Ryzyka i korzyści związane z zakupem mieszkania obciążonego hipoteką

Treść artykułu

• Czynniki determinujące cenę mieszkań obciążonych hipoteką
• Relacja między kredytobiorcą a bankiem
• Umiejętność pośrednika w handlu nieruchomościami
• Charakterystyka mieszkania
• Nie do zniesienia spłaty pożyczki
• Symulowana sprzedaż mieszkania
• Zakup „domyślnego” mieszkania hipotecznego od banku
• Schematy rozliczeń mieszkań obciążonych hipoteką
• Podsumowanie

Najpierw zdefiniujmy terminologię – w tym artykule zakup mieszkania hipotecznego oznacza nabycie nieruchomości zarówno od całkiem „zamożnych” właścicieli mieszkań hipotecznych, jak i od nieszczęsnych kredytobiorców hipotecznych zmuszonych do sprzedaży mieszkania pod presją życiowych okoliczności, czy też nabycie skonfiskowanego już mieszkania od banku.

Edvard Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900

W społeczeństwie panuje powszechna opinia o dużej korzyści z takich transakcji w przypadku niespłaconych mieszkań – możliwość zaoszczędzenia prawie dwukrotności budżetu osobistego w porównaniu z cenami rynkowymi. W ramach rekompensaty za tę hipotetyczną korzyść krąży równie stabilna opinia o dużym ryzyku takich transakcji związanych z niewypełnieniem zobowiązań poprzedniego właściciela, niedostateczną wiarygodnością prawną itp..

Agencje nieruchomości i banki udzielające kredytów hipotecznych nie prowadzą ogólnych statystyk dotyczących sprzedaży mieszkań obciążonych hipoteką. Wielkość tego sektora na rynku nieruchomości można oszacować na podstawie komentarzy kilku odpowiedzialnych specjalistów od nieruchomości w Rosji. Jeśli szef działu elitarnych nieruchomości A-Realty Group A.Riumin nazywa liczbę takich transakcji w swojej firmie nie więcej niż 3% ogólnej liczby, to szef obsługi hipotecznej firmy RELAYT-Realty I.Kazikina ogłasza liczbę 7% … Według dyrektora regionalnego INKOM-Nedvizhimost, Y. Lurie, liczba takich transakcji w jego firmie w ubiegłym roku wyniosła 9% całości, szef działu wtórnego mieszkaniowego BEST-Nedvizhimost E.Bułychev oszacował udział transakcji z hipoteką. %. Y. Lurie twierdzi, że „pośrednicy w handlu nieruchomościami stale sprzedają nieruchomości zastawione przez banki”, to znaczy, że ich udział w rynku można uznać za znaczący. Jak wyjaśnia E. Bulychev, większość takich transakcji „odbywa się z wolnej woli właścicieli – na przykład sprzedaż jednopokojowego mieszkania na zakup mieszkania dwupokojowego po urodzeniu dziecka itp.”.

Sprzedaż przymusowa, zgodnie z jednomyślną opinią wszystkich ekspertów, jest najmniejszym segmentem w transakcjach dotyczących mieszkań obciążonych hipoteką.

Większość właścicieli nieruchomości hipotecznych, nie mogąc spłacić kredytu, zwraca się do firm z branży nieruchomości jeszcze zanim banki zmuszą ich do sprzedaży. M. Markarova, partner zarządzający MAYFAIR Properties, szacuje liczbę takich „prawdziwie niewykonalnych” sprzedaży w jej firmie na 20–25% całkowitej liczby sprzedanych mieszkań obciążonych hipoteką. Sprzedaż pod przymusem, zgodnie z jednogłośną opinią wszystkich ekspertów, jest najmniejszym segmentem w transakcjach dotyczących mieszkań obciążonych hipoteką. Szef działu kredytów hipotecznych firmy „NDV-Real Estate” A. Vladykin tłumaczy to faktem, że takie przypadki występują dopiero po dużym opóźnieniu w spłacie – co najmniej 6 miesięcy. „Banki próbują rozwiązać problem„ pokojowo ”, oferując odroczenia, zmniejszając miesięczne płatności i decydują się pozwać dopiero po wyczerpaniu limitu cierpliwości”.

