Nieruchomości podmiejskie w regionie moskiewskim – trendy i perspektywy

Treść artykułu

• Rozliczenia kontraktowe i rozliczenia wieloformatowe szybko wracają na rynek
• Klasa biznes będzie liderem w strukturze nowych rozliczeń w 2011 roku
• Pod względem popytu w I kwartale 2011 r. Liderem są nieruchomości klasy ekonomicznej
• Ile jest obecnie wart dom wiejski w regionie moskiewskim?
• Podsumowując

Na podstawie wyników pierwszego kwartału tego roku stało się jasne, że obiekty klasy biznes wracają na podmiejski rynek nieruchomości pod Moskwą..

Lev Aronov. Wybrzeże. Budynki. Trąbka. 1956

Jak sugerują niektórzy eksperci, do końca roku segment ten może stać się dominujący. W tym segmencie cenowym w pierwszych trzech miesiącach 2011 roku na rynek trafiło 60% ogólnej liczby nowych rozliczeń. Liderem dynamiki cen została również klasa biznes – w omawianym okresie segment ten podrożał o 6%, mimo że elitarne mieszkania podmiejskie pozostają stabilne cenowo, a klasa ekonomiczna nawet trochę straciła na cenie.

Rozliczenia kontraktowe i rozliczenia wieloformatowe szybko wracają na rynek

Według centrum analitycznego JSC OPIN w 2011 roku w związku z nasyceniem podmiejskiego rynku nieruchomości działkami bez umowy (UBP) oraz przejściem niektórych deweloperów na droższe segmenty rynku, które wymagają przemyślanej koncepcji konkurencyjnej i wystarczających nakładów finansowych na początkowym etapie budowy, rynek nie więcej niż 50 nowych obiektów. Spośród nich, według prognoz analityków, około 80% przypadnie na działki z kontraktem (USP).

Jednocześnie należy zauważyć, że działki bez umowy tracą swoje pozycje – spada popyt i podaż tych obiektów. UBP nadal jednak utrzymują pozycję lidera w ogólnej strukturze podaży, zajmują 73%, aw strukturze zrealizowanych transakcji stanowiły 82%. Tyle, że prawdopodobnie nie potrwa to długo – tendencja do spadku zainteresowania takimi serwisami jest oczywista.

Innym dość ciekawym trendem w pierwszych trzech miesiącach tego roku jest wzrost udziału osiedli podmiejskich, w których prezentowanych jest kilka rodzajów nieruchomości (kamienice, domki jednorodzinne, USP, UBP, a także apartamentowce) w różnych proporcjach i kombinacjach.

Zwróć uwagę, że udział UBP w I kwartale br. Wyniósł 73%, wsi wieloformatowych – 13%, domków letniskowych i USP – 11%, a kamienice stanowiły zaledwie 3% ogólnej liczby obiektów oferowanych na rynku..

Należy również zauważyć, że w ciągu ostatnich 3 lat znacznie zmniejszył się udział kamienic, jak mówią eksperci, większość tego typu projektów w okresie kryzysu została przeprojektowana pod budowę osiedli wieloformatowych..

Klasa biznes będzie liderem w strukturze nowych rozliczeń w 2011 roku

Jeśli weźmiemy pod uwagę wszystkie nowe projekty, które weszły na rynek w I kwartale 2011 roku, to 60% z nich należy do klasy biznes. Projekty te z reguły wyróżniają się dobrą lokalizacją, ciekawymi rozwiązaniami architektonicznymi i planistycznymi, a także rozwiniętą infrastrukturą w obrębie wspólnoty chałupniczej lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Zwróć uwagę, że jeśli liczba gospodarstw domowych w wiosce nie przekracza pięćdziesięciu, to taka wioska ma zwykle osobne wyjście na dużą wodę i spełnia wszystkie wymagania dotyczące mieszkań klasy biznes. Niektórzy eksperci przypisują takie obiekty do tzw. Klasy premium..

