Zarządzanie apartamentowcami – czyli najlepszy sposób na wybór

Treść artykułu

• Bezpośrednie zarządzanie mieszkańcami domu
• Utworzenie spółki lub spółdzielni właścicieli domów
• Firma zarządzająca na podstawie umowy z najemcami domu

Rosyjskie ustawodawstwo dopuszcza trzy główne opcje zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi. Rozważ cechy, zalety i wady każdego z nich, a także sytuacje, w których każdy z tych rodzajów kontroli będzie najbardziej preferowany..

Czasy, w których wszystkimi problemami bloku mieszkalnego zajmował się urząd mieszkaniowy, odchodzą w przeszłość. W 2005 roku nowy Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej orzekł, że w ciągu roku od daty przyjęcia tego dokumentu mieszkańcy muszą zdecydować, kto będzie zarządzał domem:

• przedsiębiorstwo prywatne, które będzie prowadziło swoją działalność odpłatnie na podstawie umowy z najemcami;
• stowarzyszenie właścicieli domów (HOA), w którym domem zarządzają bezpośrednio przedstawiciele najemców;
• samych mieszkańców w formie bezpośredniego zarządzania.

Ale w wielu domach zamiast zrzeszenia właścicieli domów funkcjonuje ZhSK (spółdzielnia mieszkaniowa), ZhNK (spółdzielnia mieszkaniowa) czy też innego typu wspólnoty mieszkańców..

Takie spółdzielnie nie są odrębną formą zarządzania, zdecydowana większość z nich powstała jeszcze w czasach radzieckich i mimo wieku formowania ich działalność w praktyce nie różni się od HOA i nie jest sprzeczna z Kodeksem Mieszkaniowym.

Rozważ główne zalety, wady i cechy tych trzech form zarządzania.

Bezpośrednie zarządzanie mieszkańcami domu

Zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym tylko mieszkańcy domów, w których liczba mieszkań nie przekracza szesnastu, mogą wybrać tę formę zarządzania. W takim przypadku wszystkie pytania dotyczące zarządzania domem są rozstrzygane na walnym zgromadzeniu właścicieli domów. Na nim najemcy uzgadniają podział obowiązków zarządczych i wybierają osoby, które będą reprezentować cały dom przy zawieraniu umów z osobami trzecimi. Jednocześnie ci przedstawiciele najemców muszą pracować za darmo, w przeciwnym razie będą musieli zmienić sposób zarządzania domem. Każdy najemca we własnym imieniu zawiera umowy z dostawcami mediów na dostawę gazu, energii elektrycznej i wody..

Korzyści:

1. Bezpośrednie zarządzanie oszczędza najemcom niepotrzebne wydatki. W końcu, gdyby dom był zarządzany przez zewnętrzną organizację lub HOA, musiałbyś płacić miesięcznie za ich usługi.
2. Zawarcie umów z zakładami użyteczności publicznej we własnym imieniu pozwala każdemu z najemców zrozumieć, ile i ile powinien zapłacić.

Niedogodności:

1. Im więcej lokatorów w domu, tym trudniej jest dojść do porozumienia w jakiejkolwiek sprawie. Jest wysoce prawdopodobne, że dyskusja na temat wyboru organizacji, która będzie zaangażowana w remonty kapitałowe lub oszacowanie zagospodarowania terenu w okolicy, zajmie ponad miesiąc.
2. Zgodnie z rosyjskim prawem, przy bezpośrednim zarządzaniu domem, mieszkańcy nie są uprawnieni do otrzymywania środków na większe naprawy ze specjalnego funduszu na reformę mieszkalnictwa i usług komunalnych.

Zarządzanie bezpośrednie byłoby idealne dla domów z małą liczbą mieszkańców.

Utworzenie spółki lub spółdzielni właścicieli domów

W takim przypadku najemcy tworzą stowarzyszenie właścicieli i wybierają osoby odpowiedzialne (przewodniczący i członkowie zarządu), które odpłatnie zajmują się utrzymaniem i eksploatacją domu w imieniu wszystkich właścicieli mieszkań. Oznacza to, że zawierając umowy z zakładami użyteczności publicznej lub wykonawcami wykonującymi prace jednorazowe, to HOA lub spółdzielnia mieszkaniowa, a nie indywidualny najemca.

Takie stowarzyszenia są osobami prawnymi i mają wszystkie charakterystyczne cechy (statut, obowiązkowa rejestracja w urzędzie skarbowym, założenie konta bankowego itp.).

Korzyści:

1. Ponieważ członkowie zarządu i przewodniczący HOA lub HCC są mieszkańcami domu, nie jest im obojętny na jego los, a prawdopodobieństwo, że zaniedbają swoje obowiązki, jest niezwykle małe.
2. Jeśli najemcy dojdą do wniosku, że osoby odpowiedzialne nie wykonują swojej pracy, zawsze mogą zostać ponownie wybrani.
3. Wydawanie funduszy wspólnych przez przewodniczącego i członków zarządu może być monitorowane przez komitet audytu.

Niedogodności:

1. Jeśli osoby odpowiedzialne okażą się nieuczciwe, mogą zmarnować znaczną część środków na zjednoczenie najemców, a w takim przypadku istotną wadą jest długa procedura reelekcyjna (ustalenie terminu i godziny spotkania, powiadomienie wszystkich właścicieli mieszkań w domu itp.).

W dużych domach ze znaczną liczbą najemców warto tworzyć HOA, pod warunkiem, że wśród właścicieli mieszkań są osoby, które chcą być członkami zarządu HOA i mają niezbędne doświadczenie.

Firma zarządzająca na podstawie umowy z najemcami domu

Ta opcja przewiduje zarządzanie wspólną własnością budynku mieszkalnego przez wyspecjalizowaną organizację działającą na podstawie umowy płatniczej. W takim przypadku umowy na dostawę mediów w takich domach zawiera organizacja zarządzająca, która działa w imieniu właścicieli domów. Jednorazowe prace przy naprawie budynku, zagospodarowaniu terenu przyległego lub jego ulepszeniu mogą być wykonywane zarówno przez pracowników firmy zarządzającej, jak i przez zewnętrznych specjalistów, którzy zostaną zatrudnieni przez firmę zarządzającą.

Korzyści:

1. Właściciele mieszkań są prawie całkowicie uwolnieni od trosk związanych z zarządzaniem domem.
2. Specjaliści firm zarządzających z pewnością wykonają swoje obowiązki bardziej profesjonalnie niż najemcy wchodzący w skład zarządu HOA.
3. Spółki zarządzające w pierwszej kolejności usuwają na własny koszt istniejące braki (przemalowanie ścian, naprawa okablowania itp.), A dopiero potem żądają od najemców niezbędnych kwot na pokrycie poniesionych kosztów.

Niedogodności:

1. Pracownicy firm zarządzających nie są mieszkańcami domu, dlatego nie mają osobistego interesu w utrzymywaniu go w dobrym stanie.
2. Przyciąganie firm zarządzających jest dla mieszkańców najbardziej kosztownym sposobem zarządzania apartamentowcem.

Warto zawierać umowy z firmami zarządzającymi w przypadkach, gdy wśród najemców dużego budynku mieszkalnego nie było osób, które zgodziłyby się zarządzać pracami HOA.

Nie ma więc idealnego sposobu na zarządzanie apartamentowcem. Przy wyborze formy zarządzania należy wziąć pod uwagę liczbę mieszkańców, obecność wśród nich osób chętnych do wzięcia odpowiedzialności za utrzymanie budynku, a także stopień skomplikowania zadań, z którymi będzie musiał się zmierzyć zarządca.