Pułapki w wynajmie mieszkania z opcją późniejszego zakupu

Treść artykułu

• Jakie są korzyści stron tej umowy
• Co należy wziąć pod uwagę przed zawarciem umowy
• 1. Zakup przedmiotu leasingu jest prawem, a nie obowiązkiem najemcy
• 2. Państwowa rejestracja takich transakcji jest wymagana dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na najemcę
• 3. Najem zwykły można przekształcić w leasing przy późniejszym zakupie
• Na jakich warunkach kupujący będzie opłacał się kupować mieszkanie w ten sposób?
• Relacja zaufania między stronami umowy
• „Stały” rynek nieruchomości
• Ryzyka, z którymi może spotkać się najemca
• Śmierć wynajmującego
• Decyzja Wynajmującego o zdeponowaniu mieszkania jako zabezpieczenia kredytu
• Wahania cen nieruchomości
• Jak prawidłowo sporządzić umowę najmu przy późniejszym zakupie
• Okres obowiązywania umowy
• Zapłata
• Obiekt do wynajęcia
• Obowiązki najemcy i wynajmującego
• Odpowiedzialność stron

Kupując nieruchomość, ludzie wybierają najczęściej dwie opcje: zwykłą umowę sprzedaży lub kredyt hipoteczny. Według statystyk znacznie rzadziej zawierane są umowy zamiany i kupna nieruchomości obciążonych hipoteką. Ale jest inny rodzaj zakupu domu, którego prawie nigdy nie ma w Rosji, ale pod pewnymi warunkami może być bardzo korzystny dla obu stron transakcji – najem z opcją późniejszego zakupu. Przyjrzyjmy się bliżej tego typu transakcjom..

Jakie są korzyści stron tej umowy

Najemca:

1. Otrzymuje możliwość korzystania z mieszkania od momentu zawarcia umowy, pomimo braku pełnej kwoty niezbędnej do jego zakupu.
2. Eliminuje konieczność wystawiania kredytu hipotecznego w celu uzyskania brakującej kwoty (zbieranie wszelkiego rodzaju zaświadczeń, płacenie bankowi odsetek i prowizji itp.).
3. Ma prawo na każdym etapie realizacji umowy odmówić dalszego wykupu lokalu.

Gospodarz:

1. Ustala wartość nieruchomości powyżej średniej rynkowej w celu zmniejszenia ryzyka związanego ze sprzedażą ratalną.
2. Przeniesienie własności następuje dopiero po otrzymaniu pełnej kwoty ustalonej umową, co również jest bardzo korzystne dla właściciela domu.

Co należy wziąć pod uwagę przed zawarciem umowy

1. Zakup przedmiotu leasingu jest prawem, a nie obowiązkiem najemcy

Do takiego wniosku dochodzą sądy najczęściej rozpatrując roszczenia wynajmujących, których nieruchomości nie zostały wykupione przez najemców..

2. Państwowa rejestracja takich transakcji jest wymagana dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na najemcę

Oznacza to, że po zapłaceniu pełnej kwoty zakupu nieruchomości ustalonej w umowie najemca jest uważany za właściciela nieruchomości, a jego umowa z wynajmującym podlega rejestracji państwowej (jak zwykła umowa kupna i sprzedaży nieruchomości).

3. Najem zwykły można przekształcić w leasing przy późniejszym zakupie

Przewiduje to art. 624 Kodeksu Cywilnego. Wystarczy zawrzeć odpowiednią umowę dodatkową z wynajmującym. W takim przypadku już zapłacony czynsz zostanie doliczony do ceny wykupu.

Na jakich warunkach kupujący będzie opłacał się kupować mieszkanie w ten sposób?

Przypadki takiej transakcji są niezwykle rzadkie, ponieważ aby było to korzystne dla obu stron, konieczne jest, aby dwa czynniki były zbieżne.

Relacja zaufania między stronami umowy

Chociaż tego typu umowy są legalne w Rosji, nie ma jasnych uregulowań prawnych. Dlatego wybierając taką metodę pozyskania mieszkania, konieczne jest niezwykle poważne podejście do tekstu umowy i nie można obejść się bez konsultacji z profesjonalnymi prawnikami..

Idealną opcją byłaby obecność pokrewieństwa lub przynajmniej relacji zaufania między najemcą a wynajmującym, co zminimalizuje możliwość sporu między stronami umowy.

„Stały” rynek nieruchomości

Jeśli rynek nieruchomości będzie się nadal rozwijał, wartość wynajmowanych lokali może wzrosnąć. W takim przypadku stara cena zapisana w umowie po prostu nie będzie opłacalna dla wynajmującego i może spróbować ją wypowiedzieć. Dlatego warto zdecydować się na zawarcie takiej umowy tylko wtedy, gdy ma się pewność, że w najbliższych latach ceny na rynku mieszkaniowym nie będą ulegać dużym wahaniom..

Ryzyka, z którymi może spotkać się najemca

Śmierć wynajmującego

Często zdarzają się sytuacje, gdy właściciel wynajmowanej nieruchomości umiera, a jego spadkobiercy mają inne plany co do przekazanej im nieruchomości i próbują w jakikolwiek sposób rozwiązać umowę z najemcą.

W tym przypadku prawo jest po stronie tego ostatniego, ponieważ zgodnie z ustawodawstwem przeniesienie własności wynajmowanej nieruchomości na inną osobę nie jest podstawą do rozwiązania umowy.

Decyzja Wynajmującego o zdeponowaniu mieszkania jako zabezpieczenia kredytu

W takim przypadku, jeśli nie zwróci kredytu, mieszkanie pozostanie zastawione przez bank, a po uregulowaniu wszystkich uzgodnionych płatności najemca nie będzie mógł zarejestrować własności wynajmowanej nieruchomości..

Jedynym sposobem na zabezpieczenie się przed takimi sytuacjami jest próba negocjacji z wynajmującym w sprawie zameldowania w mieszkaniu najemcy lub, co byłoby idealnym rozwiązaniem, małoletniego członka jego rodziny. Jest mało prawdopodobne, aby bank uznał taką nieruchomość za zabezpieczenie.

Wahania cen nieruchomości

Aby nie dojść do sytuacji, w której na skutek wahań na rynku nieruchomości lub wysokiej inflacji wysokość płatności wynikających z umowy stanie się nieopłacalna dla jednej ze stron, należy zwrócić szczególną uwagę na uregulowanie tego warunku.

Możesz określić, że płatności miesięczne powinny być indeksowane według stopy inflacji lub powiązane ze średnim poziomem cen rynkowych podobnych nieruchomości.

Jak prawidłowo sporządzić umowę najmu przy późniejszym zakupie

Rozważ główne punkty umowy, które muszą być określone w każdej umowie najmu z późniejszym wykupem.

Okres obowiązywania umowy

Najlepszym sposobem jest zawarcie umowy na czas nieokreślony.

Zapłata

Miesięczna rata wynajmującego musi składać się z dwóch części: czynszu i okupu. Jak już opisano powyżej, możesz zaplanować indeksację każdej z płatności w zależności od poziomu inflacji i wahań cen na rynku nieruchomości.

Najlepiej jest przewidzieć możliwość wcześniejszego wykupu nieruchomości. Nie będzie też zbędne spełnienie warunku, że wpłaty na rachunek leasingodawcy będą dokonywane za pośrednictwem oddziału banku, co pozwoli obu stronom na posiadanie dokumentów dowodowych na wypadek ewentualnego sporu..

Obiekt do wynajęcia

Konieczne jest odzwierciedlenie adresu, powierzchni i układu pomieszczeń. Zaleca się dołączenie do umowy dokumentacji technicznej oraz kopii dokumentów tytułowych.

Obowiązki najemcy i wynajmującego

Aby uniknąć sporów i nieporozumień w przyszłości, konieczne jest wyraźne wskazanie, kto zapłaci rachunki za media, przeprowadzi naprawy lokalu itp..

Odpowiedzialność stron

Znaczenie tej sekcji w umowie nie wymaga nawet wyjaśnienia..