Przegląd rynku nieruchomości w Moskwie w lutym 2011 r

Treść artykułu

• Na wtórnym rynku mieszkaniowym sytuacja pozostaje dość stabilna
• Rynek nowych budynków wyraźnie ożył w lutym
• Co się później stanie

Miniony luty wprowadził wiele intryg do dość skomplikowanej sytuacji na krajowym rynku nieruchomości. Z jednej strony istnieją okoliczności, w których koszty mieszkania powinny wzrosnąć i to dość szybko. Kryzys już się cofa.

Michaił Browkin. Nasyp Kotelnicheskaya. 2005

Kredyty hipoteczne zaczęły ożywać, które stają się coraz bardziej dostępne. Nie można nie wziąć pod uwagę wzrostu cen ropy, ceny czarnego złota osiągnęły w lutym rekordy. Wszystko to w kontekście niskich wskaźników budowy nowych mieszkań w stolicy, jak się wydaje, powinno było spowodować wzrost cen mieszkań. Ale mimo wszystko cena za metr kwadratowy nie spieszy się ze wzrostem.

Na wtórnym rynku mieszkaniowym sytuacja pozostaje dość stabilna

Według ośrodka analitycznego „Wskaźniki rynku nieruchomości”, w lutym 2011 r. Indeks kosztów mieszkań w stolicy wzrósł o prawie 1% z 4530 do 4573 USD za metr kwadratowy, czyli wzrost jest minimalny i jest na poziomie inflacji. To z kolei może wynikać również ze spadku kursu dolara w lutym. Jeśli chodzi o ceny rubla za mieszkania w Moskwie, pozostają na miejscu. Tak więc w lutym średnia cena za metr kwadratowy w Moskwie w rublach wynosiła około 135 tysięcy rubli za metr kwadratowy.

W Moskwie największe zapotrzebowanie na mieszkania klasy ekonomicznej.

Jeśli weźmiemy pod uwagę zmianę ceny w zależności od rodzaju mieszkania, sytuacja nie jest jednolita. Największy wzrost cen obserwujemy w segmentach niskobudżetowych: domy panelowe (+ 1,3%), w tym stare zasoby mieszkaniowe, mieszkania 1-pokojowe (+ 1,2%) i 2-pokojowe (+ 1,1%). W drogich nowoczesnych domach monolityczno-murowanych następuje nawet spadek cen (-0,9%), prawie nie ma wzrostu w segmencie mieszkań wielopokojowych (+0,2). W efekcie, podobnie jak w styczniu, w Moskwie jest największe zapotrzebowanie na mieszkania klasy ekonomicznej. Niedrogie mieszkania są wypierane z rynku i rośnie dynamika cen mieszkań z niższej kategorii cenowej.

Koszt mieszkań w dzielnicach stolicy w lutym charakteryzuje się podobną dynamiką – największy plus odnotowano w niedrogich dzielnicach mieszkaniowych: Juznoje Miedwiedkowo, Sewernoje Miedwiedkowo, Perowo, Babushkinskaya, Szczukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo itp. Wzrost cen na tych obszarach wynosił średnio 1,8% do 2,2%. Jednocześnie w wielu drogich dzielnicach centrum Moskwy ceny w lutym okazały się nawet na czerwono, na przykład: Marksist, Puszkinskaja, Twerskaja, Kurskaja, Czechowskaja, Aleksandrowski Ogród, Majakowskaja, Frunzenskaya, Lenin Library, Sportivnaya, Smolenskaya, Khamovskaya, Smolenskaya, Khamovskaya, , Borowicka (od -1% do -0,4%).

Jeśli weźmiemy pod uwagę dynamikę cen mieszkań w lutym 2011 roku według dzielnic Moskwy: Dzielnica Centralna bez zmian, Dzielnica Zachodnia – na niewielkim minusie (-0,2%). Najtańsze dzielnice mają największy plus: wszystkie dzielnice poza obwodnicą Moskwy (+ 1,9%), a także okręg wschodni (+ 1,0%) i północno-wschodni (+ 1,4%).

Rynek nowych budynków wyraźnie ożył w lutym

Po niewielkim spadku aktywności na stołecznym rynku nowych budynków w styczniu, luty, zgodnie z przewidywaniami, charakteryzował się wyraźną aktywacją zarówno deweloperów, jak i potencjalnych nabywców. Według analityków firmy Azbuka Zhilya, w lutym 2011 r. Potencjalny popyt na nowe budynki, na który wskazywała liczba zapytań potencjalnych nabywców, zarówno w Moskwie, jak iw regionie moskiewskim, wzrósł o 10-15% w porównaniu do stycznia 2011 r..

Yuri Pimenov. Ślub odbędzie się jutro na ulicy. 1962

Zdaniem badaczy fakt ten wynika również z tego, że pod koniec stycznia znaczna część klientów, którzy się do nich zwrócili, po prostu nie miała czasu na podjęcie decyzji o kupnie domu i przełożyła transakcję na luty. W efekcie liczba mieszkań zakupionych w nowych budynkach wzrosła w lutym ponad dwukrotnie w stosunku do stycznia.

Dodatkowo w lutym niektórzy deweloperzy wprowadzili na rynek swoje nowe nieruchomości. W efekcie liczba nowych budynków mieszkalnych w budowie w otwartej sprzedaży w Moskwie wzrosła o 1,8% i osiągnęła prawie 370 lokali, z kolei liczba mieszkań oferowanych na rynku w porównaniu ze styczniem wzrosła o 3,4%.

