Współwłasność i współwłasność nieruchomości – problemy i rozwiązania

Treść artykułu

• Współwłasność nieruchomości
• Ułamkowa własność nieruchomości
• Płatności rachunków za media, podatków i kredytów w przypadku współwłasności mieszkania lub domu
• Zbycie nieruchomości wspólnych i współdzielonych: kupno, sprzedaż, zamiana, rejestracja

Własne mieszkanie to marzenie i cel życia wielu Rosjan, ale nawet ci, którzy już posiadają nieruchomości, rzadko mogą powiedzieć z całkowitą pewnością: „To mieszkanie jest tylko moje”..

Często nieruchomości mieszkalne są współwłasnością lub są podzielone na określone udziały, to znaczy należą do kilku właścicieli jednocześnie, którzy muszą wspólnie rozwiązywać wszystkie pojawiające się problemy, na przykład uzgodnić, czy przeprowadzić naprawę teraz, czy też jest to w porządku, zapłacić rachunki za media i tak dalej. A przy sprzedaży lub zakupie takich mieszkań lub domów naraz pojawia się szereg problemów i niuansów, które wymagają starannej uwagi i znajomości obowiązującego prawodawstwa..

Jaka jest różnica między współwłasnością a współwłasnością nieruchomości mieszkalnej? Jak można sprzedać lub wymienić taką wspólną własność? Co współwłaściciele powinni wiedzieć, aby nie znaleźć się w trudnej sytuacji i nie dać się wciągnąć w długi proces?

Współwłasność nieruchomości

Specyfikę wspólnej i współwłasności nieruchomości regulują części artykułu 244 Kodeksu cywilnego Rosji. Zgodnie z jej postanowieniami współwłasność nieruchomości mieszkalnej jest możliwa dla różnych typów mieszkań, w szczególności:

• prywatny dom lub jego część;
• mieszkanie lub część mieszkania;
• oddzielny pokój.

Współwłasność nieruchomości może wynikać z:

• otrzymanie mieszkania lub domu w drodze spadku, jeżeli zgodnie z ustawodawstwem lub postanowieniami testamentu kilku spadkobierców może jednocześnie dochodzić majątku;
• wspólny zakup lub wymiana przestrzeni życiowej;
• prywatyzacja nieruchomości;
• przyznanie części mieszkania lub domu obywatelowi na podstawie postanowienia sądu.

Na przykład, jeśli mieszkanie państwowe zostało sprywatyzowane przez jednego z małżonków, wówczas mieszkanie staje się wspólną własnością na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego Rosji, które uznają majątek nabyty podczas małżeństwa za wspólną własność małżonków.

Wasilij Maximow. Sekcja rodzinna. 1876

Główna różnica między współwłasnością a współwłasnością polega na tym, że w tym przypadku nie jest określone, która część powierzchni mieszkalnej jest właścicielem właściciela. Jeśli więc mówimy o małżonkach, wówczas uważa się, że mieszkanie należy do nich na równych warunkach, to znaczy w przypadku rozwodu majątek jest po prostu podzielony na pół. Jeśli jest trzech lub więcej spadkobierców, automatycznie zakłada się, że posiadają oni równe części – jedną trzecią, jedną czwartą i tak dalej..

Ułamkowa własność nieruchomości

W przypadku częściowej własności lokalu mieszkalnego części należące do właścicieli są precyzyjnie określone. Tak więc w trakcie prywatyzacji, na wniosek uczestników, ich udziały można od razu wskazać, zwykle równe, w zależności od liczby mieszkańców zameldowanych w danym osiedlu i którzy nie napisali odmowy prywatyzacji obywateli.

Podział taki musi zostać odnotowany w świadectwie rejestracji tytułu własności obiektu nieruchomościowego. Jeśli dokument mówi, że współwłaściciele są właścicielami połowy, jednej trzeciej itd. Części mieszkania, wówczas taka własność staje się współwłaścicielem. Jeżeli nie określono wielkości części każdego właściciela, wówczas taka własność jest wspólna.

