Wspólna konstrukcja: ryzyka i gwarancje

Treść artykułu

• Co to jest budowa kapitału
• Dlaczego budowa kapitału jest opłacalna?
• Ryzyko związane z budową kapitału
• Gwarancje zawarte w umowie o udział we wspólnej budowie
• Jak chronić się przed różnymi zagrożeniami, uczestnicząc we wspólnej budowie

Co to jest budowa kapitału

30 grudnia 2004 r. Weszła w życie ustawa federalna „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomościowych oraz o zmianie niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej”. Rozliczenie public relations powstających w procesie pozyskiwania środków od osób fizycznych na wspólne budownictwo było wyzwaniem tamtych czasów, a przede wszystkim musiało chronić prawa, interesy i majątek tych, którzy inwestują we wspólne budownictwo, czyli akcjonariuszy..

Zgodnie z normami powyższego prawa budownictwo wspólne jest rodzajem budowy opartej na umowie o udział we wspólnej budowie. Umowa o udział we wspólnym budownictwie to umowa, na podstawie której jedna ze stron (deweloper) zobowiązuje się do wybudowania budynku mieszkalnego w określonym czasie i przekazania go uczestnikowi wspólnej budowy po uzyskaniu zgody na oddanie, a druga strona (uczestnik wspólnego budownictwa) zobowiązuje się do zapłaty zgodnie z umową wycenić i zaakceptować wybudowany obiekt.

Jak widać, prawo określa dwie strony umowy o udział we wspólnej budowie: dewelopera i uczestnika wspólnej budowy.

Deweloper to osoba prawna będąca właścicielem lub dzierżawcą działki, która pozyskuje środki od uczestników wspólnego budownictwa na budowę budynków mieszkalnych lub innych nieruchomości nieprodukcyjnych na tej działce. Uczestnikiem wspólnego budownictwa (potocznie – udziałowcem) jest osoba fizyczna lub prawna, która przekazała deweloperowi środki finansowe na budowę budynku mieszkalnego w celu uzyskania własności wybudowanego obiektu po jego oddaniu do użytku..

W istocie uczestnik budowy wspólnej jest inwestorem, a umowa o udział we wspólnej budowie jest umową inwestycyjną, jednak dla ochrony praw uczestników takiej umowy reguluje ją odrębna ustawa, a nie ogólne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy inwestycyjnej. Istotne warunki umowy o udział w kapitale to:

1. Przedmiot umowy (konkretny obiekt należy określić zgodnie z dokumentacją projektową, która po uzyskaniu pozwolenia na oddanie budynku mieszkalnego do użytkowania zostanie przekazana uczestnikowi wspólnej budowy).
2. Termin przekazania obiektu uczestnikowi wspólnej budowy.
3. Cena umowna i tryb jej zapłaty.

Umowa o udział we wspólnej budowie zawierana jest na piśmie i podlega obowiązkowej rejestracji państwowej. W praktyce wspólne budownictwo przebiega w następujący sposób: deweloper (firma budowlana) kupuje lub dzierżawi działkę pod budowę budynku mieszkalnego, zawiera umowy o udział we wspólnym budownictwie z udziałowcami; Wspólnicy płacą często w ratach koszt mieszkania określony w umowie i po oddaniu domu do użytku otrzymują go.

Dlaczego budowa kapitału jest opłacalna?

Dla wielu mieszkańców Rosji wspólne budownictwo to prawie jedyny realny sposób na zdobycie własnego mieszkania, ponieważ cena rynkowa nieruchomości jest nieosiągalna dla większości Rosjan, a kredyty bankowe wiążą się ze znaczną nadpłatą za mieszkanie ze względu na zbyt wysokie stopy procentowe, a po światowym kryzysie finansowym zaufanie społeczne banki i kredyty są bliskie zeru. Konstrukcja wspólna pozwala na zakup mieszkania w stosunkowo niskiej cenie, ponieważ po oddaniu budynku mieszkalnego do użytku koszt mieszkań w nim znacznie wzrasta, ponadto w większości przypadków płatności odraczane są do zakończenia budowy.

Wadą wspólnego budownictwa jest to, że uczestnik budowy wspólnej może otrzymać swoje mieszkanie dopiero po zakończeniu budowy, kupując mieszkanie na kredyt można się do niego od razu wprowadzić, jednak ostateczny koszt mieszkania w pierwszym i drugim przypadku jest po prostu nieporównywalny.

