Wszystkie subtelności rejestracji nieruchomości w Tajlandii

Treść artykułu

• Dlaczego Tajlandia?
• Metody rejestracji nieruchomości w Tajlandii
• Thai Limited Company
• Umowa leasingu
• Kondominium
• Podatki i inne opłaty
• „Natura nie ma złej pogody” lub „nie wszystko jest tak bezchmurne”

Masz dość ciągłego zgiełku miasta i stresu metropolii i marzysz o wakacjach lub życiu na wybrzeżu parnych, egzotycznych krajów?

Następnie rozważ wady i zalety takiej decyzji. Jeśli „zawodowiec” nadal wygrywa, wybierz „przyszły dom” na podstawie następujących kryteriów:

• Przystępne ceny nieruchomości.
• Klimat i ekologia.
• Stabilność polityczna i poziom tolerancji społecznej.

Nie mogłeś dokonać wyboru? To proste – chodzi o Tajlandię!

Dlaczego Tajlandia?

Kraj ten jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się, najczęściej odwiedzanych i najciekawszych krajów Azji Południowo-Wschodniej..

Tajlandia obfituje w niesamowite egzotyczne rośliny, piaszczyste plaże, przyjaznych i pomocnych mieszkańców oraz niezrównaną kulturę orientalną..

Tajlandia harmonijnie łączy w sobie całe unikalne piękno starożytnego Wschodu i architektoniczne innowacje, buddyjskie świątynie przeplatają się tu z gigantycznymi drapaczami chmur. Tajlandię cechuje charakterystyczna kultura, bogate życie nocne, trzymanie się tradycyjnej kuchni „ognistej”, ogromny wybór wyjątkowych i niezwykłych towarów i usług.

Ten kraj jest rzeczywiście stworzony dla relaksu i przyjemności.!

Prognozy analityków sprzed pięciu lat dotyczące rejestracji nieruchomości w Tajlandii sprawdziły się w pełni – budownictwo mieszkaniowe w kraju to obecnie bardzo obiecująca inwestycja.

Inwestycja korzystna dla obu stron w tajlandzkich nieruchomościach wynika z: przystępnego przedziału cenowego, rentowności, niskich podatków i korzystnego klimatu tropikalnego, który przyciąga do kraju miliony turystów.

Od kilku lat zagraniczni inwestorzy aktywnie kupują tajskie nieruchomości, co doprowadziło do ustanowienia szeregu ustawowych zakazów ich rejestracji dla obcokrajowców..

Jednak nie denerwuj się. Pomijając jakiekolwiek ograniczenia, istnieją „luki” prawne, o których dowiesz się poniżej..

Możesz kupić nieruchomość w Tajlandii po bardzo „przyjemnych” cenach. Wynajem takiego mieszkania przyniesie znaczne dochody, a ze względu na coroczny wzrost cen stanie się obiecującą inwestycją. Zgadzam się, warto.

Rejestracja nieruchomości w Tajlandii ma wiele funkcji w porównaniu z innymi krajami.

Ze względu na ograniczenia dotyczące posiadania gruntu przez cudzoziemców, procedurę nabycia nieruchomości przedstawia się na trzy sposoby:

1. Rejestracja obiektów nieruchomości dla „tajskiej” osoby prawnej.
2. Rejestracja obiektów nieruchomości w ramach dzierżawy długoterminowej.
3. Nabycie nieruchomości w kondominium.

Metody rejestracji nieruchomości w Tajlandii

Thai Limited Company

Pierwsza opcja – Thai Limited Company, przewiduje rejestrację osoby prawnej w Tajlandii. Następnie ta lub inna nieruchomość jest nabywana w bilansie tej organizacji.

Ponieważ cudzoziemcy są uprawnieni do posiadania nie więcej niż 49% akcji firmy, 51% musi być własnością mieszkańców Tajlandii. Taka organizacja musi składać się z co najmniej trzech udziałowców, a co najmniej jeden z nich musi być obywatelem Tajlandii. Kontrolę nad działalnością firmy z reguły sprawuje obcokrajowiec, ponieważ to on jest właścicielem uprzywilejowanych akcji, które dają znaczną przewagę podczas głosowania.