Kugach Yuri Petrovich, Z niedawnej przeszłości

Bardzo ważny punkt dotyczący transakcji z zastawioną nieruchomością „default” wyjaśnia I. Kazhikina (RELIGHT-Nedvizhimost): „Agresywna presja na właściciela mieszkania hipotecznego ze strony wierzycieli, inkasentów, pośredników w handlu nieruchomościami i innych osób, aby zmusić go do sprzedaży swojej nieruchomości bez decyzji sądu objęte są artykułem 179 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej ”. Wyjaśnijmy naszym Czytelnikom, że ten artykuł Kodeksu Cywilnego dotyczy bezprawności transakcji dokonanej pod wpływem zagrożeń i trudnych okoliczności na skrajnie niekorzystnych warunkach. Tak więc, według I. Kazhikiny, takie transakcje „mają w przyszłości wszelkie szanse unieważnienia w sądzie”. A. Saprykina, zastępca dyrektora Delta Estate, dodaje, że zakup mieszkania hipotecznego w drodze licytacji (po orzeczeniu sądu) nakłada na kupującego „konieczność upewnienia się, że nie ma odwołania od orzeczenia byłego właściciela”. W przeciwnym razie późniejszy długi „spór sądowy dla nowych właścicieli może stać się bardzo prawdopodobny, a wynik będzie trudny do obliczenia z góry”.

Czynniki determinujące cenę mieszkań obciążonych hipoteką

Relacja między kredytobiorcą a bankiem

Krytyczność relacji finansowych w parze kredytobiorca-bank. Im sytuacja kredytowa jest bliższa podręcznikowemu zwrotowi „Y – y, jak wszystko działa …”, tym niższa cena za „domyślne mieszkanie”. Duża suma zadłużenia wraz z karami i odsetkami, przy długim okresie ignorowania płatności ze strony kredytobiorcy, pozwala bankowi dyktować istotne warunki transakcji. T. Vorobyova, zastępca szefa Moskiewskiej Agencji Nieruchomości, mówi o rekordowym w swojej praktyce „25% różnicy ceny między mieszkaniem hipotecznym a jego ceną rynkową”. A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) uważa niską cenę za „główny czynnik determinujący zainteresowanie potencjalnych nabywców mieszkaniem hipotecznym”. Jednak A. Bannikow, kierownik wtórnego działu nieruchomości Azbuka Zhilya, przypomina, że ​​większość sprzedaży mieszkań obciążonych hipoteką następuje po „polubownym” porozumieniu między bankiem a kredytobiorcą, a „satysfakcja obu stron z tej umowy nie pozwala liczyć na znaczną obniżkę ceny mieszkania obciążonego hipoteką w stosunku do średniej ceny rynkowej. wskaźnik „.

Umiejętność pośrednika w handlu nieruchomościami

Umiejętności pośrednika mogą znacząco wpłynąć na cenę mieszkania hipotecznego. Czynnik ten dobrze ilustruje przykład dwóch konkretnych umów moskiewskich z jesieni 2010 r., Cytowanych przez Yu. Lurie. W pierwszym przypadku zakup trzypokojowego mieszkania hipotecznego w pobliżu stacji metra Polezhaevskaya przeprowadził pośrednik za cenę 800 tys. Rubli mniej niż kolejna najtańsza podobna oferta na rynku. Kolejny odcinek to sprzedaż przez doświadczonego pośrednika nieruchomości dwupokojowego mieszkania w Domodiedowie. Po rozsądnym zainteresowaniu agenta ceną maksymalną kredytobiorca otrzymał wartość rynkową mieszkania – czyli sprzedano je nawet drożej niż średnia cena!

