Treść artykułu
- Wartość świadectwa odbioru dla kupującego
- Wartość potwierdzenia odbioru dla sprzedawcy
- Zasady sporządzania aktu
- Niż odmowa podpisania certyfikatu odbioru przez dewelopera grozi
- Cechy przyjęcia mieszkania od dewelopera
- Powiadomienia
- Zasady inspekcji
- Naprawa gwarancyjna
- Sztuczki wykorzystywane przez deweloperów przy podpisywaniu aktu przyjęcia i przekazania nieruchomości
- Funkcje otrzymania mieszkania przy zakupie
Akceptacja i przekazanie wielu uczestnikom transakcji na rynku nieruchomości wydaje się znikomą kartką papieru, której rejestracja nie jest warta marnowania czasu. Ale jeśli akt nie zostanie podpisany lub nieprawidłowo wykonany, może to spowodować poważne problemy. Rozważ znaczenie i cechy przygotowania tego dokumentu.
Wartość świadectwa odbioru dla kupującego
Dla kupującego mieszkanie akt akceptacji i przeniesienia, często nazywany aktem przeniesienia, jest niezwykle ważny z kilku powodów:
- Akt wskazuje stan techniczny mieszkania w momencie zakupu. Jeśli okaże się, że nie wywiązuje się z warunków umowy, kupujący będzie miał bardzo małe szanse na zmuszenie sprzedającego do usunięcia istniejących braków bez podpisania umowy. Jest to szczególnie ważne w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera. Jeśli kupujący widzi, że w mieszkaniu jest krzywa podłoga lub pęknięcia w ścianach, najgorsze, co może zrobić, to napisać w akcie przeniesienia, że nie ma żadnych roszczeń do stanu technicznego nieruchomości.
- Jeśli obowiązek podpisania świadectwa odbioru jest określony w umowie, pracownicy Rosreestr po prostu nie wydadzą kupującemu certyfikatu własności. Jeżeli umowa nie przewiduje podpisania ustawy, nie przewiduje się problemów z rejestracją własności.
- Bez ustawy odliczenie od podatku nie będzie możliwe. Dokument ten na pewno będzie potrzebny urzędnikom skarbowym.
Wartość potwierdzenia odbioru dla sprzedawcy
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że sprzedawca w ogóle nie potrzebuje aktu akceptacji, ale nie jest to do końca prawdą. Jeżeli mieszkanie zostało już sprzedane, w trakcie którego akt przeniesienia nie został podpisany, zostanie w nim powódź lub wybuchnie pożar, kupujący może spróbować zobowiązać sprzedającego do pokrycia kosztów naprawy. Rzeczywiście, zgodnie z prawem, przekazanie mieszkania odbywa się dokładnie zgodnie z tym dokumentem. Nie ma czynu – nie ma dowodu na to, że sprzedawca faktycznie przekazał go kupującemu, co oznacza, że z punktu widzenia prawa sprzedawca nadal zarządza mieszkaniem i musi zapłacić za jego naprawę.
Oczywiście, jeśli sprawa trafi do sądu, można znaleźć świadków, którzy wykażą, że kupujący już zbył nieruchomość w momencie katastrofy, ale znacznie łatwiej jest podpisać i zachować kopię aktu przeniesienia mieszkania. To znacznie ułatwia życie w takich sytuacjach i pozwala uniknąć długotrwałej biurokracji sądowej..
Zasady sporządzania aktu
W przepisach nie ma jasnych wymagań dotyczących projektu tego dokumentu. Ale w oparciu o cel świadectwa odbioru zwykle wskazuję w nim następujące informacje:
- Nazwa dokumentu.
- Data i miejsce podpisania.
- Dane sygnatariusza.
- Opis przenoszonej nieruchomości (pod jakim adresem się znajduje, na jakim piętrze itp.).
- Arkusz kontroli: stanowi załącznik do aktu. Szczegółowo opisuje stan techniczny nieruchomości w momencie przekazania. W celu dokładnego zarejestrowania stanu mieszkania, oprócz opisu tekstowego, można wykonać zdjęcia, które również zostaną dołączone do aktu.
- Informacja o obecności lub nieobecności stron, które podpisały dokument roszczeń wobec siebie.
- Szczegóły umowy, do której załączony jest akt przelewu.
- Podpisy stron z obowiązkowym dekodowaniem.