Wartość akcji uprzywilejowanych w porównaniu ze zwykłymi udziałowymi papierami wartościowymi można skorelować jako – 10: 1. Oznacza to, że podczas głosowania właściciel co najmniej jednej akcji uprzywilejowanej będzie miał 10 głosów, a zatem właściciel akcji zwykłej będzie miał tylko 1 głos.

Czasami statut organizacji zawiera zapis, że właściciel uprzywilejowanych udziałowych papierów wartościowych ma prawo być szefem spółki.

Aby spółka była w pełni kontrolowana przez zagranicznych udziałowców i nie ma żadnych komplikacji w przyszłości, muszą być spełnione następujące obowiązkowe warunki:

Memorandum i statut osoby prawnej muszą zawierać informację, że jedynym kierownikiem rachunku i dyrektorem spółki jest właściciel uprzywilejowanych udziałów w kapitale tej spółki akcyjnej (w razie potrzeby właścicielami może być kilka osób).

Na podstawie powyższych danych organ rejestrowy spółki wystawia prawnie poświadczony dokument (oświadczenie pod przysięgą) zawierający informacje o wszystkich obecnych dyrektorach spółki. Obecność tego certyfikatu umożliwia upoważnionym bankom otwarcie konta dla firmy i dokonywanie transakcji poprzez akceptację dokumentów płatniczych podpisanych wyłącznie przez osobę wskazaną w państwowym dowodzie rejestracyjnym. W konsekwencji żadna transakcja nie jest ważna bez podpisu zagranicznego udziałowca.

Na odwrocie udziału lub na dodatkowym arkuszu akcjonariusze nominowani z Tajlandii w obecności świadków dokonują odpowiedniego zapisu o przeniesieniu praw z określonego dokumentu na zagraniczną osobę prawną – odbywa się tzw. „Clean indorsement”. Oznacza to, że przenoszą oni prawo do przeniesienia własności swoich udziałowych papierów wartościowych na zagranicznego udziałowca bez podawania daty. W konsekwencji zagraniczny udziałowiec ma prawo do wymiany udziałowców-rezydentów, gdy tylko zajdzie taka potrzeba..

Rejestracja osoby prawnej w Tajlandii umożliwia nabywanie nieruchomości, korzystanie z niej, dzielenie, odsprzedaż, dokonywanie darowizn lub transakcji spadkowych i wiele więcej.

Jednak proces nabywania nieruchomości poprzez rejestrację „tajlandzkiej” osoby prawnej jest dość skomplikowany i bardzo rzadko stosowany w praktyce, ponieważ tajskie agencje rządowe starają się zweryfikować pochodzenie kapitału autoryzowanego osoby prawnej. Wynika to z konieczności rzeczywistego potwierdzenia, że ​​nieruchomość została zakupiona na rzecz tajlandzkich założycieli, a kapitał zakładowy w wysokości 51% jest pochodzenia tajlandzkiego..

Rejestracja tajlandzkiej osoby prawnej będzie wymagała nieskazitelności wszystkich niezbędnych dokumentów, ponieważ gwarancja skutecznej kontroli i korzystania z organizacji zależy bezpośrednio od Ciebie.

Zarządzanie firmą w Tajlandii to także regularne przechodzenie przez określone procedury, ponoszenie odpowiedniej odpowiedzialności, wypełnianie zobowiązań podatkowych, co oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami. Roczna księgowość, płacenie minimalnych podatków i nadzór nad działalnością osoby prawnej kosztuje około 500-600 USD.

W ten sposób, przestrzegając wszystkich prawnych aspektów posiadania tajskiej nieruchomości, masz gwarancję uzyskania działki i stabilnej firmy..

Program ten od kilku lat przyciąga do Tajlandii ogromną liczbę inwestorów zagranicznych. Bezpieczeństwo prawne i legalność rejestracji tajskich nieruchomości warunkuje potężny napływ kapitału zagranicznego. I tak np. W 2009 r. Wielkość inwestycji wyniosła 675 mld bahtów (ok. 21 mld dolarów), aw 2011 r. Napływ inwestycji wyniósł ponad 8 mld dol. W samym pierwszym kwartale.!

Ponieważ inwestycje zagraniczne są swoistą „kopalnią złota” Tajlandii i podstawą wzrostu gospodarczego tego kraju, rząd Tajlandii od wielu lat zapewnia w Tajlandii stabilność środowiska gospodarczego, politycznego i społecznego. Dlatego Tajlandia jest jednym z pięciu najbardziej obiecujących krajów w Azji pod względem długoterminowych inwestycji kapitałowych w celu generowania zysków..

