Nieruchomości w Moskwie – 2012 – podsumowanie wyników roku

Treść artykułu

• Dynamika cen
• Najciekawsze nowe budynki – 2012 rok
• Hipoteka
• „Nowa” Moskwa
• wnioski
• Prognozy na przyszłość

Podsumowując wyniki roku to już prawdziwa, można powiedzieć niezachwiana tradycja i to nie tylko w naszym kraju. W przeddzień Nowego Roku pojawiają się komunikaty „w tym roku został zbudowany, ukończony, wydobyty, sprzedany, odebrany…”. Ale co mogę powiedzieć, my wszyscy, tak czy inaczej, żegnając się z mijającym rokiem, zaczynamy podsumowywać – co nam się udało, co się stało i co będzie trzeba zrobić w przyszłym roku.

Oczywiście rynek nieruchomości nie jest wyjątkiem od tej tradycji. Po zakończeniu tak znaczącego okresu można porównać wolumen budowy w tym i ubiegłym roku, ceny nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych oraz spróbować ocenić perspektywy. Co więc ciekawego i znaczącego wydarzyło się na moskiewskim rynku nieruchomości w 2012 roku, który nas opuszcza? Jakie są prognozy ekspertów na następny rok?

Dynamika cen

Chociaż w 2012 roku w Moskwie nie odnotowano gwałtownych wzrostów cen nieruchomości, ceny nadal wykazują silny trend wzrostowy. Najbardziej obrazowy przykład – jeśli na początku roku średni koszt nieruchomości w stolicy ustalono na 162 tys. Rubli za metr kwadratowy, to pod koniec grudnia liczba ta wzrosła do 186 tys. Rubli za „kwadrat”. Różnica przekracza 20 tysięcy rubli i jest dość znacząca. W ujęciu dolarowym jeszcze wyraźniejsza jest różnica między średnią ceną moskiewskich metrów kwadratowych na początku i na końcu roku – 5,29 tys. USD w styczniu i 6,07 tys. USD w grudniu. Tak więc kamień milowy sześciu tysięcy, „przeciętny” metr kwadratowy mieszkań w stolicy w tym roku, mimo wszystko przezwyciężył.

W odniesieniu do powiatów Moskwy sytuacja wygląda następująco: Arbat mocno utrzymuje pozycję lidera, ale kandydaci na drugie i trzecie miejsce zmieniali się prawie co miesiąc przez cały rok. Na początku grudnia 2012 roku koszt jednego metra kwadratowego na Arbacie sięgnął 9 382 tysięcy dolarów. Zaledwie 11 miesięcy temu o jeden „kwadrat” mieszkania w samym centrum stolicy pytali średnio o 9033 tys. Dolarów, więc cena wzrosła o 1,1%.

W 2012 roku Kitai-Gorod, Chamovniki, Ostozhenka, Yakimanka i Tverskaya znalazły się w pierwszej piątce liderów, którzy kolejno zajmowali drugie i trzecie miejsce w rankingu najdroższych dzielnic Moskwy..

A jeśli w styczniu tego roku średni koszt jednego metra kwadratowego w żadnej z tych dzielnic nie osiągnął 9 tysięcy dolarów, to do grudnia cena jednego metra kwadratowego w obwodzie Twerskim przekroczyła 9,09 tysięcy dolarów, aw Ostożence zbliżyła się do tej liczby i wyniosła 8,97 tysięcy dolarów.

Tym samym dane ratingowe wskazują, że cena moskiewskich metrów kwadratowych powoli i systematycznie rośnie. Ponadto najbardziej wzrosły ceny najtańszych ofert „klasy ekonomicznej” i „elity” – najdroższych metrów kwadratowych..

Zatem koszt elitarnych nieruchomości mieszkalnych w stolicy w ciągu roku wzrósł o 3,7% i wyniósł średnio 16,4 tys. USD, wynika z danych badawczych ContactRealEstate. Łącznie w 2012 roku na elitarnym rynku nieruchomości zawarto ponad 800 transakcji (wyniki 2011 – 657 transakcji kupna i sprzedaży).