Charakterystyka mieszkania

Charakterystyka konsumencka sprzedanego mieszkania hipotecznego może znacząco zwiększyć jego wartość. A. Ryumin („Grupa A-Realty”) świadczy o dużym zapotrzebowaniu na dobrze zlokalizowane mieszkania z wysokiej jakości remontami: „w przypadku takich obiektów pewna obawa kupujących przed transakcjami z udziałem banku jest z nawiązką rekompensowana ich wygodą i komfortem”.

Vincent van Gogh. Pokój Vincenta van Gogha w Arles. 1888

„Wysokiej jakości cechy konsumenckie mieszkania hipotecznego pozwalają kredytobiorcy rozsądnie oczekiwać sprzedaży po cenie porównywalnej ze średnią rynkową” – dodaje E. Bulychev (BEST-Real Estate).

Nie do zniesienia spłaty pożyczki

Nie do zniesienia miesięczne wpłaty do banku połączone z ograniczonym okresem sprzedaży. Czynnik występujący w większym stopniu w elitarnym segmencie nieruchomości hipotecznych. Konkretny przykład podaje A. Ryumin dotyczący sprzedaży elitarnego penthouse’u Arbat we wrześniu 2010 roku. „Pomimo wartości rynkowej 6,2 miliona dolarów, to konieczność płacenia bankowi 100 000 dolarów miesięcznie była głównym powodem„ przeceny ”penthouse’u do 5,5 miliona dolarów”. Możesz potraktować tę pozycję jako szczególny przypadek z pozycji 1, gdy sam bank jest zainteresowany „wpędzeniem” sytuacji z mieszkaniem hipotecznym w „impas zadłużenia” i samodzielnie wykupi go po obniżonej cenie.

Symulowana sprzedaż mieszkania

Imitacja sprzedaży przez pożyczkobiorcę jest raczej rzadkim czynnikiem, gdy cena mieszkania obciążonego hipoteką jest ustalana przez pożyczkobiorcę z celowym przekroczeniem ceny, aby zminimalizować prawdopodobieństwo jego sprzedaży. Jak wyjaśnia gen. Dyrektor „IPOTEK.RU” D. Ovsyannikov, takie przypadki są czasami odnotowywane jako „metoda pozbawionego skrupułów pożyczkobiorcy, aby uniknąć presji ze strony banku, gdy spłaty są opóźnione o mniej niż 6 miesięcy”. Aby uniknąć psychologicznej presji bankowej w postaci telefonów, listów mailingowych itp. z żądaniami spłaty zadłużenia posiadacz kredytu hipotecznego przedstawia bankowi dowody swojej aktywności w zakresie sprzedaży mieszkania hipotecznego, ale ustalona przez niego cena wywołuje w najlepszym razie zdumienie wśród potencjalnych nabywców. Według zeznań D. Ovsyannikova, jest on świadomy przypadku, w którym cena jest o 35% wyższa od średniej rynkowej. Dalszy rozwój takiej sytuacji jest możliwy albo w kierunku punktu 1, albo wznowienia spłat kredytu hipotecznego. Według zastępcy S. Ivanova. Prezes Zarządu CB Agropromcredit: „Takie działania nie tylko poważnie zepsują historię kredytową pożyczkobiorcy, ale mogą również skłonić bank do wszczęcia postępowania sądowego z maksymalną surowością możliwych roszczeń wobec klienta”

Zakup „domyślnego” mieszkania hipotecznego od banku

Te nieruchomości, które są sprzedawane „przymusowo”, po orzeczeniu sądu, są sprzedawane na licytacjach, a koszt ustalany jest wyłącznie przez bank. I właśnie w przypadku takich transakcji cena naprawdę może być znacznie niższa od ceny rynkowej – ale tylko ona może, co w praktyce nie zawsze ma miejsce. Jeśli gen. dyrektor firmy „Finnesco” N. Mozgalevskaya szacuje, że ceny takich mieszkań są co najmniej o 10% niższe od średniego poziomu rynkowego, podczas gdy szef „Rusipoteki” A. Ippolitov nazywa znacznie skromniejszy wynik 5 – 6%. Zdaniem dyrektora IPOTEK.RU D. Ovsyannikova transakcje dotyczące mieszkań obciążonych hipoteką z ceną sprzedaży „poniżej 25% ceny rynkowej są niezwykle rzadkie”. Banki, które otrzymały prawo do zbycia domyślnego mieszkania, nie mają prawa do samodzielnej sprzedaży takich nieruchomości i przyciągają do tego firmę zajmującą się nieruchomościami, co zwiększa koszty, a co za tym idzie, ostateczną cenę mieszkania hipotecznego.

