Wymiana mieszkania w systemie „w zamian”: plusy i minusy

Treść artykułu

• Specyfika wymiany mieszkań w zamian za
• Zalety zamiany mieszkania w ramach oddania mieszkania
• Wady wymiany „w zamian”

Schematu zawierania transakcji, zwanego „trade-in” (trade-in), nie można już nazywać nowym na rynku rosyjskim, ale nie rozpowszechnił się jeszcze w obrocie nieruchomościami. Można po prostu opisać zasadę tego schematu w działaniu – „oddaje się stare rzeczy kupując nowe”.

Na rynku nieruchomości transakcje w ramach „zamiany” są rzadkością, obecnie w Moskwie i Sankt Petersburgu tylko kilka agencji nieruchomości działa na zasadzie „mieszkanie w zamian za nowy budynek”. Taki schemat wymiany stał się znacznie bardziej popularny na rynku motoryzacyjnym – wiele salonów samochodowych oferuje bardzo popularną usługę – „dajesz nam stary samochód, my damy Ci nowy, oczywiście za dopłatą”..

Taka forma wymiany oczywiście skraca warunki transakcji i pozwala kupującemu szybko dostać nową rzecz, bez tracenia czasu na szukanie kupców, którzy nadal nie potrzebują starej nieruchomości. Ale jeśli na rynku samochodowym wszystko jest mniej lub bardziej jasne i wystarczająco proste, system „zamiany” na rosyjskim rynku nieruchomości otrzymał szereg funkcji i nie zawsze jest najlepszą opcją dla kupującego..

W tym artykule postaramy się rozważyć wszystkie cechy wymiany mieszkań na zasadzie „zamiany”, jej zalety i wady.

Specyfika wymiany mieszkań w zamian za

Oczywiste jest, że mieszkanie jest znacznie droższą i potrzebną rzeczą niż samochód. Nawet zwykła „odnuszka” w starym budynku w Moskwie może kosztować kilka milionów rubli, więc zarówno kupujący, jak i sprzedający podchodzą do transakcji na rynku nieruchomości ze szczególną ostrożnością i uwagą..

W przypadku transakcji w zamian pośrednik natychmiastowo wykupuje stare mieszkanie właściciela, zapewniając w zamian mieszkanie w nowym budynku, tj. Poprzez potrącenie. Na tym polega główna różnica między tego typu transakcją a alternatywną sprzedażą i kupnem z wykupem starej powierzchni mieszkalnej, gdy agencja nieruchomości po prostu wystawia proponowaną działkę do darmowej sprzedaży swoimi kanałami, czekając na znalezienie kupującego.

Najkrótsze możliwe ramy czasowe można nazwać główną cechą transakcji zamiany – oddając stare mieszkanie w ramach kosztu nowego, kupujący mogą od razu przenieść się do nowego miejsca zamieszkania, transakcja trwa zwykle dosłownie dwa do trzech dni, które idą na sprawdzenie dokumentów tytułowych i realizacja umów.

Prawnik Oleg Sukhov zauważa, jako specjalista w takich schematach wymiany, że system „zamiany” jest stosowany zarówno na pierwotnym, jak i wtórnym rynku nieruchomości. Jako przykład podamy schemat wymiany mieszkań, na przykład w pobliżu stacji metra Skhodnenskaya, która ma dwa salony na bardziej przestronne trzypokojowe mieszkanie w Chimkach. Cena rynkowa dwupokojowego mieszkania w tym obszarze wynosi około 6 milionów rubli, ponieważ agencja nieruchomości kupuje mieszkania ze zniżką – średnio 25%, jego koszt wyniesie 4,5 miliona rubli. Jest to kwota, która zostanie przeznaczona na zakup nowej przestrzeni życiowej. Średnia cena trzyrublowego banknotu w Chimkach to 6,7 mln rubli, więc nowi właściciele będą musieli zapłacić dodatkowe 2,2 mln rubli.