Vinogradov Sergey Arsenievich. Na osiedlu. 1090

Udział pozostałych segmentów rynku (elitarnych i ekonomicznych) wśród nowych projektów nieruchomości podmiejskich w obwodzie moskiewskim w I kwartale 2011 r. Wyniósł po 20%..

Wśród nowych projektów, które weszły na rynek w tym okresie, były osady – „Śnieżna Dolina”, „Romashkino” (autostrada Simferopolska), „Jeziora Pawłowskie” i „Ekopark Uszakow” (autostrada Noworizhskoje) i „Miedwiediewo” (autostrada Kijowskoje).

Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę obiekty już istniejące na rynku, to w ich strukturze nadal wiodą oferty z klasy ekonomicznej, których udział stanowił 76%, podczas gdy klasa biznes – 17%, a elitarne mieszkania podmiejskie – tylko 7%..

Wsie, które znajdują się w promieniu 55 km od stolicy, są zwykle wykorzystywane na pobyt stały przez cały rok.

W pierwszych trzech miesiącach 2011 r. Rozliczenia były rozłożone bardzo równomiernie pod względem odległości od obwodnicy Moskwy. Na tę okoliczność wpłynął fakt, że coraz aktywniej rozpoczął się proces budowy coraz bardziej oddalonych od stołecznych terenów. Tym samym udział obiektów położonych w odległości ponad 55 km od obwodnicy Moskwy stanowił w omawianym okresie 54%, a do miejscowości w promieniu 55 km od obwodnicy Moskwy 46%. Tradycyjnie możliwe jest zaklasyfikowanie obszarów oddalonych od obwodnicy Moskwy jako osiedli wykorzystywanych do życia sezonowego. Te same wioski, które znajdują się w promieniu 55 km od stolicy, z reguły są wykorzystywane do stałego pobytu przez cały rok.

Zwracamy również uwagę na fakt, że w ostatnich miesiącach była wyraźna tendencja – podaż w kierunku autostrady Noworiżsko gwałtownie spada, a na Dmitrovce i Rublevce nadal rośnie.

W tej chwili na autostradzie Noworizhskoe oferowanych jest około 140 domków letniskowych wszystkich formatów i klas.

Mimo, że autostrada Rublevo-Uspenskoe w ciągu ostatnich 3 lat niemal w pełni zrealizowała swój potencjał rozwojowy, kierunek ten, zgodnie z wynikami I kwartału 2011 roku, zajmuje 23% całkowitej struktury podaży we wszystkich projektach elitarnych osad chałupniczych..

Pod względem popytu w I kwartale 2011 r. Liderem są nieruchomości klasy ekonomicznej

Zgodnie z wynikami pierwszych trzech miesięcy 2011 r., Największy popyt (82% wszystkich zawartych transakcji) wykorzystały działki bez umowy. Gotowe domki stanowiły tylko 4% całkowitego popytu, a inne rodzaje mieszkań – 14%.

Znacząco wzrósł popyt na domki letniskowe klasy ekonomicznej, który wyniósł 78%, podczas gdy na klasę biznes popyt było tylko 14% potencjalnych nabywców, a tylko 8% popytu przypadło na nieruchomości elitarne..

Camille Pissarro. Czerwone dachy. 1877

Jeśli weźmiemy pod uwagę strukturę popytu dla budżetu zakupów, to nie ma większych zmian. Najpopularniejsze są obiekty o wartości do 500 tysięcy dolarów. Jednak w ostatnim czasie doszło do wygładzenia struktury popytu na koszt nieruchomości podmiejskich. Teraz decydującym czynnikiem przy zakupie wiejskiego domu jest nie tyle budżet, co jakość projektu.

Innym zauważalnym trendem w I kwartale 2011 roku jest aktywizacja nabywców wysokobudżetowych. Udział popytu na elitarne nieruchomości o wartości powyżej 3 mln USD wyniósł 8%.