Ryzyko związane z budową kapitału

Przed uchwaleniem ustawy federalnej „O udziale we wspólnym budowaniu budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomościowych oraz o zmianie niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej” wspólne budownictwo jako fenomen istniało w Rosji od dawna. Było to realizowane głównie na podstawie umów inwestycyjnych lub umów o wspólnych działaniach. Przewidziane w tych umowach mechanizmy współpracy pomiędzy akcjonariuszem a deweloperem nie mogły w pełni objąć wszystkich aspektów takich stosunków prawnych, przez co prawa inwestorów (czyli akcjonariuszy) nie były dostatecznie chronione, co stało się doskonałą podstawą do działania pozbawionych skrupułów deweloperów. Ustawa o uczestnictwie we wspólnej budowie dawała uczestnikom wspólnych budów odpowiednie gwarancje, chroniąc ich przed samowolą deweloperów, dlatego deweloperzy chcący mieć więcej praw i mniej obowiązków musieli szukać sposobów na obejście nowego prawa. Jak wiadomo, kto szuka, zawsze znajdzie, bo wieści o kolejnym oszustwie też regularnie pojawiały się w mediach. W większości przypadków deweloperzy starają się wyraźnie nie przekraczać litery prawa, ale po prostu układać się z obywatelami, którzy chcą kupić mieszkanie, a nie umowy o udział we wspólnej budowie, ale inne umowy cywilnoprawne, które nie gwarantują właścicielom kapitału tego samego stopnia ochrony. Najbardziej rozpowszechnione są przedwstępne umowy sprzedaży i zakupu oraz plany rachunków. Co godne uwagi, do niedawna większość firm budowlanych, nawet tych największych i otrzymujących wsparcie rządowe, działała właśnie według takich schematów..

Opiszmy pokrótce mechanizmy realizacji tzw. „Szarych schematów” wspólnej konstrukcji:

1. Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania.Zamiast umowy o współudział zostaje zawarta przedwstępna umowa kupna-sprzedaży, zgodnie z którą deweloper zobowiązuje się po wybudowaniu budynku mieszkalnego do zawarcia z wspólnikiem umowy głównej sprzedaży i kupna mieszkania. W takim przypadku własność całego budynku mieszkalnego i jego poszczególnych mieszkań spoczywa na deweloperze i przechodzi na akcjonariusza po zawarciu głównej umowy sprzedaży. Ustawodawstwo nie przewiduje możliwości opłacenia takiej umowy, dlatego deweloperzy często akceptują pieniądze, „rezerwując” je jako zapłatę za kontrakt główny. Ponadto umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania nie określa terminu oddania obiektu w budowie do użytku. Kolejną podatnością przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży jest to, że nie podlega ona rejestracji państwowej, co oznacza, że ​​deweloper ma możliwość zawarcia kilku umów na jedno mieszkanie, a takich przypadków w historii rosyjskiego wspólnego budownictwa było mnóstwo..
2. Pożyczanie środków za rachunek.Do realizacji takiej pożyczki wymagana jest również przedwstępna umowa sprzedaży, do której dołączana jest umowa kupna weksla o wartości równej cenie mieszkania. Oznacza to, że kupujący na podstawie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży otrzymuje od dewelopera zobowiązanie do sprzedaży mu mieszkania po oddaniu domu do użytku i wydaje się, że za ten zakup zapłaci z góry wekslem. Jednak w rzeczywistości nie ma związku prawnego między przedwstępną umową kupna-sprzedaży a zakupem weksla. W związku z tym po zakończeniu budowy deweloper może spłacić rachunek nie mieszkaniem, ale pieniędzmi, a przedwstępna umowa kupna-sprzedaży pozostaje w mocy, jednak nie zostały do ​​niego zaliczone żadne środki, co pozwala deweloperowi na ustalenie wyższej ceny w głównej umowie kupna-sprzedaży (cena rynkowa mieszkania na rynku pierwotnym). W efekcie okazuje się, że akcjonariusz po prostu przekazał deweloperowi pieniądze na pożyczkę na kilka lat, bo w każdym innym domu można kupić mieszkanie po cenie rynkowej..

Oprócz powyższych schematów, ryzyko wspólnej budowy obejmuje niezgodność jakości budowanego obiektu z warunkami umowy i ogólnie przyjętymi normami, bankructwo dewelopera i jawne oszustwa (np. ryzyko można zredukować, jeśli nie do zera, to do bardzo niskiego prawdopodobieństwa.