Ważny niuans – współwłasność może zostać podzielona, ​​jeśli współwłaściciele zechcą wyjaśnić, jakie udziały posiadają każdy z nich i sporządzą niezbędne dokumenty.

Co więcej, najczęściej udział dla mieszkania lub domu jest jakąś bardzo abstrakcyjną wartością, jest to tylko określony procent lub ułamek całkowitej powierzchni mieszkania, a nie konkretne metry kwadratowe powierzchni mieszkalnej. A więc w przypadku sporu między współwłaścicielami nie można mówić o tym czy innym pokoju, np. – „Ja jestem właścicielem salonu, a Ty jesteś właścicielem sypialni”. Aby uzyskać na własność określone metry kwadratowe, należy udać się do sądu lub uzgodnić z pozostałymi właścicielami procedurę korzystania z mieszkania lub domu.

Warto pamiętać, że kuchnia, korytarz, łazienka i łazienka są w każdym przypadku wspólną własnością, współwłaściciele mogą korzystać z tych lokali na równych zasadach i nie można ich dzielić. Sąd może przeznaczyć w określonej proporcji tylko metry kwadratowe w oddzielnych salonach. Jeżeli w celu podzielenia mieszkania na oddzielne części konieczna jest przebudowa i jednocześnie sytuacja innych właścicieli może się pogorszyć, np. Z powodu nowej ściany, ich część mieszkaniowa zmniejszy się, sąd może nawet zakazać przydziału konkretnego pokoju do udziału..

Płatności rachunków za media, podatków i kredytów w przypadku współwłasności mieszkania lub domu

W przypadku współwłasności nieruchomości, gdy nie ustalono udziałów właścicieli, przedsiębiorstwa mieszkaniowe i komunalne odpisują jedną opłatę za mieszkanie lub dom. To od nich zależy, jak współwłaściciele zapłacą rachunki za prąd, wodę i gaz.

Jeżeli mieszkanie jest współwłasnością, w poleceniu zapłaty można wskazać wszystkich współwłaścicieli, można też wystawić kilka dokumentów płatności – dla każdego właściciela udziału w mieszkaniu. Jeśli wydana zostanie tylko jedna płatność, współwłaściciele mogą podzielić całkowitą kwotę należną przedsiębiorstwom mieszkaniowym i komunalnym za dostarczone media według ich udziałów, czyli podzielić na trzy, cztery lub więcej części.

Jednocześnie, jeśli jeden z właścicieli odmówi zapłaty za media, reszta nadal będzie musiała za to zapłacić, ponieważ odpowiedzialność spoczywa na barkach wszystkich współwłaścicieli, a jeśli przedsiębiorstwo wodociągowe zdecyduje się wyłączyć wodę za niepłacenie lub odciąć kanalizację, wszyscy mieszkańcy mieszkania bez wyjątku ucierpią – media sieci są jedno, wspólne, jak łazienka z łazienką.

Anna Shchegoleva. Sąsiedzi. 2010

Kredyt hipoteczny na mieszkanie w przypadku współwłasności również spłacają wspólnie wszyscy właściciele. Zgadzam się, że każdy z nich zapłaci tylko swoją część, będą musieli być między sobą, bank często nie jest zainteresowany takimi szczegółami, a jeśli np. Małżonkowie posiadający wspólny majątek na równych warunkach przestaną spłacać kredyt, instytucja finansowa prawo do sprzedaży całego mieszkania.

Ale w przypadku własności cząstkowej każdy właściciel spłaca pożyczkę tylko za swoją część domu. W takim przypadku, jeśli pożyczkobiorca okaże się złośliwym przestępcą, bank uzyskuje prawo do nałożenia kary tylko na jego udział, bez wpływu na majątek innych właścicieli, którzy regularnie dokonywali płatności. Instytucja bankowa może sprzedać udział w mieszkaniu będącym własnością uchodźcy na zasadach wolnej sprzedaży, jednak najpierw musi zaoferować kupno tej części mieszkania innym właścicielom zgodnie z obowiązującym prawem pierwokupu, o którym będziemy mówić poniżej.