Umowa leasingu

Drugą opcją jest nabycie nieruchomości w drodze najmu długoterminowego lub tzw. Umowy dzierżawy.

Najem długoterminowy to rodzaj umowy dotyczącej nieruchomości, w której nieruchomość jest przekazywana w celu jej długoterminowego posiadania i użytkowania najemcy na wynajem.

Najem długoterminowy pozwala na posiadanie nieruchomości na określony czas. W Tajlandii ta dzierżawa obowiązuje na 30 lat, z dwukrotnym odnowieniem z maksymalnym okresem 30 lat.

W 2008 roku rząd Tajlandii obniżył koszty rejestracji państwowej umów najmu. Teraz rejestrując taką transakcję należy wpłacić 0,1% kwoty umowy na poczet opłaty pobieranej przez Departament Gruntów.

Umowa dzierżawy długoterminowej została opracowana na wypadek przyszłej zmiany przepisów zezwalających cudzoziemcom na posiadanie ziemi.

Umowę najmu można sporządzić w dowolnej lokalnej organizacji notarialnej.

Ze względu na swoją prostotę i mobilność najbardziej trafny i atrakcyjny dla potencjalnych nabywców jest sposób pozyskania nieruchomości poprzez rejestrację umowy najmu długoterminowego. Umowa leasingu nie wymaga skomplikowanego i długotrwałego tworzenia osobowości prawnej.

Wystarczy uzgodnić z wynajmującym (osobą fizyczną lub prawną) kwotę gruntu, zawrzeć odpowiednią umowę i zarejestrować ją w Urzędzie Ziemi, wnosząc niewielką opłatę za przygotowanie niezbędnych dokumentów.

Umowa dzierżawy zapewnia właścicielowi dożywotnie prawo do korzystania z nieruchomości i wszystkich przyległych rzeczy znajdujących się na powierzchni działki. To kolejna dodatkowa gwarancja poważnych intencji stron..

Kondominium

Trzecią opcją jest zakup nieruchomości w kondominium. Prawo tajlandzkie przyznaje obcokrajowcom prawo do zakupu nieruchomości, jednak łączna powierzchnia obiektów zarejestrowanych jako wspólnoty mieszkaniowe nie powinna przekraczać 49% powierzchni sprzedaży nieruchomości.

Kupno nieruchomości w kondominium to doskonała metoda lokowania kapitału prywatnego.

Właściciele nieruchomości „zaglądają” do swojego mieszkania nie częściej niż raz w roku (na kilka tygodni), z reguły w czasie wakacji, a pozostałą część czasu wynajmuje turystom lub studentom.

Tajlandia cieszy się dużym zainteresowaniem wśród naszych rodaków. Przykładowo od początku 2012 r. Do maja włącznie napływ rosyjskich turystów wzrósł o 10%, czyli 578 tys. Obywateli Rosji odwiedziło Tajlandię w niespełna pół roku. Jednocześnie w maju zanotowano największy napływ turystów, prawie dwukrotnie przekraczając wskaźniki z 2011 roku.!

Europejscy turyści stanowią 1/3 wszystkich odwiedzających Tajlandię. Na tle innych krajów Rosja jest niewątpliwie liderem pod względem liczby turystów. Dla informacji Tajlandię odwiedziło w tym samym okresie 372 tys. Osób z Wielkiej Brytanii, 326 tys. Turystów z Niemiec, 276 tys. Z Francji..

Tak więc nieruchomości w Tajlandii są bardzo poszukiwanym towarem, zwłaszcza w szczycie sezonu wakacyjnego..

Teraz, po zapoznaniu się z głównymi opcjami zakupu nieruchomości w Tajlandii, prawdopodobnie zdecydujesz się na wybór mieszkania i najlepszy sposób jego zakupu. Ty decydujesz…

1. Roczny wzrost cen nieruchomości w Tajlandii rośnie średnio o 5-7%, co oznacza, że ​​zakup takiego mieszkania znacznie zwiększy zainwestowany kapitał.
2. Roczny dochód z wynajmu nieruchomości wynosi około 6-10%. Nie sposób zignorować faktu, że coraz więcej obcokrajowców woli raczej wynajmować nieruchomości niż je kupować, dlatego średni koszt czynszu ma tendencję do ciągłego wzrostu..
3. Inwestowanie budynków wielorodzinnych (wspólnot mieszkaniowych) w budowie jest zakupem bardzo opłacalnym i gwarantuje znaczny zysk, gdyż zakończenie prac budowlanych w takich domach powoduje naturalny wzrost ceny średnio o 10-15%.