Niż odmowa podpisania certyfikatu odbioru przez dewelopera grozi
Deweloper sprzedający nieruchomość płaci kupującemu lokal w wysokości 1/300 ceny umownej Banku Centralnego za odmowę podpisania protokołu odbioru. Na przykład, jeśli mieszkanie kosztuje 5 milionów rubli, za odmowę podpisania ustawy będzie musiał zapłacić 2500 rubli dziennie. Tak więc za kilka lat wysokość kar może być równa wartości nieruchomości. Jednak wysokość kar nie może przekroczyć wartości nieruchomości..
W przypadku regularnej sprzedaży i kupna obowiązuje zobowiązanie wynikające z umowy. Z reguły strony ustalają karę umowną zależną od ceny umownej. Jeżeli umowa nie przewiduje kar, strona uchylająca się od podpisania nie powinna nic płacić..
Cechy przyjęcia mieszkania od dewelopera
Rozważ wszystkie aspekty tej procedury.
Powiadomienia
Deweloper jest zobowiązany do przekazania kupującemu lokalu w terminie określonym w umowie, odstępstwa od tego terminu nie są dopuszczalne. W przypadku opóźnienia terminu oddania budynku do użytku deweloper jest zobowiązany do wysłania kupującemu na dwa miesiące przed datą podpisania przewidzianą w umowie pismem z propozycją zmiany umowy.
Jeżeli po dwóch miesiącach budynek nadal nie zostanie oddany do użytku, a deweloper nie przekaże mieszkania kupującemu, płaci kupującemu wspomnianą już karę w wysokości 1/300 stawki dyskontowej Banku Centralnego ceny kontraktowej za każdy dzień zwłoki. Kupujący ma prawo do ściągnięcia kary w sądzie.
Deweloper ma obowiązek zawiadomić kupującego o zakończeniu budowy na miesiąc przed zakończeniem prac.
Zasady inspekcji
Przy podpisywaniu umowy przedstawiciel dewelopera pokazuje kupującemu mieszkanie. Jeżeli zostaną znalezione drobne, dające się usunąć wady, odnotowuje się je w karcie kontroli. Konieczne jest również, aby przedstawiciele firmy sprzedającej wskazali w tym dokumencie ramy czasowe, w których braki zostaną usunięte..
Kupujący nie powinien podpisywać protokołu oględzin, dopóki deweloper nie doprowadzi nieruchomości do odpowiedniego stanu. Jeśli stwierdzone braki są nieodwracalne (nierówne podłogi, problemy z wentylacją itp.), Kupujący powinien całkowicie odmówić zakupu mieszkania.
Naprawa gwarancyjna
Jest też coś takiego jak ukryta praca – ich wyniku nie można sprawdzić podczas pierwszej inspekcji mieszkania (na przykład stan okablowania). Wady takich prac pojawiają się po pewnym czasie, po zaakceptowaniu mieszkania przez kupującego..
Należy pamiętać, że zgodnie z prawem deweloper zobowiązany jest do usunięcia takich usterek w okresie gwarancji, który jest ustalony umową (zgodnie z prawem nie może być krótszy niż 3 lata, zwykle 5 lat).
W przypadku stwierdzenia wady właściciel mieszkania musi wysłać pismo do dewelopera z opisem problemu. Przedstawiciel dewelopera zobowiązany jest do wizyty w apartamencie w ciągu 5 dni, oględzin opisanych w piśmie usterek oraz sporządzenia aktu, który będzie opisywał charakter problemów i termin ich usunięcia.
Konieczne jest udowodnienie, że wada powstała właśnie z winy dewelopera, w tym celu zleca się specjalne badanie, w wyniku którego, na podstawie aktualnych SNIP i GOST, wydaje się opinię na temat przyczyn, które doprowadziły do wad.
Na przykład zdarzają się przypadki, gdy badanie wykazało, że pleśń, która pojawiła się w mieszkaniu w niedawno oddanym do użytku domu, była spowodowana przeciekającym dachem, co jest winą dewelopera. W tym przypadku kupujący miał szansę przerzucić koszty usunięcia tej usterki na firmę deweloperską..