Zbycie nieruchomości wspólnych i współdzielonych: kupno, sprzedaż, zamiana, rejestracja

Wyjaśnijmy od razu, że współwłaściciele nie mogą swobodnie rozporządzać swoim udziałem we współwłasności nieruchomości. Na przykład, jeśli dwóch spadkobierców otrzymało jedno mieszkanie, a udziały każdego z nich nie są dokładnie określone, to znaczy spadek stał się wspólną własnością, są po prostu zmuszeni do negocjacji między sobą. Nie można sprzedać swojej części nieruchomości bez zgody drugiego spadkobiercy, pozostaje albo na drodze sądowej ustalenie udziału, a tym samym przekształcenie współwłasności we wspólną własność, albo negocjowanie z drugim spadkobiercą warunków sprzedaży lub zamiany mieszkania.

Również w mieszkaniu będącym własnością wspólną nie można kogoś zameldować bez zgody drugiego właściciela, nie będzie też pracować przy sprzedaży lub zamianie takiego mieszkania bez pisemnej zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że możemy powiedzieć, że wspólne mieszkanie jest naprawdę powszechne i wszyscy właściciele będą musieli decydować o jego losie tylko razem. Lub przydziel określone udziały z całkowitej przestrzeni życiowej, które można zbyć niezależnie.

Udział w mieszkaniu lub domu możesz zbyć niemal dowolnie – zamienić na inne mieszkanie, zarejestrować kogoś ze swojej strony, wynająć, wykorzystać jako zabezpieczenie, sprzedać, pozostawić w spadku lub darowiznie. Warto doprecyzować, że współwłaściciele udziałów w nieruchomości mogą zmieniać wielkość swoich udziałów w drodze wzajemnego porozumienia.

Niemal jedynym ograniczeniem w swobodnym zbywaniu akcji jest prawo pierwokupu. Jej istota polega na tym, że właściciel jednej z akcji, zanim odda swoją część domu do bezpłatnej sprzedaży, musi powiadomić o swoich planach właścicieli pozostałych udziałów. A po podjęciu decyzji, czy kupić drugą część domu za określoną cenę, czy zrezygnować z prawa do zakupu z pierwszeństwem, może zaoferować swój udział osobom trzecim.

Zatem algorytm działań przy sprzedaży udziału w domu lub mieszkaniu wygląda następująco:

1. Właściciel udziału, który zdecydował się sprzedać swoją część majątku, powiadamia o tym pozostałych współwłaścicieli na piśmie. Takie powiadomienie należy przesłać w formie listu, nawet jeśli właściciele innych udziałów mieszkają w sąsiednim pokoju. Pismo zawiera nie tylko informację o sprzedaży udziału, ale także wskazuje jego wartość, aby współwłaściciele mogli zdecydować, czy ta opcja im odpowiada, czy nie. Lepiej i bezpieczniej wysłać taki list jako list polecony z potwierdzeniem odbioru, w takim przypadku współwłaściciele, którzy uniemożliwiają sprzedaż jednej z akcji, nie będą mogli zadeklarować, że nie otrzymali listów i nie wiedzieli o sprzedaży części mieszkania.
2. Właściciel czeka dokładnie miesiąc od momentu otrzymania pisemnego zawiadomienia właścicieli pozostałych akcji. Następnie uzyskuje prawo do swobodnego rozporządzania swoją częścią majątku, nawet jeśli nie nastąpiło żadne działanie ze strony innych właścicieli – zgoda na zakup lub pisemne zrzeczenie się prawa pierwokupu. Uważa się, że bez pisemnego powiadomienia właściciela akcji wystawionej na sprzedaż o wyrażeniu zgody na jej nabycie po wskazanej cenie, automatycznie zrzekł się prawa do pierwszego zakupu. Ważny niuans – właściciel jest zobowiązany do sprzedaży swojego udziału osobom trzecim po cenie, która została wskazana w pisemnym zawiadomieniu przesłanym pozostałym właścicielom. W przeciwnym razie właściciele innych akcji mogą zakwestionować transakcję, uważając, że zostali oszukani i nie podali pełnych i dokładnych informacji..
3. W przypadku braku nabywców za oferowaną cenę za udział w mieszkaniu, a właściciel zdecydował się obniżyć koszt, ponownie jest zobowiązany do zawiadomienia w pierwszej kolejności właścicieli o pozostałych udziałach. Być może tym razem zdecydują się skorzystać z prawa do zakupu z wyprzedzeniem. Oznacza to, że list jest wysyłany ponownie i czeka się miesiąc, który jest przekazywany współwłaścicielom do podjęcia decyzji..

