyniósł 5,9 tys. Dolarów..

Mieszkania w typowo panelowych „pięciopiętrowych budynkach” tracą na popularności, małe kuchnie i niewygodne planowanie takich mieszkań odstrasza kupujących

Generalnie największym zainteresowaniem cieszyły się najmniejsze i najtańsze mieszkania jednopokojowe lub elitarne mieszkania wielomieszkaniowe, na które popyt na rynku wtórnym wzrósł o 2,5%, znacznie przewyższając pozostałe segmenty..

Nawiasem mówiąc, tak ciekawa sytuacja wcale nie stała się prerogatywą wtórnego rynku nieruchomości – w nowych budynkach zdaniem ekspertów albo najtańsze jednopokojowe mieszkania o powierzchni około 40 metrów kwadratowych, albo elitarne obiekty z 4-5 pokojami i łączną powierzchnią ponad 120 „kwadratów”. Takie mieszkania sprzedaje się średnio w ciągu sześciu miesięcy od oddania budynku do użytku, ale „środkowy segment” – mieszkania dwu i trzypokojowe – najczęściej pozostaje nieodebrany przez rok lub dłużej.

Obecna sytuacja wyraźnie pokazuje, że przepaść między kupującymi, którzy muszą zaoszczędzić na zakupie i dokonać wyboru na korzyść najtańszych mieszkań, a Moskali, których stać na zakup luksusowych nieruchomości, wciąż rośnie..

Hipoteka

Jak podaje Agencja Mieszkaniowych Kredytów Hipotecznych, w I kwartale 2012 roku udzielono 1,7 razy więcej kredytów hipotecznych niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Jednocześnie po zeszłorocznej obniżce oprocentowanie kredytów ponownie zaczęło wykazywać tendencję wzrostową. Jeśli więc w grudniu 2011 r. Średnia stopa kredytu hipotecznego wynosiła 11,6%, to w styczniu, pomimo ogólnego spadku aktywności rynkowej związanej z długimi wakacjami noworocznymi, wzrosła do 11,8% i do końca marca pokonała 12. % rocznie.

Agencja Kredytów Hipotecznych na Mieszkania obiecuje, że do lata tego roku oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie do 12,5%, eksperci przypisują to obiecanej 6% inflacji w kraju oraz oczekiwaniom nowej rundy kryzysu, w związku z którą zdecydowało się wiele moskiewskich banków ” Graj ostrożnie. ” Tak więc obiecany przez rząd stopniowy spadek oprocentowania kredytów hipotecznych do 7,5% nie jest oczekiwany w najbliższej przyszłości.

Wynajem

Z danych agencji nieruchomości wynika, że ​​w pierwszym kwartale tego roku koszt wynajmu mieszkań w Moskwie wzrósł średnio o 7% i osiągnął 31,6 tys. Rubli miesięcznie. Najtańsze mieszkanie, jakie udało się znaleźć w stolicy ekspertom, kosztuje 20 tysięcy rubli miesięcznie, a najdroższe mieszkanie – 980 tysięcy rubli (dane firmy „MIEL-Arenda”).

Co ciekawe, najbardziej istotnie wzrósł popyt na elitarne mieszkania – o prawie 10%, a ponad połowę takich mieszkań zlokalizowanych na Arbacie, Ostożence, Patriarchów Stawach, Zamoskvorechye, Czistyje Prudy i Krasnaja Preszne poszukiwały zagraniczne firmy. Koszt wynajmu mieszkania w jednym z wymienionych obszarów waha się od 3 do 15 tysięcy dolarów.

Najbardziej wzrósł popyt na luksusowe apartamenty

W najbliższym czasie eksperci przewidują spadek kosztów wynajmu mieszkań w segmencie ekonomicznym w związku z pojawieniem się tzw. Mieszkań sezonowych. Jak wiadomo, wielu Moskali przenosi się na lato do domków letniskowych, udostępniając najemcom mieszkania miejskie, dzięki czemu w maju cena wynajmu mieszkań w stolicy może spaść o 10-20%. Jednak taki spadek raczej nie wpłynie na elitarne nieruchomości..

Jak widać, dotychczasowe wyniki pierwszego kwartału tego roku na moskiewskim rynku nieruchomości potwierdzają prognozy ekspertów, dane na koniec ubiegłego roku – wzrost wartości, a także wzrost popytu na moskiewskie metry kwadratowe są nieznaczne, nie obserwuje się gwałtownych wahań, a aktywność rynkowa stopniowo przesuwa się w kierunku regionu moskiewskiego..