Rynek nieruchomości komercyjnych w zmieniających się granicach Moskwy

Treść artykułu

• Deweloperzy na rozdrożu
• Ogólne warunki rynkowe
• Deweloperzy przechodzą do innych segmentów funkcjonalnych
• Na rynek wchodzą nowe projekty

Na początku lipca 2011 r. Moskiewska Duma Regionalna podpisała porozumienie o zmianie granic Moskwy i regionu moskiewskiego. Dokument ten ma na celu prawne ustalenie granic, które uległy znacznym zmianom w ciągu ostatnich kilku dekad, ale wcześniej nie zostały oficjalnie sformalizowane..

Siergiej Iwanowicz Smirnow. Jarmark w dniu patrona. 2007

Dołączenie nowych terytoriów do Moskwy niewątpliwie wpłynie na rynek nieruchomości stolicy. Jak zauważa wielu ekspertów, perspektywy rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w stolicy nie są tak dobre jak na początku roku. Ożywienie tego segmentu rynku, obserwowane w pierwszej połowie roku, po tak poważnych zmianach, może wyhamować. Deweloperzy nie są pewni, jak wydarzenia będą się dalej rozwijać, ponieważ nie ma jasnych planów rozwoju nowych terytoriów. Redystrybucja działek w każdym przypadku wpłynie na strukturę rynku, dotyczy to wszystkich rodzajów nieruchomości komercyjnych: biur, galerii handlowych, magazynów i innych obiektów.

Deweloperzy na rozdrożu

Jak wiadomo, zgodnie z podpisaną umową do Moskwy dołączają 102 nowe działki o łącznej powierzchni 723 ha, w tym pola napowietrzania Lyubertsy (578 ha). Region moskiewski otrzyma również nowe grunty – 328 hektarów, w tym 216 hektarów wsi Tolstopaltsevo.

Są to dość duże terytoria, które wymagają od władz sporządzenia kompleksowego planu urbanistycznego, w którym przewidziano budowę administracyjną, socjalną (ośrodki edukacyjne i naukowe, mieszkania), a także budowę nowych centrów biznesowych. A rozwiązanie tych zadań może zająć ponad rok..

Redystrybucja terytoriów wpływa bezpośrednio na budowę nieruchomości komercyjnych.

Z powodu tej niepewności wielu programistów było zdezorientowanych. Ten segment rynku nieruchomości właśnie zaczął wychodzić ze skutków światowego kryzysu i nabiera rozpędu, a tu władze stolicy przedstawiły mu nową „niespodziankę”. Faktem jest, że redystrybucja terytoriów wpływa bezpośrednio na budowę nieruchomości komercyjnych. Dodatkowo rodzimi deweloperzy są silnie uzależnieni od wewnętrznej sytuacji politycznej w kraju, a często o sukcesie decyduje umiejętność odgadnięcia kierunku dalszych działań władz..

Oczywiście dla stołecznych deweloperów nowe niezagospodarowane tereny to perspektywa rozpoczęcia budowy nowych projektów, zwiększenia pracy i odpowiednio dochodów. Jednak do tego nadal konieczne jest wygranie przetargu na budowę, co nie zawsze jest łatwe i może powodować nowe problemy..

Teraz budowniczowie są na rozdrożu, przed zadaniem jest odgadnięcie, które nowe dzielnice zostaną przeniesione (jeśli oczywiście to zrobią) władze federalne i regionalne; ile powierzchni biurowej będzie potrzebować firmom, które chcą być w pobliżu władz; czy Międzynarodowe Centrum Finansowe powstanie od podstaw. Deweloperzy mają wiele pytań, ale nie ma jeszcze odpowiedzi.

Co powiedzieć o nieruchomościach komercyjnych, które dotyczą infrastruktury społecznej, jeśli władze nie zdecydowały jeszcze o programie mieszkaniowym na terenach anektowanych.

Ogólne warunki rynkowe

W sumie w pierwszej połowie 2011 roku na rynek weszło ok. 330 000 mkw. mkw. nowej powierzchni biurowej (spadek o 15% w porównaniu z rokiem ubiegłym) oraz 165 000 mkw. m. nowej powierzchni magazynowej (wskaźnik wzrósł o prawie trzy w porównaniu do I półrocza 2010 r. w związku z oddaniem do użytku wcześniej mrożonych obiektów).

Mikhalchuk Natalia. Budowa. 2008

Całkowita podaż wysokiej jakości powierzchni biurowej w stolicy na koniec II kwartału br. Wyniosła około 13 mln mkw. m.