Popyt na podmiejskie nieruchomości pod Moskwą w coraz mniejszym stopniu zależy od kierunku. Ma na to wpływ pojawianie się na rynku dobrych i wysokiej jakości ofert z różnych dziedzin. Liderem pod względem popytu w I kwartale pozostaje nadal autostrada Noworizhskoe (20% ogólnej liczby zgłoszeń). Jednak prawie taki sam poziom popytu zaobserwowano w kierunku autostrady Kijowskoje (18%), autostrady Kałużskoje (15%). Jednocześnie Rublevka nieco traci popularność wśród potencjalnych nabywców..

Ile jest obecnie wart dom wiejski w regionie moskiewskim?

Należy pamiętać, że od połowy ubiegłego roku obserwuje się stały trend wzrostowy cen wysokiej jakości nieruchomości podmiejskich w pobliżu Moskwy. Ceny rosną o około 3-7% kwartalnie, w zależności od rodzaju nieruchomości. Współcześni sprzedawcy wystarczająco szybko reagują na zmiany popytu i dostosowują ceny.

Według wyników I kwartału br., Największy wzrost cen odnotowano w rozliczeniach klasy biznes, który wyniósł 6%. W elitarnym segmencie nieruchomości podmiejskich ceny są dość stabilne – zanotowano wzrost cen na poziomie 0,5%. Wsie klasy ekonomicznej nieco straciły na cenie – minus 0,5%. Spadek cen w tym segmencie wynika z faktu, że w tej chwili panuje największa konkurencja – na rynek wchodzą nowe projekty z reguły po średniej cenie ofertowej, która jest nieco poniżej rynkowej. Ten trend prawdopodobnie utrzyma się do końca tego roku..

W wartościach bezwzględnych średni koszt mkw. m własności domu (domek z działką) w elitarnym segmencie rynku to około 5 tysięcy dolarów. W rozliczeniach klasy biznes średnia cena kształtuje się na poziomie 3450 dolarów za m2 domu, w ekonomicznych 1450 dolarów za m2. Jednocześnie istnieją obiekty na podmiejskim rynku mieszkaniowym w regionie moskiewskim, gdzie metr kwadratowy kosztuje nawet 12 tysięcy dolarów. Wynika to zwykle z dużej powierzchni sąsiedniej działki.

Według niektórych ekspertów ceny w segmencie biznes będą nadal rosły o około 5-7% kwartalnie. W innych segmentach zostanie zaobserwowana wystarczająca stabilność.

Podsumowując

Sytuację, jaka rozwinęła się w I kwartale 2011 roku na podmiejskim rynku nieruchomości pod Moskwą, można scharakteryzować jako pozytywną, z zauważalnym trendem rozwoju i ożywienia tego sektora rynku. Oczywiste jest, że antykryzysowa opcja budownictwa podmiejskiego – działki bez umowy – wyraźnie traci na popularności w kontekście ogólnego ożywienia rosyjskiej gospodarki i wzrostu efektywnego popytu..

Pozytywny jest również trend wzrostu jakości rozwoju nowych projektów osiedli domków w obliczu zaostrzonej konkurencji o potencjalnych nabywców. W konsekwencji rośnie jakość oferty, co niewątpliwie gra tylko w rękach kupujących..

Coraz popularniejsze stają się gotowe obiekty, które mają dobre właściwości konsumenckie: infrastruktura, lokalizacja itp..

Oczekuje się, że w II kwartale 2011 r. Popyt na gotowe mieszkania podmiejskie wzrośnie o około 20%. Stanie się tak za sprawą odroczonego popytu ukształtowanego w czasie kryzysu i pokryzysowych..

Zgodnie z wynikami I kwartału 2011 roku można śmiało powiedzieć, że podmiejski rynek nieruchomości przezwyciężył kryzys iw tym sektorze w przyszłości nastąpi wzrost zarówno popytu, jak i jakościowej podaży..