Zdaniem Artema Rzhavsky’ego, szefa działu konsultingu i analityki agencji Azbuka Zhilya, deweloperzy z regionu moskiewskiego zaczęli jeszcze aktywniej promować nowe projekty. Jednocześnie zapotrzebowanie na istniejące tu proponowane obiekty znacznie przewyższa wskaźniki metropolitalne. Tym samym, zdaniem spółki, w lutym 2011 r. Na rynku nowych budynków w rejonie Moskwy zarówno liczba proponowanych nieruchomości (około 700), jak i liczba mieszkań na sprzedaż wzrosła o 2,3% w porównaniu do poprzedniego miesiąca..

Warto też zwrócić uwagę, że w lutym w Moskwie wznowiono sprzedaż w kilku luksusowych kompleksach mieszkaniowych. Doprowadziło to do tego, że średnia cena za mkw. mw nowych budynkach w stolicy wzrosła o 2,5% w porównaniu ze styczniem: biorąc pod uwagę mieszkania w wyższych kategoriach cenowych, cena wyniosła około 211 tys..

Zdaniem wielu ekspertów nie ma bezpośredniego związku między dynamiką cen ropy naftowej a cenami nieruchomości..

W regionie moskiewskim nie zaobserwowano podobnych trendów. W regionie moskiewskim najbardziej poszukiwanymi mieszkaniami są nadal mieszkania klasy ekonomicznej. Niektóre stojące obiekty zostały przeniesione na wyższy stopień gotowości. W tym samym czasie na rynek weszło kilka nowych projektów, które zrównoważyły ​​dynamikę cen.

Na koniec lutego 2011 roku średnia cena mkw. mw nowych budynkach w regionie moskiewskim wyniosła 63,1 tysięcy rubli. W konsekwencji cena pozostała na poziomie styczniowym.

Dlaczego ceny domów nie gwałtownie rosną w następstwie rosnących cen ropy i zauważalnego ożywienia w finansowym sektorze gospodarki?

Po pierwsze, rynek nie reaguje od razu na te czynniki, występuje opóźnienie. Jeśli do końca lutego cena ropy naftowej wzrośnie do rekordowych poziomów (120 USD za baryłkę Brenta), to odbije się to na rynku nieruchomości dopiero kilka miesięcy później. Ale nawet tutaj nie jest to takie proste. Jak wiadomo, ceny ropy zaczęły rosnąć już pod koniec ubiegłego lata, kiedy pod koniec 2010 roku wzrosły z 70 dolarów za baryłkę do 95 dolarów, czyli wzrost wyniósł już 35%. Jednocześnie nie nastąpiły znaczące skoki cen na rynku nieruchomości zarówno jesienią, jak i zimą..

Zdaniem wielu ekspertów nie ma bezpośredniego związku między dynamiką cen ropy naftowej a cenami nieruchomości. Niewątpliwie są one wzajemnie powiązane w ramach ogólnej makroekonomii. Zależność ta jest jednak nieliniowa i nie na tyle prosta, że ​​można by było wyprowadzić jakikolwiek dokładny schemat wpływu ceny czarnego złota na nieruchomości w Rosji. Jeśli przeanalizujemy ogólną sytuację, w ostatnich latach nieruchomości i ropa naftowa częściej wykazywały nie odwrotną dynamikę, ale się powtarzały.

Jeśli chodzi o obecny deficyt nowych budynków w stolicy, to również tutaj obraz nie jest jasny. Rzeczywiście, wielkość oddawanych do użytku nowych mieszkań w Moskwie w ciągu ostatnich kilku lat znacznie spadła z 4,8 mkw. m. w 2007 r. do 1,8 mln metrów kwadratowych. mw 2010 roku. Należy jednak zaznaczyć, że z 4,5 – 4,8 mln mkw., Które powstały przed kryzysem, tylko około 1,5 mln mkw. Trafiło do wolnej sprzedaży na rynek. Pozostałe 70 – 80% to mieszkania socjalne, zbudowany kosztem środków budżetowych. W rezultacie wielkość podaży nowych mieszkań na rynku utrzymywała się na mniej więcej tym samym poziomie, co przed kryzysem.

Co w rezultacie mamy? Wydawać by się mogło, że przyczyn wzrostu cen jest wiele, ale po bliższej analizie ich obiektywny wpływ na rosyjski rynek nieruchomości jest bardzo kontrowersyjny..

Co się później stanie

Z powyższego możemy wywnioskować, że w najbliższych miesiącach nie ma powodu, aby spodziewać się gwałtownego skoku cen za metr kwadratowy w Moskwie, a nawet w całej Rosji. Całkiem możliwe, że obecne tempo wzrostu średnich wskaźników cenowych na poziomie około 1-2% miesięcznie będzie obserwowane. Zwróć uwagę, że zmiana kursu wymiany spowoduje własne korekty poziomu cen. Jeśli dolar będzie się dalej osłabiał, to przy wzroście cen mieszkań w stolicy o 1% rubla wzrost cen w przeliczeniu na dolara może wynieść – 2-3%, a nawet więcej.

W drugiej połowie 2011 r. Zdaniem części ekspertów można spodziewać się bardziej intensywnego wzrostu cen, który dotyczyć będzie głównie mieszkań klasy ekonomicznej. Po pierwsze, może być to związane z wyborami, bo takie zachowanie cen obserwowano podczas wyborów w 2004 i 2008 roku. Po drugie, jest całkiem możliwe, że wpływ globalnej inflacji na krajowy rynek nieruchomości, który nabiera tempa z powodu nieuzasadnionego drukowania nieobsługiwanego pieniądza, jest całkiem możliwy. W takich warunkach nieruchomości mogą zacząć je odzyskiwać w szybszym tempie. W tym przypadku dynamika cen rubla będzie bardziej obiektywnie odzwierciedlać sytuację w cenie dolara.

Generalnie nie należy spodziewać się gwałtownych skoków cen nieruchomości w stolicy w ciągu całego roku.