Ciekawe, że o ile w ubiegłym roku ponad 60% nabywców elitarnych mieszkań w centrum Moskwy stanowili urzędnicy, to w tym roku liczba urzędników wśród takich nabywców gwałtownie spadła do 5% – powiedziała Anastasia Mogilatova, prezes Welhome. Jednak eksperci zauważają, że nie oznacza to spadku poziomu dochodów urzędników, najprawdopodobniej w świetle zaostrzenia walki z korupcją po prostu zdecydowali się bardziej wiarygodnie ukryć swoje przejęcia. Świadczy o tym fakt, że wśród nabywców „elity” w 2012 r. Prawie 10% to niepracujący emeryci. Największy popyt dotyczył elitarnych nieruchomości w dzielnicach Chamovniki, Ostozhenka, Twerskoy i Presnensky.

Sviblovo, Shchukino i Pokrovskoye-Streshnevo zostały uznane za najtańsze obszary Moskwy w grudniu 2012 r., Cena jednego metra kwadratowego została tutaj ustalona na 5,1 tys. Dolarów. Dla porównania: w styczniu minionego roku najtańszym obszarem stolicy było Strogino – 4,9 tys. Dolarów za „kwadrat”. Jednak w ciągu roku koszt metra kwadratowego na tym terenie wzrósł do 5,3 tys. Dolarów, co pozwoliło Strogino gwałtownie awansować w rankingu dzielnic moskiewskich..

Najciekawsze nowe budynki – 2012 rok

W sumie w stolicy w bieżącym roku powstało ponad 1,1 miliona metrów kwadratowych mieszkań. To prawie 20% mniej niż w 2011 roku.

W rankingu najbardziej niedrogich nowych budynków w stolicy w minionym roku znalazł się ŻKK „Wanil” położony w Południowym Okręgu Administracyjnym, w Moskvorechye-Saburovo, „Carycyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC „Dom mieszkalny MPI” – Dzielnica Babuszkinska, „Zeleny Bereg” – Centralny Czertanowo , a także „Zagorie” – także Biryulyovo Vostochnoye.

Osiedle „Carycyno” stało się również największym nowym budynkiem w Moskwie, średni koszt mieszkań ustalono tutaj na 98 tysięcy rubli (około 3,2 tysiąca dolarów) za „kwadrat”..

O najwybitniejszych i najciekawszych nowych budynkach stolicy pisaliśmy już wcześniej, dlatego chciałbym jedynie zaznaczyć, że w 2012 roku w „Starej” Moskwie oddano do użytku 71 budynków mieszkalnych. Średnia cena metra kwadratowego w nowych moskiewskich budynkach w ciągu roku wzrosła o 9% i wyniosła 171 tys. Rubli (ok. 5,6 tys. Dolarów). Średnia cena nieco zawyżona w porównaniu z najbardziej przystępnymi ofertami ukształtowała się ze względu na wysokie ceny nowych budynków w Ostożence i Chamownikach. Tutaj za metr kwadratowy często proszą o co najmniej 20 tysięcy dolarów, aw niektórych elitarnych domach klubowych – ponad 30-40 tysięcy dolarów.

Hipoteka

Miniony rok kończy się wyraźnym wzrostem wolumenu udzielonych kredytów hipotecznych, który w porównaniu z 2011 r. Wzrósł o 30%. Jednak kredyty hipoteczne na 2012 r. Podrożały. O ile w poprzednim roku banki średnio udzielały kredytów hipotecznych na poziomie 12,5-13% rocznie, to w 2012 roku liczba ta wzrosła do 13,5-14%.

A pod koniec roku wiele instytucji bankowych, w szczególności Sbierbank, już zapowiadało, że w przyszłym roku stawki ponownie wzrosną i mogą, zdaniem ekspertów, osiągnąć 15% rocznie..

Banki chętniej udzielały kredytów hipotecznych na gotowe mieszkania na rynku wtórnym, trudniej o kredyt na mieszkanie w niedokończonym osiedlu. Stawki w tym przypadku są wyższe o 1-3%, a wymagania dla pożyczkobiorców są surowsze. Jednak wśród wielu ofert można znaleźć bardzo opłacalne. Jeżeli bank aktywnie współpracuje z deweloperem, jak w przypadku osiedla „Gorki-8”, wówczas oprocentowanie kredytu hipotecznego może zostać obniżone do 9-10% w skali roku. Takie oferty są oczywiście rzadkie, wybór obiektów w tym przypadku jest ograniczony, ale stawki są dużo bardziej atrakcyjne niż przeciętne na rynku kredytów hipotecznych.

„Nowa” Moskwa

Najważniejszym wydarzeniem minionego roku było oczywiście przyłączenie do stolicy terenów tzw. „Nowej” Moskwy. W mieście pojawiły się dwie nowe dzielnice – Nowomoskowski i Troicki, a deweloperom otworzyły się szerokie perspektywy rozwoju dość dużych terenów..

