Rynek nieruchomości biurowych – wyniki I kwartału 2011 roku

Treść artykułu

• Popyt na biura w Moskwie wzrósł w ciągu roku o ponad jedną trzecią
• Podaż biurowa nie powróciła jeszcze do poziomu sprzed kryzysu
• Ceny zakupu i wynajmu biur nieznacznie wzrosły

Podsumowując wyniki pierwszego kwartału 2011 roku w zakresie nieruchomości biurowych w stolicy, należy zauważyć, że główne trendy tego segmentu rynku w analizowanym okresie w ocenie większości ekspertów to naturalny powrót potencjalnych najemców na rynek, a także postępujący wzrost niedoboru jakościowej podaży..

Jacob Lawrence. Producenci szafek. 1946

Popyt na biura w Moskwie wzrósł w ciągu roku o ponad jedną trzecią

W porównaniu z analogicznym okresem 2010 r. Popyt na biura w stolicy wzrósł średnio o 30-40%, co niewątpliwie wynika z ogólnego wzrostu aktywności gospodarczej w kraju oraz poprawy koniunktury w porównaniu z latami ubiegłymi..

Wzrosła aktywność wynajmu biur wśród firm zagranicznych i dużych operatorów bankowych. Warto zauważyć, że w tej chwili potencjalni najemcy są już gotowi do rozważenia ofert powierzchni biurowych bez wykończenia. W porównaniu z zeszłym rokiem agencje metropolitalne podają, że liczba wynajętych powierzchni biurowych jest w stanie surowym&rdzeń (gołe ściany i sufit) wzrósł o ponad 30%.

Według Maxima Zhulikova, głównego specjalisty w dziale nieruchomości biurowych w Penny Lane Realty, w pierwszych trzech miesiącach tego roku popyt na zakup gotowego biura najmu wyraźnie wzrósł ze strony najemców. Zwrócił również uwagę, że wśród potencjalnych nabywców są głównie krajowi inwestorzy prywatni. Inwestorzy zagraniczni, nawet jeśli są gotowi do nabycia jakichkolwiek obiektów, bardzo często po prostu nie mają czasu, aby w porę zareagować na bardzo szybko zmieniającą się sytuację rynkową.

Coraz bardziej odczuwalne są konsekwencje zakazu władz Moskwy budowy biurowców w ramach Trzeciego Pierścienia Transportowego..

Należy również zauważyć, że w okresie od stycznia do marca 2011 r. Występował dość wysoki i stabilny popyt na zakup biur klasy A i B. Z reguły duże firmy wykazywały zainteresowanie takimi obiektami, aby ulokować tu swoje struktury. Na przykład w lutym pojawiła się informacja, że ​​Raifaisen Bank i Rostelecom chcą kupić centrum biznesowe. Innym żywym przykładem są negocjacje pomiędzy przedstawicielami Alfa-Bank i AFI-Development w sprawie zakupu centrum biznesowego Aquamarine..

Inną tendencją w I kwartale br. Jest coraz silniejsze odczuwanie konsekwencji zakazu władz Moskwy w zakresie budowy biurowców w ramach trzeciego pierścienia komunikacyjnego. Stołeczni deweloperzy, poszukujący nowych placów budowy, zaczęli aktywnie interesować się dawnymi strefami przemysłowymi w centrum miasta.

Wassily Kandinsky. Moskwa 1.1916

Przebudowa umożliwi następnie firmom budowlanym opłacalną sprzedaż tych obiektów. Na przykład Sminex nadal aktywnie rozwija ten segment rynku. Już niebawem na rynek kapitałowy wejdą całkowicie wyremontowane tereny dawnej fabryki Salut. Niedawno pojawiły się również informacje o przejęciu przez tę samą firmę budowlaną dawnej strefy przemysłowej, zlokalizowanej przy Prospect Mira 102..

Zwracamy również uwagę, że największy popyt w I kwartale 2011 roku dotyczył powierzchni biurowej w centrach biznesowych zlokalizowanych w centralnym obwodzie moskiewskim. O wzroście popytu na biura klasy A i B + świadczy fakt, że zgodnie z wynikami pierwszych trzech miesięcy tego roku obłożenie centrów biznesowych w kategorii A wynosi od 90% do 95%, w kategorii B + – od 80% do 90%. … Jako przykład pożądanych centrów biznesowych można przytoczyć: BC „Orlikov”, BC „Noah’s Ark”, BC „Usadba”, BC „Alexander House”.

Podaż biurowa nie powróciła jeszcze do poziomu sprzed kryzysu

WI kwartale br. Na rynku pojawiło się kilka nowych propozycji w segmencie nieruchomości biurowych. Przede wszystkim wzrost oferowanej powierzchni wynikał z obiektów wybudowanych jeszcze w 2010 roku. Tym samym wielkość nowej podaży powierzchni biurowej w pierwszych trzech miesiącach 2011 roku wzrosła o ponad 200 tys. Mkw..

Jeśli jednak porównamy podaż z poziomem sprzed kryzysu, należy zwrócić uwagę na wyjątkowo niską aktywność moskiewskich deweloperów. Zasadniczo w tym roku prowadzone będą prace do zakończenia prac budowlanych na obiektach, które rozpoczęto w latach 2008-2010. Współcześni deweloperzy metropolitalni zaczęli bardzo poważnie podchodzić do perspektyw i potencjalnych zagrożeń związanych z nowymi projektami, zwłaszcza w segmencie nieruchomości komercyjnych. Na przykład niektóre centra biznesowe w budowie, które były jeszcze na wczesnym etapie budowy, zostały przebudowane, a na ich miejscu wybudowano mieszkania. Tym samym łączna powierzchnia projektów, które w wyniku przebudowy staną się nieruchomościami mieszkalnymi, wynosi około 1 miliona metrów kwadratowych. m.