Prawo stanowi, że do banku trafiają przede wszystkim środki ze sprzedaży mieszkań aukcyjnych, pożyczkobiorca może liczyć jedynie na ich saldo. Ponadto, jak mówi Andrey Bannikov (Azbuka Zhilya): „Jeśli otrzymane środki z aukcji nie wystarczą na pokrycie wydatków bankowych, pozostała część jest odzyskiwana od byłego właściciela mieszkania, a nowy pozew może zostać wniesiony przez instytucję bankową niemal natychmiast po aukcji”..

W okresie spadających cen nieruchomości (sezonowych lub kryzysowych) kredytobiorca może znaleźć się w sytuacji, w której rzeczywista wartość sprzedaży mieszkania hipotecznego nie pokryje kredytu. Jak wyjaśnia T. Vorobyova („Moskiewska Agencja Nieruchomości”), takie sytuacje są zwykle regulowane umową pożyczki w momencie jej podpisania, a banki umieszczają w standardowym tekście klauzulę o odpowiedzialności finansowej kredytobiorcy za całą posiadaną przez niego nieruchomość. „Ta klauzula umowy kredytowej staje się bardzo przykrą niespodzianką dla właścicieli mieszkań obciążonych hipoteką – w końcu większość z nich uważa, że ​​jeśli nie mogą spłacić kredytu, ryzykują tylko nieruchomość obciążoną hipoteką”..

Schematy rozliczeń mieszkań obciążonych hipoteką

Federalna ustawa Federacji Rosyjskiej „O hipotekach” reguluje wystarczająco szczegółowo transakcje dotyczące mieszkań obciążonych hipoteką. Niemal wszyscy eksperci w sposób skonsolidowany stwierdzają, że główna trudność tego typu transakcji na rynku nieruchomości nie jest związana z wątpliwą „czystością prawną” transakcji, ale z trudnością zsynchronizowania działań wszystkich zainteresowanych – kupującego, sprzedającego, banku, notariusza, izby rejestrowej itp..

B.M. Kustodiev. Kupiec. Stary człowiek z pieniędzmi. 1918

Najpopularniejsze schematy rozliczeń mieszkań obciążonych hipoteką to:

1. Sprzedający otrzymuje od kupującego zaliczkę równą wysokości jego zadłużenia wobec banku – kredytobiorcy (lub więcej), z obowiązkowym podpisaniem umowy przedwstępnej (kwoty dość duże!). Jak mówi M. Markarova („MAYFAIR Properties”), po otrzymaniu pełnej kwoty zadłużenia bank wystawia pożyczkobiorcy oświadczenie o wyrażeniu zgody na zbycie mieszkania obciążonego hipoteką. Mając ten dokument w ręku sprzedawca i kupujący podpisują regularną umowę kupna-sprzedaży, którą należy zarejestrować (a im szybciej, tym lepiej) zarejestrować się w Rossreestr i otrzymać wypis z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw Nieruchomości (USRR) w sprawie usunięcia zadłużenia z mieszkania.
2. Korzystanie z komórek bankowych – w dniu transakcji kwota, którą dłużnik zapłacił już bankowi, jest zastawem w jednej komórce, a sprzedawca uzyska do niej dostęp po przedstawieniu notarialnie potwierdzonej umowy kupna-sprzedaży oraz wyciągu z RRSO o usunięciu obciążenia z jego poprzedniego mieszkania. Jak wyjaśnia E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost), „przeciętny termin usunięcia obciążeń w izbie rejestracyjnej to trzy dni robocze, więc kupujący nie ryzykuje niczego”. Kwota salda kredytu umieszczana jest w innej komórce, a sprzedawca przekazuje ją do banku – hipoteki w dniu rejestracji transakcji. Kwota przekraczająca zadłużenie kredytowe mieszkania hipotecznego jest przekazywana przez sprzedającego bezpośrednio kupującemu, bez usług bankowych, po zakończeniu „operacji z komórkami”.
3. Kupujący mieszkanie hipoteczne może podpisać aneks do umowy kredytu, na mocy którego staje się poręczycielem sprzedającego. Status ten daje nabywcy mieszkania obciążonego hipoteką legalną możliwość spłaty zadłużenia kredytobiorcy, po czym bank wystawia zawiadomienie o wyrażeniu zgody na planowaną alienację mieszkania. Ponadto w Rossreestr jednocześnie następuje rejestracja przeniesienia własności, rejestracja umowy kupna-sprzedaży oraz zniesienie obciążeń. Eksperci radzą, aby w umowie przedwstępnej opisać taki schemat tak jasno i szczegółowo, jak to możliwe..

Koszty prawne transakcji z mieszkaniami obciążonymi hipoteką są wyższe niż w przypadku konwencjonalnych nieruchomości i mogą się znacznie różnić w zależności od opłat uprawnionych notariuszy. Niemal wszystkie dotychczasowe umowy hipoteczne zawierają klauzulę dotyczącą kar za wcześniejsze wypowiedzenie kredytu – kary te będą musiały zostać zapłacone. Średnio dla firmy „BEST-Real Estate” E. Bulychev podaje koszt wycofania z kaucji 200 USD – obejmuje rejestrację i cło państwowe.

Eksperci z rynku nieruchomości są skłonni traktować ryzyko związane z nabyciem mieszkań obciążonych hipoteką jako wysoce przesadzone. T. Vorobyova („Moskiewska Agencja Nieruchomości”) mówi o szczególnej dokładności kontroli takich transakcji przez wszelkiego rodzaju organy regulacyjne (aż do prokuratury i Izby Obrachunkowej): „Każda poważna firma zajmująca się obrotem nieruchomościami będzie przywiązywać dużą wagę do obsługi transakcji z mieszkaniami obciążonymi hipoteką z powodu bardzo prawdopodobne i wielokrotne kontrole tych transakcji na rynku nieruchomości w przyszłości. ” M. Markarova („MAYFAIR Properties”) dodaje, że właściwe przestrzeganie prawa federalnego „o hipotece” i odpowiednich artykułów Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej „zmniejsza ryzyko unieważnienia transakcji dotyczących mieszkań objętych zastawem prawie do zera..

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkań zabezpieczonych hipotecznie to zauważalny segment na rynku mieszkaniowym, który ze względu na wyraźne oznaki ożywienia akcji kredytowej ma perspektywy wzrostu. Problemy związane z tego typu transakcjami są raczej związane z dużą złożonością biurokratyczną niż z potencjalnie wysokim ryzykiem prawnym. Zdecydowana większość mieszkań obciążonych hipoteką jest sprzedawana po dość rynkowych cenach. Prawdopodobieństwo zakupu niedrogiej nieruchomości będącej przedmiotem spłaty jest dość porównywalne z prawdopodobieństwem zakupu „zwykłego” mieszkania z taką samą zniżką, bez udziału kredytu hipotecznego. Eksperci od nieruchomości zwracają uwagę, że decyzja o zakupie konkretnego mieszkania hipotecznego jest zwykle podejmowana z uwzględnieniem całego zestawu parametrów – czyli ceny, lokalizacji, jakości remontu, dostępności infrastruktury. Podejście to dodatkowo przenosi sektor nieruchomości „hipotecznych” do ogólnych propozycji sprzedaży mieszkań..