Zakończenie budowy niektórych dużych projektów wpłynęło na wzrost udziału wolnej powierzchni biurowej w tym okresie o 17%. Wolne lokale reprezentują głównie nowe projekty, które po prostu nie zdążyły jeszcze znaleźć swoich najemców, a także budynki mało atrakcyjne (z niewygodną lokalizacją, pewnymi trudnościami technicznymi i innymi cechami obniżającymi konkurencyjność obiektów).

Należy również zauważyć, że zgodnie z wynikami I półrocza 2011 r. Na rynku nieruchomości biurowo-magazynowych nastąpił wzrost popytu na wysokiej jakości lokale, co wpłynęło na zmniejszenie udziału wolnych lokali. Wielu ekspertów zwraca uwagę na umiarkowaną pozytywną dynamikę wskaźników rynkowych.

Deweloperzy przechodzą do innych segmentów funkcjonalnych

Zmieniona sytuacja w stolicy, nowe granice i anektowane terytoria zmuszają firmy budowlane do poszukiwania nowych możliwości rozwoju. Niektórzy deweloperzy, którzy wcześniej koncentrowali się wyłącznie na rynku nieruchomości komercyjnych, teraz otwarcie wypowiadają się o zmianie przeznaczenia funkcjonalnego realizowanych projektów..

Na przykład, zamiast niektórych planowanych budynków biurowych Promsvyaznedvizhimost zamierza wybudować budynki mieszkalne. Firma bada również obecnie potencjał przekształcenia się w nieruchomości mieszkalne i niektóre inne jej lokalizacje..

Przedstawiciele Coalco Development poinformowali o zmianie przeznaczenia funkcjonalnego projektu Crystal Towers, w ramach którego planowana jest budowa około 160 000 mkw. m powierzchni biurowej na mieszkania. O ile takie przykłady na stołecznym rynku nieruchomości komercyjnych zdarzają się sporadycznie, o ile takie stwierdzenia będą dalej brzmiały, będzie można mówić o kształtowaniu się nowego trendu rynkowego. A to już może prowadzić do niedoboru biur.

Na rynek wchodzą nowe projekty

Mimo ostatnich zmian część deweloperów nadal ryzykuje i deklaruje wznowienie projektów zamrożonych w czasie kryzysu. Tym samym firma Sistema-Hals zapowiedziała wznowienie budowy centrum biznesowego klasy A SkyLight, którego łączna powierzchnia wynosi około 111 000 mkw. m. Firma planuje zakończyć prace w II kwartale 2012 roku.

Należy również zauważyć, że niektóre firmy wyraziły zainteresowanie budową centrów biurowych na własne potrzeby. Na przykład World Wildlife Fund (WWF) przedstawił niedawno projekt swojego nowego biura, które pojawi się w obszarze metra Taganskaya prawdopodobnie w przyszłym roku. Ogłoszono także rozpoczęcie budowy biurowca Roberta Boscha w Chimkach w obwodzie moskiewskim o łącznej powierzchni około 57 000 mkw. m. Budynek ma zostać ukończony do końca 2013 roku i pomieści biura, magazyny i centrum szkoleniowe dla firmy.

„Hypercube” stanie się pierwszym w kraju transformatorem centrum biurowego.

Niedawno zostało podpisane porozumienie między zarządem Fundacji Skolkovo a firmą budowlaną Aurora Group w sprawie budowy pierwszego obiektu w rosyjskim mieście innowacji. „Hypercube” – tak nazywa się obiekt, będzie reprezentował Centrum Rozwoju Miast innowacyjnego kompleksu „Skołkowo”. Będzie to pierwsze przekształcające się centrum biurowe w kraju.

Wyjątkowość projektu polega na tym, że budynek zapewni możliwość samodzielnej zamiany funkcji oraz będzie miał możliwość 1,5-krotnego zwiększenia łącznej powierzchni lokalu. Deweloper rozpocznie budowę centrum innowacji latem tego roku, a uruchomienie „Hypercube” planowane jest na luty przyszłego roku..

Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości komercyjnych w Moskwie może ulec poważnym zmianom w wyniku tych innowacji. Firmy budowlane nie chcą ryzykować i nie spieszą się z realizacją projektów, co oznacza, że ​​w najbliższej przyszłości może zabraknąć w stolicy nieruchomości komercyjnych, głównie biurowych.

Ponieważ władze nie podjęły jeszcze decyzji co do planów rozwoju nowych metropolii, deweloperzy działają na własne ryzyko i ryzyko, starając się zgadnąć, co w rezultacie będzie bardziej opłacalne..