Laszlo Moholy Nagy. Budowa. 1923

Na ukształtowanie się tego trendu wpłynęło przede wszystkim odwołanie budowy kilku dużych, znanych projektów, a także realizacja rewizji zgód i pozwoleń, które zostały wydane wcześniej przez dawną administrację metropolitalną. W tej chwili oficjalnie wiadomo o odwołaniu budowy nieruchomości komercyjnych, których łączna powierzchnia to prawie 900 tysięcy metrów kwadratowych. m.

Jeśli weźmiemy pod uwagę podaż biur na rynku wtórnym, wielu ekspertów zwraca uwagę na powrót do „wirtualnego” modelu sprzedaży, charakterystycznego dla okresu przedkryzysowego. Sprzedawcy oferują swoje aktywa na sprzedaż tylko po to, aby dowiedzieć się, jak bardzo wzrosła wartość ich nieruchomości. Należy również zauważyć, że ceny ofert w porównaniu do ubiegłego roku wzrosły o ponad 30%, jednak wszystkie transakcje na nieruchomościach komercyjnych są obecnie realizowane w ramach rynku. Ogólnie, liczba faktycznie oferowanych do sprzedaży obiektów biurowych gwałtownie spadła w porównaniu z latami 2008-2010..

Jednym z najciekawszych i najbardziej obiecujących nowych projektów, które weszły na rynek na początku 2011 roku jest centrum biznesowe Barclay Plaza. To nowoczesny kompleks biznesowy klasy B +. Całkowita powierzchnia obiektu to ok. 47 tys. Mkw. Posiada dobrze rozwiniętą infrastrukturę (recepcja, restauracja, osobna jadalnia dla pracowników, galeria handlowa, siłownia i basen), a także łatwy dostęp do wszystkich głównych linii komunikacyjnych miasta.

Ceny zakupu i wynajmu biur nieznacznie wzrosły

W porównaniu z analogicznym okresem 2010 roku stawki czynszu i ceny sprzedaży nieruchomości biurowych w Moskwie wzrosły o 15-20%, w zależności od lokalizacji i klasy obiektu. Jeśli weźmiemy wzrost cen nieruchomości biurowych w okresie od stycznia do marca 2011 roku, to w zależności od obiektów było to około 2-3%.

Wzrost cen nastąpił z kilku powodów. Z jednej strony na ceny miały wpływ prognozy znacznego ograniczenia budowy nowych nieruchomości komercyjnych oraz bardzo wolne tempo wprowadzania na rynek zapowiadanych wcześniej nieruchomości. Z drugiej strony spadek udziału wolnej powierzchni biurowej wysokiej jakości z pełnym wykończeniem.

Wyraźnemu wzrostowi cen sprzyjał także wzrost siły nabywczej inwestorów prywatnych..

Średnie stawki czynszu dla biur metropolitalnych klasy A w I kwartale wahały się od 700 do 1100 USD za metr kwadratowy, a dla biur klasy B + i B – od 300 do 950 USD za metr kwadratowy. Należy również zauważyć, że poziom cen powierzchni handlowej w centrum Moskwy jest naturalnie nieco wyższy i waha się od 1000 do 4000 USD za metr kwadratowy. Według wyników I kwartału 2011 r. Do najdroższych moskiewskich ulic należały: Twerska, Piatnicka, Stoleshnikov, Petrovskie, Kamergersky, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky najbardziej, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd.

Podsumowując ogólne wyniki I kwartału 2011 r. Można stwierdzić, że w najbliższej przyszłości rynek nieruchomości komercyjnych, w tym biurowy w Moskwie, będzie oczekiwał kolejnego wzrostu czynszów i cen. Dodatkowo można założyć, że wzrost aktywności popytowej w tym sektorze będzie kontynuowany. Jednocześnie najpopularniejsze i najbardziej obiecujące biura pozostaną zapewne klasą A i B +. Można także powiedzieć, że wyraźna tendencja wzrostu deficytu takich powierzchni biurowych na rynku, która pojawiła się w I kwartale, utrzyma się do końca tego roku. Jeszcze rok temu w kategorii biur w centrach biznesowych klasy A i B + na rynku można było swobodnie znaleźć do 10 odpowiednich ofert. W tej chwili liczba biur oferowanych w tym segmencie zmniejszyła się do 1-2.

Mimo wyraźnie zwiększonej aktywności rynkowej w I kwartale br. Zdaniem ekspertów moskiewski rynek nieruchomości biurowych najprawdopodobniej powróci do wskaźników sprzed kryzysu dopiero w latach 2012-2013..

W II kwartale br. Wielu ekspertów przewiduje niewielki wzrost czynszów na poziomie 2-3%, co będzie spowodowane przede wszystkim sezonowym wzrostem popytu oraz chęcią potencjalnych nabywców i najemców do finalizacji wszystkich transakcji przed rozpoczęciem wakacji. Eksperci przewidują również, że w 2011 roku wysokiej jakości podaż powierzchni biurowej będzie spadać w szybkim tempie, a do końca roku stolica stanie w obliczu poważnego niedoboru obiektów w tym segmencie rynku..