W przypadku mieszkań, które biorą udział w obrocie, wyspecjalizowane agencje nieruchomości stawiają szereg wymagań:

• przestrzeń życiowa powinna znajdować się wyłącznie na terytorium stolicy. Mieszkania w obwodzie moskiewskim czy np. W obwodzie leningradzkim obecnie nie biorą udziału w takich transakcjach. Wynika to z relatywnie niskiego popytu na tego typu transakcje w innych miastach i przy dużej różnicy w kosztach mieszkań – kwota dopłaty do mieszkania w nowym moskiewskim budynku, otrzymana w zamian za mieszkanie gdzieś w Elektrostalu czy Dolgoprudnym, będzie zbyt duża. Jednocześnie w zamian za mieszkanie z „moskiewskim pozwoleniem na pobyt” deweloperzy i pośrednicy w handlu nieruchomościami mogą zaoferować nie tylko mieszkanie w jednym z wielu nowych budynków w stolicy, ale także wiejską chatę lub kamienicę w jednej z wiosek pod Moskwą. Wszystko zależy od tego, jakie obiekty buduje deweloper i jakiego wyboru jest dzisiaj;
• mieszkanie musi być własnością sprzedającego, a nie wynajmowane, choć długoterminowe, dokumenty własności są sprawdzane przez specjalistów dokładnie i skrupulatnie;
• agencje nieruchomości biorą pod uwagę jedynie mieszkania, pokój w rodzinnym akademiku, mieszkanie komunalne lub udział jednej osoby w całkowitej powierzchni mieszkalnej w transakcjach w ramach „zamiany”;
• stawiane są specjalne wymagania dotyczące „czystości” mieszkania, wysoce niepożądane jest, aby któryś z właścicieli domu był niepełnoletni i do zawarcia transakcji wymagana jest zgoda rady opiekuńczej i powierniczej. W takim przypadku agencja nieruchomości najprawdopodobniej odmówi sprzedawcy..

Zalety zamiany mieszkania w ramach oddania mieszkania

Główną zaletą wymiany starego mieszkania na nowe według tego schematu jest pilność i efektywność. To najszybszy sposób, aby przenieść się do swojego ulubionego, znacznie wygodniejszego mieszkania lub wiejskiej chaty, bez czekania na sprzedaż starego osiedla, uzyskania kredytu hipotecznego i tak dalej..

Dodatkowo w przypadku transakcji w zamian agencja nieruchomości załatwia wszelkie troski i kłopoty związane z formalnością i obsługą prawną wymiany lokalu mieszkalnego. Sprzedawca mieszkania nie będzie musiał wydawać pieniędzy na reklamę, publikowanie ogłoszeń, zbieranie dokumentów, wydawanie pieniędzy na ekspertyzę i tak dalej..

Wady wymiany „w zamian”

Mimo niepodważalnych zalet program wymiany „kredytu” ma również szereg wad, które doprowadziły do ​​jego niskiej popularności na rynku nieruchomości. Główne wady takiej wymiany to:

• brak dużego wyboru. Z reguły dana agencja nieruchomości lub konkretny deweloper oferuje do sprzedaży tylko mieszkania we własnym osiedlu, dlatego nie zawsze istnieje możliwość wyboru miejsca zamieszkania lub lokalizacji budynku;
• cena starego mieszkania uczestniczącego w wymianie będzie w każdym przypadku niższa niż w przypadku jego sprzedaży na wolnym rynku. Wszyscy deweloperzy i agencje deweloperskie kupują mieszkania ze zniżką, która może osiągnąć 20-25% ceny rynkowej, która biorąc pod uwagę ceny kapitału, obarczona jest stratą 1-1,5 mln rubli z kosztów mieszkania. Środki nie są wypłacane sprzedającemu, ale są od razu przekazywane na konto dewelopera jako główna płatność za nową powierzchnię mieszkalną;
• Nie zawsze właściciele domów, którzy wzięli udział w transakcji „kredytowej”, mają możliwość natychmiastowego przeniesienia się do nowego, wygodnego mieszkania. Często deweloperzy oferują przestrzeń mieszkalną w domach będących jeszcze w budowie, więc trzeba poczekać na zakończenie prac i oddanie domu do użytku. Do tego nowe mieszkanie może wymagać remontu, co również na długo odłoży moment szczęśliwej parapetówki. Cały ten okres – zanim przeprowadzisz się do nowego mieszkania i wykonasz w nim prace remontowo-wykończeniowe, będziesz musiał albo pogadać z krewnymi, albo wynająć dom, ponieważ stare mieszkanie stało się już własnością agencji nieruchomości lub dewelopera, a często udało się już znaleźć nowych właścicieli. Takie dodatkowe koszty i niedogodności pozbawiają transakcję zamiany jej głównej zalety – szybkości przeprowadzki do nowego mieszkania;
• prawdopodobieństwo napotkania pozbawionych skrupułów agencji oferujących program, który Oleg Samoilov, dyrektor generalny Relight Real Estate, nazywa „fałszywą wymianą”. W takim przypadku deweloper rezerwuje nowe mieszkanie tylko na określony czas, przejmując na ten okres obowiązek sprzedaży starego mieszkania. W przypadku braku możliwości sprzedaży mieszkania przed umówionym terminem wywierana jest presja na sprzedającego, zmuszająca do obniżenia ceny. Zatem jedyną zaletą takiego schematu jest gwarantowana rezerwacja nowo wybudowanego mieszkania, jednak wyznaczenie terminu sprzedaży drugiego mieszkania również niweczy tę przewagę, więc eksperci nie widzą sensu w takiej obsłudze pośredników w handlu nieruchomościami..

Po raz pierwszy transakcje typu trade-in pojawiły się na rosyjskim rynku nieruchomości w 2009 roku, kiedy kryzys doprowadził do znacznego spadku popytu na mieszkania i domy wiejskie na rynku pierwotnym. Za pomocą takiego schematu wymiany „netting” deweloperzy starali się przyciągnąć uwagę potencjalnych nabywców do nowych budynków i zwiększyć sprzedaż.

A jednak, jak pokazuje praktyka, w ciągu ostatnich trzech lat taki program nie zyskał popytu, a jeśli sprzedawca zamierza zrekompensować część kosztów nowego mieszkania, sprzedając stare, w 90% przypadków stosuje się alternatywny schemat podwójnego kupna i sprzedaży, gdy eksponowane są mieszkania wtórne na sprzedaż przez agencję nieruchomości.

Eksperci jednogłośnie zalecają korzystanie z programów wymiany tylko wtedy, gdy ryzyko utraty mieszkania w nowym budynku jest zbyt duże, a sam kompleks mieszkaniowy został już oddany do użytku.

We wszystkich innych opcjach lepiej pomyśleć kilka razy – czy warto stracić znaczną część kosztu własnego mieszkania i spieszyć się. Zdaniem niektórych ekspertów najlepszą alternatywą dla programu trade-in jest kredyt hipoteczny z możliwością spłaty go w przyszłości kosztem środków uzyskanych ze sprzedaży powierzchni mieszkalnej. W takim przypadku sprzedawca może powoli zbierać dokumenty i szukać kupujących, nie obniżać ceny, aby w trybie pilnym sprzedać mieszkanie, a jednocześnie dzięki szybkiej spłacie kredytu hipotecznego nie przepłaci zbyt dużych odsetek..

Oczywiście system kredytów hipotecznych w naszym kraju ma również szereg niedociągnięć i nie można go nazwać idealnym, jednak wymiana mieszkania według programu pociągowego ma więcej wad niż zalet, dlatego raczej nie stanie się bardziej popularna na rynku nieruchomości w naszym kraju w najbliższej przyszłości. … Oprócz rzucających się w oczy niedociągnięć, które zmniejszają atrakcyjność takiego schematu dla sprzedawców, sami deweloperzy nie muszą dziś również przyciągać kupujących za pomocą programu „kredytowego” – popyt na nowe moskiewskie budynki jest stabilny i nie zmniejszy się w najbliższej przyszłości.