Gwarancje zawarte w umowie o udział we wspólnej budowie

Umowa o udział kapitałowy w budownictwie niewątpliwie daje akcjonariuszowi więcej gwarancji ochrony jego praw niż umowy wymienione powyżej. Opiszmy główne z tych gwarancji:

1. Istotnymi warunkami umowy o udział we wspólnej budowie są przedmiot, cena i termin. Oznacza to, że deweloper zobowiązuje się do przekazania Państwu określonego obiektu w terminie i po określonej cenie. Jeżeli umowa nie zawiera tych warunków, może zostać unieważniona na drodze sądowej. Warunki te można zmienić tylko za zgodą stron..
2. Umowa o współudziale podlega rejestracji państwowej. Oznacza to, że deweloper nie będzie mógł zawrzeć kilku umów jednocześnie na jedno mieszkanie..
3. Zasady składania kwartalnych raportów przez deweloperów z realizacji działań związanych z pozyskiwaniem środków od uczestników wspólnej budowy, zatwierdzone dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 27 października 2005 r. N 645 gwarantują państwową kontrolę nad budową obiektu.
4. Prawo do przyciągnięcia środków od ludności (akcjonariuszy) od dewelopera powstaje dopiero po państwowej rejestracji własności lub dzierżawy działki, uzyskaniu pozwolenia na budowę, a także sporządzeniu i opublikowaniu deklaracji projektowej.
5. Deweloper ponosi ryzyko przypadkowej utraty wspólnego obiektu budowlanego przed przejściem na własność wspólnika.
6. W przypadku śmierci uczestnika wspólnej budowy jego prawa i obowiązki przechodzą na spadkobierców.
7. Przy zakupie nieruchomości na podstawie umowy o udział we wspólnym budownictwie wyłącznie na potrzeby osobiste i rodzinne, a nie na działalność gospodarczą, stosunki wynikające z umowy, a nieuregulowane ustawą o współudziale we wspólnym budownictwie, podlegają przepisom o ochronie konsumentów..
8. Gwarancje jakości przedmiotu umowy o współudziale w budownictwie określa art. 7 ustawy „O współudziale we wspólnym budowaniu budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomościowych”. Zgodnie z postanowieniami tego artykułu okres gwarancji na ukończoną nieruchomość nie może być krótszy niż pięć lat. W przypadku odstępstw od warunków umowy, które pogorszyły jakość przedmiotu, a także innych uchybień, uczestnik wspólnej budowy ma prawo żądać od dewelopera usunięcia braków w rozsądnym terminie (nieodpłatnie) lub obniżenia ceny zamówienia lub zwrotu kosztów usunięcia braków.

Jak widać, ustawa „o udziale we wspólnym budowaniu budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomościowych” zapewnia szerokie gwarancje praw udziałowców, ale aby skorzystać z tych gwarancji, należy znać swoje prawa i zwracać należytą uwagę na różne warunki umowy o udział we wspólnym budownictwie.

Jak chronić się przed różnymi zagrożeniami, uczestnicząc we wspólnej budowie

Ustawodawstwo, podobnie jak życie w ogóle, nie daje pełnej gwarancji bezpieczeństwa ekonomicznego przy zawieraniu jakichkolwiek umów cywilnoprawnych, zwłaszcza inwestycyjnych. Jest jednak możliwe, a nawet konieczne, aby chronić siebie i swoje samopoczucie w jak największym stopniu przed nieprzyjemną siłą wyższą. Jak to zrobić?

1. Przede wszystkim należy zapoznać się z ustawą „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomościowych”. Nawet jeśli poprosisz o pomoc profesjonalnych prawników, warto znać podstawowe normy prawne w zakresie wspólnego budownictwa.
2. Współpracuj z firmą, która sprawdziła się na rynku budowlanym, z dużym majątkiem, bez znaczących długów i dobrą reputacją. Ustawa o współudziale we wspólnym budowaniu budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomościowych przewiduje obowiązek przedłożenia przez dewelopera dokumentów założycielskich, zaświadczenia o rejestracji państwowej, zaświadczenia o rejestracji podatkowej, sprawozdawczości finansowo-gospodarczej, rocznych sprawozdań za ostatnie trzy lata każdemu wnioskującemu, a także raport audytora za ostatni rok. Jeśli w Twoim regionie istnieje stowarzyszenie obywatelskie zajmujące się ochroną praw akcjonariuszy, można tam uzyskać znaczną ilość informacji o działalności firm budowlanych zajmujących się budową kapitału..
3. Zawrzeć umowę o udział we wspólnym budownictwie, a nie inne umowy, które pozwalają deweloperowi na obejście ustawy „O współudziale we wspólnym budowaniu budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomościowych”.
4. Sprawdź dokumenty tytułowe dewelopera dla działki, na której jest lub będzie prowadzona budowa (świadectwo własności lub umowa najmu); upewnić się, że deweloper posiada pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego, a także, że deklaracja projektowa została należycie opublikowana i (lub) zamieszczona.
5. Zawierając umowę zwróć szczególną uwagę na przedmiot, termin oraz cenę zamówienia. Pamiętaj, że w przypadku braku któregokolwiek z tych warunków w umowie, może on zostać unieważniony przez sąd. Należy pamiętać, że umowa wchodzi w życie dopiero po rejestracji państwowej.