Kolejny ważny przypadek: w 2014 roku mieszkaniec Krasnojarska mógł pozwać dewelopera o 15% wartości nieruchomości z powodu stwierdzonych w niej wad. Zamówiła ekspertyzę budowlaną, która ujawniła nierówne ściany, krzywe podłogi i sufity, a także inne braki, które powstały podczas prac wykończeniowych. Sąd postanowił zobowiązać dewelopera do zapłacenia właścicielowi mieszkania 300 000 rubli za zlikwidowanie istniejących niedociągnięć i 80 000 rubli grzywny dla państwa.
Warto zauważyć, że w tym przypadku właściciel mieszkania najpierw podpisał protokół odbioru i zwrócił się do dewelopera, który odmówił usunięcia braków, gdyż w ustawie nie wskazano żadnych uwag o stanie nieruchomości. Ale sąd nie wziął pod uwagę tej okoliczności, ponieważ nikt nie anulował okresu gwarancji.
Ale nadal lepiej nie podpisywać aktu, jeśli w mieszkaniu są poważne wady, a jeśli są nieistotne, przynajmniej zaznacz zidentyfikowane wady w arkuszu kontroli i zmuś przedstawiciela dewelopera do wskazania ram czasowych ich korekty.
Zdecydowanie odradza się przeprowadzanie napraw w mieszkaniu właśnie otrzymanym od dewelopera, gdyż po jego zakończeniu bardzo trudno będzie udowodnić, że jakiekolwiek usterki w mieszkaniu powstały bez winy wynajętych budowniczych.
Ponadto zgodnie z prawem istnieje szereg innych przypadków, w których deweloper nie jest zobowiązany do przeprowadzenia napraw gwarancyjnych i usunięcia powstałych usterek:
- naturalne zużycie budynku;
- niewłaściwe działanie części wspólnych;
- awarie systemów inżynieryjnych, które wystąpiły z winy mieszkańców;
- naruszenie zasad działania sprzętu gospodarstwa domowego i kanalizacji;
- naprawa, naruszenie lub wymiana przez mieszkańców konstrukcji i wyposażenia mieszkania, przekazane im na podstawie świadectwa odbioru przez dewelopera.
Sztuczki wykorzystywane przez deweloperów przy podpisywaniu aktu przyjęcia i przekazania nieruchomości
Przedstawiciele deweloperów bardzo niechętnie podpisują się pod aktem stwierdzonych braków. Ich ulubioną taktyką jest odmowa podpisania aktu podczas egzaminu, a następnie granie na czas pod jakimkolwiek pretekstem. Rzeczywiście, zgodnie z prawem, jeśli kupujący nie podpisze protokołu odbioru w ciągu dwóch miesięcy, deweloper może to zrobić samodzielnie.
Jeśli sprzedawca zastosuje taką taktykę, konieczne jest samodzielne podpisanie aktu przeniesienia, a następnie przesłanie pozwu do dewelopera, w którym będzie wymagane uzupełnienie wszelkich braków i podpisanie aktu przeniesienia, w przeciwnym razie kupujący trafi do sądu.
Jeśli taki dokument jest dostępny, kupujący ma wszelkie szanse zmusić dewelopera do usunięcia usterek w mieszkaniu i podpisania protokołu odbioru.
Funkcje otrzymania mieszkania przy zakupie
Kupując mieszkanie, prawo nie przewiduje żadnych terminów na podpisanie aktu przeniesienia. Strony nie muszą przesyłać sobie nawzajem zawiadomień, chyba że oczywiście przewiduje to umowa.
Zwykle nie ma również okresu gwarancji. Oczywiście strony mogą wskazać taki warunek w umowie, ale skoro w praktyce bardzo trudno jest zmusić sprzedawcę do późniejszego skorygowania ewentualnych usterek w mieszkaniu (czasem nawet trudno go znaleźć), nie ma sensu dodawać takiej klauzuli do umowy.
Wystarczy, że kupujący dokładnie obejrzy stan techniczny mieszkania: ściany, okna, sufity, liczniki itp., Aw przypadku braku istotnych uwag podpisze akt.
Nie każdy ma wiedzę i doświadczenie, aby prawidłowo przeprowadzić taką kontrolę. Dlatego kupujący często zabiera ze sobą eksperta, który może zauważyć wszystkie niedociągnięcia..
- Odbiór mieszkania od dewelopera – pobierz w formacie .doc
- Potwierdzenie odbioru przy zakupie mieszkania – pobierz w formacie .doc
- Arkusz inspekcji – pobierz w formacie .doc
Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis