Podwyższenie stopy banku centralnego: co się stanie z kredytem hipotecznym

Treść artykułu

• Czego pożyczkobiorcy mogą się spodziewać. Czy zmieni się oprocentowanie kredytu hipotecznego
• Opóźnienie w spłacie kredytu hipotecznego. Jak być
• Jak negocjować z bankiem
• Refinansowanie umowy kredytu hipotecznego
• Restrukturyzacja kredytu hipotecznego na walutę rubla
• Czy bank może podnieść oprocentowanie kredytu hipotecznego
• Co zrobi rząd
• A co z ratami kredytu hipotecznego? Czy jest jakaś nadzieja na najlepsze

Załamanie rubla i gwałtowny wzrost stopy dyskontowej Banku Centralnego wywołały panikę wśród Rosjan, którzy już zaciągnęli kredyt hipoteczny lub zamierzają go zaciągnąć w najbliższym czasie. Zobaczmy, jak wpłynie na nich wzrost kursu Banku Centralnego, jak uzgodnić z bankiem preferencyjne warunki i czego spodziewać się po kredytobiorcach hipotecznych w przyszłości.

Czego pożyczkobiorcy mogą się spodziewać. Czy zmieni się oprocentowanie kredytu hipotecznego

Podniesienie stopy refinansowania do 17% oznacza, że ​​to właśnie przy tej stopie banki komercyjne będą pożyczać pieniądze od Banku Centralnego. Jeśli spojrzeć na dynamikę na przestrzeni ostatniego roku, widać, że nawet przy stałym wzroście stopy refinansowania oprocentowanie kredytu hipotecznego w rublu niewiele się zmieniło:

• Marzec 2014: stopa banku centralnego – 7,0%, hipoteka – 12%;
• Kwiecień 2014: stopa banku centralnego – 7,5%, hipoteka – 12,3%;
• Lipiec 2014: stopa banku centralnego – 8,0%, hipoteka – 12,2%;
• Wrzesień 2014: stopa dyskontowa – 9,5%, kredyt hipoteczny – 12,5%.

Jednak obecny gwałtowny wzrost radykalnie zmieni sytuację. Banki nie mogą działać bez zysku. W związku z tym będą zmuszeni do udzielania kredytów oprocentowanych powyżej stopy banku centralnego. Oczekuje się, że przy obecnym stopie refinansowania kredytów hipotecznych Rosjanie zapłacą nie mniej niż 18-20% rocznie. I to zgodnie z najbardziej optymistycznymi prognozami. Z pewnością małe banki będą oferować kredytobiorcom kredyty hipoteczne po jeszcze wyższych stopach procentowych.

Kredyty hipoteczne powinny wzrosnąć znacznie mniej. Według Andreya Shelkovego, dyrektora Agencji Finansowania Budownictwa Mieszkaniowego, oprocentowanie kredytów hipotecznych socjalnych w 2015 r. Będzie obliczane na podstawie wskaźnika inflacji konsumenckiej, do którego zostanie dodane 3,8%. Ministerstwo Rozwoju prognozuje w przyszłym roku wskaźnik inflacji konsumenckiej na poziomie 7,5%. W związku z tym oprocentowanie kredytów na zakup mieszkań w ramach programów państwowych powinno wynieść nieco ponad 11%.

Ale wszystkich tych zmian należy się spodziewać dopiero po Nowym Roku. W tej chwili wiele banków komercyjnych wstrzymało realizację programów hipotecznych i do tej pory nie udzielało nawet wcześniej zatwierdzonych kredytów. Instytucje finansowe chcą trochę poczekać, aby zobaczyć, dokąd poprowadzi obecna sytuacja z rublem, jakie kroki podejmie rząd i jakie oprocentowanie będzie optymalne w zmienionych warunkach gospodarczych.

Opóźnienie w spłacie kredytu hipotecznego. Jak być

Przez pierwsze 20-25 dni po opóźnieniu w płatności bank może nie zwracać uwagi na opóźnienia w płatnościach. Jej pracownicy doskonale wiedzą, że absolutnie każdy może mieć przejściowe trudności finansowe. Ale jeśli klient nie dokona dalszych płatności, specjaliści działu kredytowego zaczynają próbować się z nim skontaktować, wysyłać powiadomienia o opóźnionych płatnościach i starają się w każdy możliwy sposób przypomnieć pożyczkobiorcy o jego zobowiązaniach.

Jeżeli spłata kredytu hipotecznego nie nastąpi w ciągu trzech miesięcy lub terminy spłaty zostały naruszone więcej niż trzykrotnie w ciągu 12 miesięcy, a opóźnienie przekracza 5% kwoty kredytu hipotecznego, prawnicy banku mają prawo zwrócić się do sądu w celu odzyskania długu. I oczywiście decyzja sądu będzie na ich korzyść, mało prawdopodobne jest, aby klient ukrywający się przed instytucją finansową mógł liczyć na to, że sąd stanie po jego stronie..

Ponadto, aby odzyskać od klienta banku kwotę długu, odsetki i kary za opóźnienie, komornicy mogą zająć rachunek bankowy dłużnika, sprzedać na aukcji nieruchomość hipoteczną i zająć jego samochód. Jeżeli hipoteka zostanie wystawiona nie tylko na pożyczkobiorcę, ale także na jego bliskich, ich majątek również może zostać zajęty.

Znane są nawet przypadki, gdy agencje windykacyjne wykupujące długi od banków zagroziły niewypłacalnym pożyczkobiorcom postępowaniem karnym za oszustwo. Ale takie zagrożenia są absolutnie beznadziejne. Artykuł 159 Kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej (oszustwo) można zastosować tylko wtedy, gdy klient banku posłużył się fałszywymi dokumentami przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. To prawda, że ​​w rosyjskim kodeksie karnym jest jeszcze 177 artykułów (uchylanie się od spłaty zobowiązań), ale nie było precedensów, gdy kredytobiorcy byli sądzeni na podstawie tego artykułu..

Jak negocjować z bankiem

Jak już wiadomo, dla niewypłacalnego kredytobiorcy ukrywanie się przed bankiem jest zupełnie bezużyteczne. Najlepiej jest spróbować negocjować z instytucją finansową, aby złagodzić warunki umowy kredytu hipotecznego. W końcu bank absolutnie nie jest zainteresowany problemowymi pożyczkobiorcami iz pewnością spotka się w połowie drogi, jeśli klient zachowa się rozsądnie i adekwatnie.

Musisz zabrać zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia. Następnie należy napisać wniosek do instytucji finansowej z wyszczególnieniem powodów, dla których nie jest możliwe dokonanie pełnej spłaty kredytu hipotecznego. Pismo powinno nie tylko zwracać się do banku o preferencyjne warunki, ale także wskazywać Twoje propozycje rozwiązania sytuacji.

Najczęstsze opcje złagodzenia warunków kredytu hipotecznego to refinansowanie i restrukturyzacja w rublu.

Refinansowanie umowy kredytu hipotecznego

Przy refinansowaniu pożyczkobiorca zostaje otwarty nowy kredyt, kosztem spłaty starego. Nowa pożyczka z reguły jest wystawiana z taką samą stopą procentową jak poprzednio, ale na dłuższy okres, dzięki czemu kwota miesięcznych płatności jest zmniejszona. To najbardziej akceptowalna opcja dla kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny w rublach.

Restrukturyzacja kredytu hipotecznego na walutę rubla

W kontekście szybko rosnącego dolara najlepiej byłoby, gdyby Rosjanie, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne w obcej walucie, zwrócili się do instytucji finansowych o restrukturyzację swoich kredytów hipotecznych na walutę krajową. Oznacza to, że warunki umowy pozostaną takie same, ale spłaty kredytu hipotecznego będą spłacane w rublach.

Następnie pismo trafia do banku (należy upewnić się, że jest prawidłowo zarejestrowany) lub przesłane do instytucji finansowej listownie z awizacją.

W trakcie rozpatrywania wniosku przez bank w żadnym przypadku nie należy wstrzymywać płatności, w przeciwnym razie w przypadku postępowania sądowego pożyczkobiorca może zostać uznany za złośliwego zrzeczenie się. Jeśli nie ma możliwości przekazania pełnej kwoty spłaty kredytu hipotecznego do banku, możesz ograniczyć się tylko do jej części, ale spłacać ją regularnie w terminach określonych w umowie.

Czy bank może podnieść oprocentowanie kredytu hipotecznego

Aby to zrozumieć, kredytobiorca musi ponownie dokładnie przeczytać umowę kredytu hipotecznego. Co najgorsze, stwierdza, że ​​instytucja finansowa może jednostronnie podnieść oprocentowanie. W takim przypadku pożyczkobiorca może narzekać na własną nieuwagę tylko wtedy, gdy nie zwrócił na to uwagi przy zawieraniu umowy.

Również w warunkach umowy można powiedzieć, że instytucja finansowa ma prawo do podwyższenia stawki tylko w przypadku zaistnienia określonych warunków. Na przykład wzrost stopy dyskontowej Banku Centralnego lub indeksu LIBOR. Konieczne jest sprawdzenie, czy takie warunki rzeczywiście wystąpiły, a jeśli tak, to podwyższenie stawki przez bank jest absolutnie legalne.

Inną powszechną opcją jest sytuacja, w której umowa kredytu hipotecznego stanowi, że oprocentowanie kredytu może wzrosnąć tylko za porozumieniem stron. W takim przypadku wystarczy, że pożyczkobiorca napisze pismo do banku z informacją, że nie wyraził zgody na podwyższenie oprocentowania. Jeśli instytucja finansowa nie ustąpi, możesz bezpiecznie zwrócić się do sądu. Pożyczkobiorca ma wszelkie powody, by go wygrać.

W teorii istnieje możliwość, że instytucja finansowa wystąpi do sądu z wnioskiem o zmianę warunków umowy kredytu hipotecznego na podstawie art. 451 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Stwierdza, że ​​umowa może zostać zmieniona na mocy postanowienia sądu w przypadkach, gdy okoliczności uległy zmianie na tyle, że gdyby strony umowy miały możliwość to przewidzieć, zawarłyby porozumienie na znacząco innych warunkach. To prawda, ten sam artykuł 451 mówi, że zmiana warunków umowy decyzją sądu w związku z istotnie zmienionymi okolicznościami może nastąpić tylko w wyjątkowych przypadkach. W rosyjskiej praktyce sądowej liczba takich precedensów jest bardzo mała..

Ale nawet jeśli z takim roszczeniem wystąpi instytucja finansowa, bank będzie musiał najpierw udowodnić, dlaczego nie mógł przewidzieć zmiany okoliczności, a pożyczkobiorca zapłaci według starych stawek, dopóki sąd nie zdecyduje o ich zmianie..

Co zrobi rząd

W obecnym zamieszaniu z oprocentowaniem kredytów hipotecznych i kursem rubla jedno jest jasne: jeśli kurs wynosi 20% lub więcej, a kurs rubla pozostanie na obecnym poziomie, liczba osób pragnących uzyskać kredyt hipoteczny w rosyjskich bankach (nawet w rublach, przynajmniej w walucie obcej) zmniejszy się dziesięciokrotnie. Już wielu ekspertów przewiduje śmierć rosyjskiego kredytu hipotecznego przy obecnym kursie Banku Centralnego.

Nie mniej ucierpi firmy budowlane. Według ministra budownictwa, mieszkalnictwa i usług komunalnych Michaiła Mnie, co trzecie mieszkanie w Rosji jest kupowane w ramach programów hipotecznych. Z reguły są to mieszkania w nowych budynkach, a po masowej odmowie przez Rosjan kredytów hipotecznych wielu deweloperów może po prostu nie znaleźć pieniędzy na ukończenie rozpoczętych projektów. Jeśli wcześniej kupowanie mieszkania na etapie zerowym było po prostu niebezpieczne, teraz stanie się prawdziwą „śmiercionośną liczbą”.

Oczywiste jest, że rząd musi podjąć pewne kroki w celu ustabilizowania sytuacji. Zobaczmy, jakie są możliwości wyjścia z sytuacji w oparciu o ostatnie oświadczenia rosyjskich urzędników.

Na tradycyjnej konferencji prasowej po wynikach roku Władimir Putin powiedział, że rosyjskie władze doskonale zdają sobie sprawę, że rozwój kredytów hipotecznych przy obecnym kursie Banku Centralnego jest bardzo trudny, a nawet niemożliwy. Dlatego rząd zapewni bankom dotacje na wsparcie programów hipotecznych. Oznacza to, że banki nie podniosą stóp procentowych, a poniesione straty zostaną zwrócone z budżetu..

To prawda, że ​​prezydent nie sprecyzował, jaka będzie wielkość tych dotacji i jakie rodzaje programów hipotecznych otrzymają wsparcie państwa. Z pewnością, jeśli rząd podejmie jakieś kroki, to tylko w stosunku do pewnych kategorii kredytobiorców. Po prostu nierealne jest subsydiowanie wszystkich programów hipotecznych w Rosji w obecnej sytuacji kryzysowej i planowanym deficycie budżetowym na kilka najbliższych lat..

Jeśli chodzi o osoby spłacające kredyty hipoteczne w obcej walucie, ich sytuacja jest jeszcze bardziej opłakana. Oprócz ryzyka podniesienia stopy procentowej, już teraz są zmuszeni spłacać dwukrotnie więcej kredytów z powodu załamania rubla. Liczba takich pożyczkobiorców w Rosji według różnych szacunków waha się od 25 do 150 tys. Liczą, że władze pomogą im zgodnie ze scenariuszem węgierskim: czyli spłacą kredyt hipoteczny po obecnym kursie dolara, ale ze znacznym dyskontem, a różnica w oprocentowaniu zostanie wypłacona bankom z budżetu.

Jak dotąd rosyjscy urzędnicy nie wypowiadali się na temat możliwości takiego scenariusza. Według deputowanego Dumy Państwowej Anatolija Aksakowa, obecnie rozważana jest możliwość ożywienia Agencji Restrukturyzacji Mieszkaniowych Kredytów Hipotecznych, która pomagała kredytobiorcom już w poprzednim kryzysie. Jednak jego zdaniem z usług tej organizacji mogą korzystać tylko ci kredytobiorcy w obcej walucie, którzy nie byli w stanie spłacić banków w wyniku refinansowania..

Ponadto wielu posłów z Fair Russia zwróciło się do prezesa Banku Centralnego Elwiry Nabiulliny z prośbą o zobowiązanie banków komercyjnych do restrukturyzacji kredytów walutowych Rosjan i przeliczenia ich płatności na ruble po kursie z dnia podpisania kontraktów, ale nie później niż 1 stycznia 2014 r. Nie wiadomo jeszcze, jak prezes banku centralnego zareaguje na tę prośbę.

A co z ratami kredytu hipotecznego? Czy jest jakaś nadzieja na najlepsze

Obecny wzrost stopy dyskontowej został wprowadzony w celu powstrzymania spekulacji na rynku walutowym, kiedy banki zaciągały kredyty z Banku Centralnego po niskich stopach procentowych i tym pieniądzem grały na spadki na rynku walutowym, co doprowadziło do jeszcze większego spadku rubla. Większość ekonomistów zgadza się, że środek ten jest tymczasowy i jest mało prawdopodobne, aby tak wysoka stopa dyskontowa utrzymała się do końca przyszłego roku. Przecież wysokie oprocentowanie kredytów przez długi czas będzie miało niezwykle negatywny wpływ na wszystkie projekty biznesowe realizowane w Rosji i może prowadzić do ograniczenia produkcji i pogorszenia koniunktury w kraju..

Dlatego dla osób, które do niedawna planowały zaciągnięcie kredytu hipotecznego, lepiej nie zadowalać się obecnymi wysokimi oprocentowaniem, tylko poczekać sześć miesięcy – rok. Możliwe, że w tym czasie sytuacja na rynku kredytów hipotecznych ustabilizuje się..