Według firmy „Azbuka Housing” w 2012 roku średni koszt metra kwadratowego w Moskwie „Nowaja” wzrósł o 6,3% i obecnie wynosi 83 tys. Rubli (ok. 2,7 tys. Dolarów). Tempo wzrostu cen okazało się mniejsze niż przewidywali pośrednicy w handlu nieruchomościami na początku roku, przewidując gwałtowny wzrost popytu na mieszkania w nowopowstałych powiatach.

Jeśli w historycznej części miasta im bliżej obwodnicy Moskwy znajduje się nowy budynek, tym tańsza cena za metr kwadratowy, to w „nowej” Moskwie sytuacja jest odwrotna – znajdują się one po „przeciwnych stronach barykad”, a wartość tutejszych nieruchomości gwałtownie rośnie w miarę zbliżania się do obwodnicy Moskwy..

Eksperci nazywają osiedle „Moskwa A101”, gdzie jednopokojowe mieszkanie można kupić za trzy miliony rubli, osiedle „Nowe Vatutinki” i kompleks mieszkaniowy „Prestige” jako najtańsze nowe budynki „Nowej” Moskwy. Osiedle mieszkaniowe „Vatutinki” nazywane jest również najbardziej ambitnym projektem na nowo zaanektowanych terenach – tu ponad 1,6 tys. Mieszkań jest prezentowanych nabywcom. „Vatutinki” to cała dzielnica, zaledwie 14 kilometrów od obwodnicy Moskwy, z dwiema szkołami i trzema przedszkolami.

Średni koszt jednego metra kwadratowego na rynku wtórnym „Nowej” Moskwy sięga dziś 96 tysięcy rubli, średnio o 17,4% więcej niż w regionie moskiewskim, wynika z badania firmy „Peresvet-Invest”. Tak więc przystąpienie do kapitału na rynku nieruchomości tych terytoriów oczywiście nastąpiło.

wnioski

Tak więc rok 2012 dla moskiewskich nieruchomości okazał się ogólnie dość stabilny i spokojny, bez wahań i gwałtownych skoków cen. Wzrósł popyt, wzrosła liczba ofert zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, nieznacznie wzrósł koszt wszystkich kategorii nieruchomości mieszkaniowych. Średnio cena moskiewskich metrów kwadratowych wzrosła o 1,5-2% miesięcznie. Najbardziej zauważalny skok cen zanotowano w październiku, jednak latem na rynku jak zwykle panował sezonowy spokój.

Z najciekawszych punktów ponownie chciałbym zwrócić uwagę na wzrost sprzedaży i zakupu luksusowych apartamentów, wzrost zainteresowania apartamentami wielopokojowymi, a także wymierny wzrost wolumenu kredytów hipotecznych.

Według pośredników, nabywców coraz bardziej interesują mieszkania trzypokojowe, które w ubiegłym roku wyraźnie przegrały z bardziej zwartymi dzielnicami mieszkaniowymi pod względem liczby transakcji. Ale zainteresowanie apartamentami typu studio i małymi „odnushkami”, wręcz przeciwnie, spadło.

Kupujący coraz częściej wolą kupować mieszkania w budynkach monolitycznych lub panelowych, a zbyt drogie „stalinki” można dziś nazwać outsiderami rynku – zainteresowanie nimi wyraźnie spadło.

W 2012 roku władzom nie udało się rozwiązać problemu z oszukanymi akcjonariuszami – sytuacja w tym obszarze nadal nie rozwija się najlepiej dla współinwestorów, a obowiązujące przepisy nie mogą chronić ich interesów. Wielu ekspertów propozycję wprowadzenia obowiązkowego ubezpieczenia składek mieszkaniowych określa jako próbę „przerzucenia kosztów budżetowych na barki towarzystw ubezpieczeniowych” i przewiduje, że nowe prawo doprowadzi do wzrostu kosztów mieszkań w nowych budynkach.

Prognozy na przyszłość

Eksperci jednogłośnie zapowiadają, że w przyszłym roku nie będzie gwałtownych zmian sytuacji na stołecznym rynku nieruchomości.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych, pomimo ostatnich skarg prezydenta, który zauważył, że kredyty hipoteczne nie są dostępne dla większości Rosjan, będzie nadal rosło – powiedział Andrei Vladykin, szef działu kredytów hipotecznych i pożyczek w NDV Real Estate. Nie ma przesłanek do obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych, więc nie należy oczekiwać lepszych ofert ze strony banków.

