Przegląd pierwotnego rynku mieszkaniowego w stolicy za luty 2011 r. Wzrost podaży, spadek cen

Treść artykułu

• Stan pierwotnego rynku mieszkaniowego
• Nowe budynki są wyciskane z obwodnicy Moskwy
• Odradza się kredyt hipoteczny

Według badań socjologicznych ponad 70% ludności Rosji potrzebuje lepszych warunków mieszkaniowych. Kwestia mieszkaniowa dotyczy całego kraju, jednak w tym artykule postaramy się skupić na rynku mieszkaniowym stolicy.

Generalnie po kryzysie rynek nowych budynków w stolicy zaczął ożywać, pojawiają się nowe projekty, wznowiono większość zamrożonych projektów budowlanych. Otrzymał nowy impuls do rozwoju i kredytu hipotecznego.

Stan pierwotnego rynku mieszkaniowego

Jak wiecie, w czasie kryzysu wielu deweloperów zdecydowało się na zamrożenie swojej budowy. Stopniowo rynek nowych budynków w stolicy zaczyna ożywać. Już w 2010 roku istniała tendencja do ożywienia tego segmentu rynku nieruchomości, ożywienie jest szczególnie widoczne w budownictwie mieszkaniowym klasy ekonomicznej, na które w okresie pokryzysowym jest duże zapotrzebowanie. Teraz zaufanie potencjalnych nabywców w tym segmencie rynku znacznie wzrosło. Dochody gospodarstw domowych ustabilizowały się, pojawił się efektywny popyt na mieszkania, na rynku zaczęły pojawiać się nowe projekty, zintensyfikowano też budowę wielu obiektów zawieszonych w czasie kryzysu..

Do końca 2010 r. Udział mieszkań gotowych w całkowitej podaży mieszkań w klasie ekonomicznej w rejonie podmoskiewskim wyniósł 50% – są to obiekty już oddane lub będące w końcowej fazie budowy (odpowiednio 19% i 31%). Udział projektów w początkowej fazie budowy wynosi 44%. Pozostałe 6% to zamarznięte place budowy lub obiekty o spowolnionej budowie.

Teraz decydującym czynnikiem dla potencjalnych nabywców jest optymalny stosunek ceny do jakości..

Według ekspertów z Centrum Doradztwa Analitycznego MIEL, w styczniu 2011 roku po raz pierwszy na rynek kapitałowy weszło 40 domów, co stanowi 7,4% ogólnej liczby proponowanych nowych budynków. Większość z nich to domy średniej klasy, a także nowe budynki we wczesnych fazach budowy. Pojawienie się na rynku pierwotnym nowych i stosunkowo niedrogich ofert prowadziło na ogół do spadku cen. Spadek cen nie jest jednak znaczący – 3,2% w rublach i 0,1% w dolarach.

Teraz decydującym czynnikiem dla potencjalnych nabywców jest optymalny stosunek ceny do jakości. Dlatego ludzie wybierają nowe budynki klasy ekonomicznej. Ponadto opinia, że ​​domy klasy ekonomicznej to budynki bardzo niskiej jakości, jest absolutnie nieprawdziwa. Połączenie niedrogich, ale wysokiej jakości materiałów z najnowszymi osiągnięciami w branży budowlanej umożliwia budowanie niezawodnych i niedrogich mieszkań.

Jednak ceny nieruchomości, zwłaszcza w Moskwie, były i pozostają dość wysokie. Według wyników stycznia br. Większość propozycji (46%) odnotowano w przedziale cenowym od 100 tys. Do 150 tys. Rubli za mkw. W przypadku mieszkań w przedziale cenowym od 150 tysięcy do 200 tysięcy rubli za mkw. m. stanowiły 37% całkowitej podaży, w przedziale od 200 tysięcy do 250 tysięcy rubli – tylko 10%. Minimalna oferta dotyczyła mieszkań w cenie do 100 tys. Rubli za mkw. – 7%.

Średnia cena mieszkań klasy ekonomicznej w styczniu wyniosła 60,2 tys. Rubli za metr kwadratowy. m, klasa średnia – 59,2 tys.Rubli za mkw. m, klasa biznesowa – 101 tysięcy rubli za mkw. m.

Jeśli chodzi o popyt, to według wyników ze stycznia 2011 r. Tradycyjnie najbardziej poszukiwane były mieszkania 1- i 2-pokojowe, które stanowiły odpowiednio 48% i 37%. Mieszkania 3-pokojowe wyraziły chęć zakupu 14% wszystkich kupujących, lokale wielopokojowe tylko 1%.