Podatki i inne opłaty

Płacenie podatków jest typowe dla wszelkich transakcji kupna-sprzedaży, ponieważ otrzymując dochód z transakcji, musisz zapłacić obowiązkowy podatek od tego dochodu.

Wyraźną zaletą zakupu nieruchomości w Tajlandii są wyjątkowo niskie podatki:

opłata wstępna w wysokości 2% wartości katastralnej gruntu. Wartość katastralną działki ustalają uprawnione organy państwowe, przeprowadzając wycenę katastralną, uwzględniając klasyfikację obiektu nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Wartość katastralna oznacza rejestrację gruntu i nadanie numeru rejestracyjnego przez organ ewidencji katastralnej.

Opłata skarbowa w wysokości 0,5% wartości katastralnej (szacunkowej) lub wartości sprzedaży nieruchomości (co do zasady płatna jest wyższa wartość nieruchomości). Stawka tego podatku zależy bezpośrednio od wartości nieruchomości, czyli im wyższy koszt, tym wyższe oprocentowanie.

faktura VAT w wysokości 3,3% wartości katastralnej (wycenionej) lub wartości sprzedaży nieruchomości (płatnej na tej samej zasadzie co opłata skarbowa). Podatek ten jest płacony od sprzedaży firm lub nieruchomości niekomercyjnych, jeśli nieruchomość była własnością krócej niż 5 lat.

Podatek dochodowy w wysokości 2-3% wycenionej wartości nieruchomości. Każda osoba, która posiada aktywa materialne zlokalizowane w Tajlandii lub uzyskuje dochód z pracy na tym terytorium, zgodnie z prawem tajskim, zostanie uznana za podatnika, niezależnie od tego, czy podatek dochodowy jest płacony w kraju czy za granicą..

Dochód uzyskany z wynajmu nieruchomości podlega opodatkowaniu. Niektóre kategorie osób podlegają zwolnieniu z tego podatku: pracownicy ONZ, dyplomaci, niektórzy eksperci międzynarodowi i inne osoby wskazane w umowach dwustronnych zawartych między krajami.

Tajlandzki system opodatkowania nieruchomości oparty jest na szacunkowej wartości nieruchomości ustalonej przez wyspecjalizowaną agencję.

Rejestracja nieruchomości w Tajlandii jest integralną częścią transakcji kupna-sprzedaży.

Dla Twojej informacji: podatki od nieruchomości we Włoszech są około 2 razy wyższe niż w Tajlandii. W konsekwencji podatki w Tajlandii są znacznie niższe niż w innych krajach.

„Natura nie ma złej pogody” lub „nie wszystko jest tak bezchmurne”

Powszechnie wiadomo, że strefy podrównikowe i tropikalne (w których znajduje się Tajlandia) charakteryzują się ulewnymi deszczami. Każdego roku Tajlandia otrzymuje od 200 do 2000 mm opadów, z czego około 90% przypada na lato. Wyraźna pora ulewnych i krótkotrwałych opadów występuje zwykle w sierpniu..

Należy zauważyć, że pod koniec października ubiegłego roku Tajlandię dotknęła straszna powódź, w której zginęło ponad 350 osób. Ten kataklizm był najbardziej niszczycielską klęską żywiołową w kraju w ciągu ostatniego półwiecza. Powódź spowodowała, że ​​jedna trzecia północnych prowincji kraju nie była w stanie dotrzeć do kontynentu drogą lądową i uszkodziła domy tysięcy Tajów. Ponadto po kataklizmie napływ turystów do kraju znacznie się zmniejszył..

Ale oczywiście jest więcej zalet!

Głównymi zaletami zakupu nieruchomości w Tajlandii są: niewątpliwie opłacalna i opłacalna inwestycja; minimalne stawki podatkowe; rentowność nabytej nieruchomości; rozwinięta infrastruktura turystyczna przyciągająca miliony turystów z całego świata.