Wzrost stawek do 15% niewątpliwie doprowadzi do spadku popytu na nieruchomości – nie wszyscy kupujący będą gotowi na uzyskanie kredytu hipotecznego na takich warunkach. Dodatkowo, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnie 19% (a są takie pesymistyczne prognozy), to większość potencjalnych nabywców nieruchomości będzie wolała zaciągać kredyty w obcej walucie. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w dolarach prawdopodobnie utrzyma się na poziomie 9-10% w skali roku. Jednak hipoteka w dolarach jest wydawana po pierwsze na okres do 15 lat, a po drugie – prawie zawsze tylko na mieszkania wtórne.

„Nowa” Moskwa zacznie być aktywnie rozwijana przez deweloperów. Według Siergieja Sobianina, burmistrza stolicy, tereny położone w bezpośrednim sąsiedztwie obwodnicy Moskwy mają zostać masowo zabudowane. Generalnie władze wydały już pozwolenia na budowę co najmniej 30 mln mkw. Mieszkań w „Nowej” Moskwie, tak więc dzielnice Nowomoskowski i Troicki zdecydowanie czekają na boom budowlany. Jednak, jak obiecał Siergiej Sobianin, wokół Troicka pojawi się strefa niskich budynków, a obszary oddalone od miasta staną się naturalnymi strefami, placami i parkami..

Oczekuje się, że w 2013 r. Ceny mieszkań w stolicy będą rosły przy tej samej stopie inflacji, czyli dodając 0,5-1-2% miesięcznie, co docelowo doprowadzi do wzrostu cen o 7-10% rocznie.

Wbrew przewidywaniom części analityków w 2012 roku nie wybuchł nowy kryzys finansowy, a w 2013 roku nie należy spodziewać się gwałtownych wstrząsów. Ceny nieruchomości w dolarach mogą nawet spaść, czemu sprzyjać będzie spadek popytu. Eksperci przewidują w najbliższym czasie nadwyżkę podaży na rynku nad popytem – nie ma przesłanek do wzrostu dochodów gospodarstw domowych, aw świetle wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych zdecydowana większość Rosjan nie ma gdzie pożyczyć pieniędzy na zakup mieszkań w stolicy. Nie należy więc oczekiwać od kupujących dużej aktywności, lato 2013 roku może stać się sezonem zupełnie „martwym”, aw okresach oczekiwania na zmiany w gospodarce lub po negatywnych wiadomościach z politycznej sceny popyt może spaść do zera – przewiduje Oleg Repczenko, szef centrum analitycznego. IRN.RU Wskaźniki rynku nieruchomości ”.

Wśród innych innowacji, które będą miały wpływ na rynek nieruchomości w 2013 roku, można wymienić wprowadzenie obiecanego przez Władimira Putina podatku od luksusu, w tym od luksusowych apartamentów. Nie wiadomo jeszcze, jaka będzie stawka tego podatku, ale wydaje się, że popyt na drogie mieszkania w centrum stolicy i tak nie spadnie.

Dodatkowo przeszacowanie katastralnej wartości gruntów w Moskwie niewątpliwie doprowadzi do wzrostu wartości nieruchomości – deweloperzy zapłacą teraz za działki średnio 1,5 raza więcej..

Władze nadal będą wyburzać zrujnowane pięciopiętrowe budynki: w 2012 roku wyburzono tylko 30 takich domów, aw przyszłości planowane jest przesiedlenie i wyburzenie co najmniej 88 pięciokondygnacyjnych budynków w różnych dzielnicach stolicy.

Ceny nieruchomości w „Nowej” Moskwie będą nadal rosły, a różnica w stosunku do reszty regionu moskiewskiego będzie coraz bardziej odczuwalna. Na rynku wtórnym nowych obszarów metropolitalnych koszt jednego metra kwadratowego przekroczy 100 tysięcy rubli, na rynku pierwotnym zbliży się do tego poziomu.

A urząd burmistrza będzie nadal naprawiał wyjeżdżające autostrady i budował nowe węzły komunikacyjne, będzie nadal aktywnie zwalczał korki, aw Moskwie zostaną otwarte nowe stacje metra. Jak to wpłynie na rynek nieruchomości stolicy – pokaże już tak bliski 2013 rok, którego wyniki podsumujemy również za 12 miesięcy. Pozdrowienia z wakacji!