Nowe budynki są wyciskane z obwodnicy Moskwy

Należy zauważyć, że w ostatnim czasie pojawiła się tendencja do przemieszczania nowych budynków poza obwodnicę Moskwy. Chodzi o to, że w stolicy od dawna brakuje placów budowy, a te, które istnieją, są dość drogie, co niewątpliwie wpływa na koszt za metr kwadratowy. Okazuje się więc, że budowanie domów panelowych w Moskwie nie jest teraz zbyt opłacalne.

W rezultacie główna działalność deweloperów koncentruje się obecnie w regionie moskiewskim, który jest istotnym liderem pod względem budowy nowych mieszkań. Miesięcznie na rynek nowych budynków w regionie moskiewskim wchodzi od 5 do 12 nowych obiektów.

Obecnie w dzielnicach Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo powstało i powstaje wiele nowych domów klasy ekonomicznej. W obrębie obwodnicy Moskwy w ciągu ostatnich 2 lat prowadzono prace budowlane w rejonach Oczakowa, Marfina, Świblowa, Czertanowa, Otradnoje, Zyuzino. Obecnie w stolicy aktywnie budowanych i sprzedawanych jest około 40 nowych nieruchomości klasy ekonomicznej i komfortowej. 83% wszystkich nowych budynków klasy ekonomicznej znajduje się w południowym okręgu administracyjnym. W Południowo-Zachodnim Okręgu Administracyjnym – 7%, w CJSC – 6%, najmniej ze wszystkich obiektów w Południowo-Wschodnim Okręgu Administracyjnym i Północno-Wschodnim Okręgu Administracyjnym – tylko 2%. W CAO, SZAO, VAO i CAO nie ma nowych budynków w trakcie realizacji.

Odradza się kredyt hipoteczny

Kupując nowe mieszkanie, potencjalny nabywca zadaje sobie dwa główne pytania. Najpierw musi znaleźć odpowiednie mieszkanie, dlatego firma deweloperska, która je buduje. Po drugie, jeśli kupujący nie ma dość pieniędzy na zakup mieszkania, to poza wyborem samego mieszkania trzeba będzie rozwiązać jeszcze jedną kwestię – znalezienie pieniędzy na opłacenie brakującej części jego kosztu. W tym przypadku rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny.

Jeśli chodzi o pierwsze pytanie, znalezienie mieszkania nie jest trudne, deweloperzy stali się bardziej aktywni, a podaż mieszkań na rynku tylko rośnie i według prognoz będzie rosła. Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, można też powiedzieć, że wraz ze wzrostem efektywnego popytu ludności ożywia się również akcja kredytowa..

Większość banków pożycza projekty w budowie tylko wtedy, gdy skrzynka domu jest już gotowa i cała niezbędna komunikacja jest podłączona.

Jak podaje agencja „Miel”, obecnie 11 banków kapitałowych oferuje kredyty na mieszkania w nowych budynkach. Minimalna zaliczka w wysokości 10% jest wymagana przez Sberbank, Russian Mortgage Bank i Moscow Credit Bank. Minimalne oprocentowanie w rublach oferuje bank VTB 24 (kampania „Z nowym domem”, która została przedłużona do 26 lutego 2011 r.): Przed rejestracją praw majątkowych stawka wynosi 9,95-12,35%, po rejestracji praw majątkowych – 7,5- 9,85%. Średnie oprocentowanie wynosi 13-14% w skali roku.

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że warunki kredytowania są prawie przed kryzysem. Jednak nie wszystko jest takie proste. Większość banków pożycza projekty w budowie, tylko jeśli skrzynka domu jest już gotowa i cała niezbędna komunikacja jest podłączona, bardzo trudno jest uzyskać kredyt na zakup domu na początkowym etapie budowy. Sberbank i VTB-24 mają więcej bezpłatnych warunków, ale te banki oferują kupno mieszkania ze swojej listy akredytowanych nowych budynków. W konsekwencji wybór pożyczkobiorcy jest bardzo ograniczony. Jednak VTB-24 ma najdłuższy okres kredytowania hipoteki – do 50 lat.

Na podstawie dynamiki pierwotnego rynku mieszkaniowego w Moskwie można przypuszczać, że w 2011 r. Budowa nowych budynków będzie nadal rosła. Jak wiadomo, popyt powoduje wzrost podaży, a popyt obecnie stale rośnie. Cały ten sam popyt na mieszkania powoduje wzrost podaży kredytów hipotecznych. Ludzie są gotowi przepłacać za cenne metry kwadratowe, a banki po kryzysie coraz częściej zaczynają ufać ludności. Pojawiająca się tendencja do przenoszenia głównych placów budowy poza obwodnicę Moskwy również będzie się tylko nasilać, ze względu na to, że mieszkania są tam tańsze, a terenów jest znacznie więcej niż w stolicy. W konsekwencji w najbliższej przyszłości Moskwie może wystąpić niedobór nowych mieszkań klasy ekonomicznej.