Kolejne ograniczenie dotyczy najmu udziału w mieszkaniu. W takim przypadku właściciel, który chce wynająć swój pokój najemcom, musi uzyskać pisemną zgodę pozostałych właścicieli. Mogą być napisane w dowolnej formie, najważniejsze jest, aby zachować znaczenie takiej zgody – „Nie mam nic przeciwko wynajmowaniu mieszkania”. Podobne oznaczenie z podpisami wszystkich współwłaścicieli można również umieścić na umowie najmu w postaci znaku na umowie tej umowy z innymi właścicielami udziałów w mieszkaniu lub domu.

Jednak zanim tak swobodnie rozporządzi swoim udziałem, właściciel musi zwrócić się do sądu, aby to określić. Bez takiego „przydziału w naturze”, czyli instrukcji dokumentalnej, sprzedaż wirtualnej „jednej trzeciej części” w dwupokojowym mieszkaniu jest bardzo problematyczna. Oczywiście mogą być kupujący na takie oferty, ale cena akcji nieprzydzielonej w naturze będzie kilkakrotnie niższa od rynkowej wartości metrów kwadratowych, ponieważ kupujący zwykle doskonale zdaje sobie sprawę, jakie „bitwy” stoczy z innymi współwłaścicielami.

Istnieje możliwość przydziału określonego udziału w mieszkaniu bez wchodzenia na drogę sądową, jeżeli współwłaściciele dobrowolnie zawrą Umowy o rzeczywistym przydziale udziału. Swoją drogą sąd najczęściej rozstrzyga o wspólnym korzystaniu z mieszkania, w szczególności z części wspólnych – korytarza, łazienki itp. I ustala sposób takiego użytkowania. Często, jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia pokojowo, sąd może nawet określić czas korzystania z łazienki i kuchni dla każdego właściciela z osobnego udziału.

Wasilij Maximow. Wszystko w przeszłości. 1889

W przypadku przeznaczenia udziału rzeczowego w prywatnym domu lub chałupie problem można rozwiązać prościej – powstaje osobne wyjście i jeden dom zamienia się w dublet lub kamienicę, czyli dwa domy z własnymi wyjściami i przyległymi terenami, posiadające wspólną ścianę boczną. W tym przypadku są też pewne ograniczenia – gdy dom jest podzielony, nie należy wyrządzać mu nieodwracalnych szkód, a wszystkie lokale muszą pozostać mieszkalne, czyli właściciel udziału nie będzie mógł otworzyć sklepu w swojej części domku, chyba że skoordynuje swoje działania z pozostałymi właścicielami..

Jak widać, własność cząstkowa zapewnia znacznie szersze prawa niż współwłasność. W każdej chwili istnieje możliwość przeniesienia wspólnego mieszkania do kategorii własności ułamkowej, ale nawet wtedy wirtualny udział nie zawsze zamienia się w rzeczywiste metry kwadratowe należące tylko do właściciela. I możesz pójść kupić udział w mieszkaniu lub domu, tylko wyraźnie zdając sobie sprawę, jak trudno będzie dzielić kuchnię i łazienkę z zupełnie obcymi osobami. Oczywiście część kupujących decyduje się na takie przejęcie, aby umorzyć wszystkie udziały w danym mieszkaniu lub domu, jednak nie jest też możliwe we wszystkich przypadkach uzgodnienie ze wszystkimi współwłaścicielami, ponieważ zazwyczaj nierealne jest zakup pełnoprawnego mieszkania za środki otrzymane ze sprzedaży udziału, oczywiście jeśli udział w mieszkaniu w centrum Moskwy.